'Вопросы к интервью
16 июня 2008
Z Выбор за Вами Все выпуски

Оформление и продажа квартиры, полученной по наследству


Время выхода в эфир: 16 июня 2008, 11:14

О. БЫЧКОВА – Добрый день. С нами сегодня представители компании EVANS ведущий консультант компании Иван Волк. И наша сегодняшняя участница Наталья. Программа у нас устроена так, что к нам приходят каждый раз реальные люди из реальной жизни, которые в EVANS пытаются осуществить некую сделку с недвижимостью. Наталья, которая работает в ресторанном бизнесе, решила продать квартиру, доставшуюся в наследство с тем, чтобы дальше ей по-другому распорядиться. Наталья в мае уже приходила к нам. Напомните буквально в двух словах содержание предыдущей серии.

НАТАЛЬЯ — История была такова. Я обратилась в компанию EVANS, услышав о ней в вашей передаче, наверное, в апреле месяце. Заинтересовалась очень, позвонила, пришла в офис и с Анной Левитовой, с которой я была, на прошлой передаче мы обсудили мой вопрос.

О. БЫЧКОВА – У вас была квартира, которую вы получили…

НАТАЛЬЯ — Мы в ней живем. Я принесла документы для того, чтобы совершить сделку.

О. БЫЧКОВА – А вы что хотели с ней сделать?

НАТАЛЬЯ — Я хочу до сих пор обменять 3-комнатную квартиру, которая в центре на 3-комнатную квартиру чуть дальше от центра и плюс попытаться купить еще 1-комнатную квартиру.

О. БЫЧКОВА – У вас семья большая?

НАТАЛЬЯ — Да, двое детей. Я, муж и двое детей. Когда я пришла в компанию EVANS в полной уверенности, что сейчас мы уже начнем обмениваться, выяснилось, что у меня документы не готовы к продаже.

О. БЫЧКОВА – У вас наследство на эту квартиру от вашей мамы было неправильно оформлено.

НАТАЛЬЯ — Не совсем неправильно. Мама умерла, и мы вступили в наследство де-факто. И это могло продолжаться очень долго. Но как только мы решили совершить сделку, то мы обязаны были вступить де-юре. То есть я должна была вступить в наследство в долю матери. Для этого нам потребовалось в компании EVANS очень любезно нам предоставили сотрудника, который на сегодняшний момент решил эту мою проблему. Чтобы я могла вплотную подойти непосредственно к обмену квартиры. Мы обратились к нотариусу, чтобы разделить доли, потому что была общая собственность. Разделили доли, и я вступила в наследство 13 доли матери. Там у нас еще был такой нюанс, что были нарушены права детей, и они не участвовали в приватизации.

О. БЫЧКОВА – Злая мать нарушила права детей.

НАТАЛЬЯ — Да, да.

О. БЫЧКОВА – В общем, нарушение заключалось в том, что вы…

НАТАЛЬЯ — Не совсем нарушение, нюанс.

О. БЫЧКОВА – Что вы не сделали?

НАТАЛЬЯ — На тот момент это была не наша вина, это было общее положение, норма.

О. БЫЧКОВА – То есть они должны были участвовать в приватизации, а они не участвовали.

НАТАЛЬЯ — Они написали заявление, нотариально заверенное о том, что они согласны и в суд на нас подавать не собираются.

И. ВОЛК – Что они знают, что их права нарушены, но подавать в суд не будут. И соглашаются с тем, что все в порядке.

О. БЫЧКОВА – Давайте мы еще раз подчеркнем этот момент. Действительно когда вы приватизировали ваши квартиры в те годы, в 90-е, предположим, и сейчас вы решили что-то с этой квартирой сделать. Проверьте, что у вас там с вашими детишками. Которые может быть сейчас уже взрослые люди, но которые были детьми на тот момент.

И. ВОЛК – Сейчас мы уже оформили наследство и уже все зарегистрировали, получили документы полностью, зарегистрированные на Наталью и ее супруга. Соответственно дочери будут собственницами уже в будущей квартире, которую будем приобретать. Сейчас перед нами стоит задача теперь продать эту квартиру.

О. БЫЧКОВА – То есть это время два почти месяца…

И. ВОЛК – Два с половиной.

О. БЫЧКОВА – Они только ушли на то, чтобы причесать вот эти все формальности.

И. ВОЛК – Это время занимает не так много, основное время занимает ожидание нотариуса, когда можно к нему попасть на прием. Сам процесс выдачи документов, так как вы предоставляете все справки, необходимые для проверки нотариусом, то есть что это действительно все подлинное и все в порядке с вашими документами, нотариус это смотрит и это вопрос одного дня выдать. Но так как в нашем случае нотариус болел примерно полтора-два месяца, мы его просто ждали. И как только он вышел на работу, так получилось, что наш сотрудник четко следил за тем, когда выйдет нотариус и соответственно мы сразу оформили документы и отнесли в регистрационную палату, все зарегистрировали. То есть сейчас наши документы в полном порядке и мы вступили и де-юре и де-факто в наследство.

О. БЫЧКОВА – Наконец уже с этой квартирой можно что-то делать.

НАТАЛЬЯ — Совершенно верно.

О. БЫЧКОВА – И дальше какой у нас этап?

И. ВОЛК – Так как обмен сейчас происходит через куплю-продажу, то есть мы собираемся продать квартиру Натальи и купить ей те квартиры, которые она хочет. Даже наверное, сейчас большая цель в том, чтобы найти те квартиры, которые подойдут Наталье. Дело в том, что она сейчас живет в центре, в хорошем дореволюционном доме, с высокими потолками, большими окнами.

О. БЫЧКОВА – И там квартира не маленькая была.

НАТАЛЬЯ — Да, очень хорошая квартира, хорошей планировки.

О. БЫЧКОВА – А сколько там метров?

НАТАЛЬЯ — 85 метров.

И. ВОЛК – Квартира очень хорошая, с приятным видом, в хорошем месте. Но есть небольшие нюансы. Этот дом старый…

НАТАЛЬЯ — Деревянные перекрытия.

И. ВОЛК – И в нем нет лифта. Это существенные минусы. И с учетом того, что мы хотим найти квартиры недалеко от центра, поэтому цены на эти квартиры примерно такие же, как то, что мы продаем. И мы хотим найти в домах наверное, сталинской эпохи, где железобетонные перекрытия.

НАТАЛЬЯ — Я приверженец высоких потолков.

И. ВОЛК – Большие окна и большие комнаты. Большой холл.

НАТАЛЬЯ — Квартир теплых зимой. И прохладных летом. Кирпичные дома этим отличаются старой постройки.

О. БЫЧКОВА – Я все понимаю. Я полностью тут согласна. Но у вас не очень большие амбиции? Потому что 85 метров в старом доме это хорошо, но не очень хорошо, если вы хотите, потому что все равно, если вы три делите на два плюс один, все равно это происходит некое увеличение стоимости.

И. ВОЛК – Мы даже хотим, наверное, три плюс один. И мы посчитали сейчас, я думаю, что мы точно сможем купить 3-комнатную квартиру, 1-комнатную квартиру я думаю, что может быть, если нам не хватит, скорее всего, так произойдет, у нас будет большая сумма достаточно для того, чтобы это был первоначальный взнос по ипотеке.

О. БЫЧКОВА – У меня есть еще один вопрос. Скажите, мне Иван, я много слышу о том, что старый дом хороший, дореволюционный, и в хорошем месте, центре, потолки, метры замечательно, но деревянные перекрытия. Это вообще не мифология насчет того, что деревянные перекрытия это плохо. Существует масса городов в мире, где стоят себе прекрасно гораздо более старые дома, чем наши дореволюционные или довоенные, намного старше с деревянными перекрытиями.

И. ВОЛК – Это философское рассуждение. Во многих городах мира никто вас не выселяет, дома не сносят. Они потрясающе красивы и остаются так на века. И стоят по 5-6 веков. Никто с ними ничего не делает. Люди там живут всю жизнь, даже если какая-то реставрация, людей выселяют обратно они переезжают в те же квартиры с доплатой или сами реставрируют дом. В нашей стране просто это непредсказуемо. Вы сейчас живете в этом доме, если у вас не оформлено ТСЖ, то может быть завтра придут и скажут: отключим газ, не выедете, будем вас выселять насильно. Это действительно проблема, когда люди еще остаются собственниками в квартирах, оттуда не выезжают. А дома сносят. Мы с этим сталкиваемся может быть не так часто, но это бывает. И поэтому здесь даже не то, что мы выезжаем из какого-то аварийного дома. Он хороший, мы пытаемся убить, может быть даже двух зайцев. Нам нужна квартира, в которой могла бы жить семья Натальи, и плюс одна квартира, в которую может быть переедет одна из дочерей. Либо мы ее сможем сдавать и она будет как инвестиция. Она будет окупать или кредит или приносить доход.

НАТАЛЬЯ — Поэтому амбиций тут особо никаких нет. И в этом вопросе я полностью полагаюсь на сотрудников компании EVANS. То есть я даже особо и не буду себе забивать голову, сколько будет продажная цена, сколько покупная. Потому что за то время, что я с ними общаюсь и то, как были сделаны мои документы, у меня полное доверие к этой компании.

И. ВОЛК – Спасибо. Я хотел один нюанс. Естественно, это все не тайна, за сколько мы продаем или покупаем. И когда вы работаете с брокером, пожалуйста, узнавайте точно, за сколько продается квартира, сколько она стоит в цене, бывают случаи некоторые компании ставят не ту цену, которую они обсуждают и это сплошь и рядом.

О. БЫЧКОВА – А разницу кладут в чей-то карман?

И. ВОЛК – Обычно в свой. Это большая проблема, желательно этого избегать. По поводу старых домов. Мы наоборот, очень любим старые дома. И у нас большинство клиентов, 90% все-таки покупают старый фонд в центр, нежели новые дома. Я сам живу в старом доме. Просто есть некие цели, которые перед собой ставят продавцы. Переехать в другое место, район, перевезти детей в другую квартиру.

О. БЫЧКОВА – Это конкретные задачи. Но если все-таки говорить, старый дом в центре, но с деревянными перекрытиями, например, человека, как меня предположим, не смущает факт деревянных перекрытий. Мне не кажется, что это сразу приравнивает его к хрущевской пятиэтажке, условно говоря. Но это цену снижает реально? Для других это фактор.

И. ВОЛК – Как таковое, может быть, цену не настолько снижает. Все-таки влияет на цену место больше. Может быть, отсутствие лифта и более-менее в плачевном состоянии подъезд это снижает цену. А допустим, деревянные перекрытия может быть не настолько сильно. Все-таки играет роль, без лифта, во всем мире в Нью-Йорке большинство домов без лифта.

О. БЫЧКОВА – Старые дома не бывает 25-этажные.

И. ВОЛК – Но все равно, когда высокие потолки, по 4 метра, подняться на 4-й этаж. Мы сегодня встречались у Натальи в квартире и подняться…

НАТАЛЬЯ — Запыхавшись.

О. БЫЧКОВА – У вас какой этаж?

НАТАЛЬЯ — Третий. Первые два этажа потолки 4,5 метра.

О. БЫЧКОВА – То есть, как 4-й считается. Но зато фитнес каждый день. Иван, вам было тяжело? Молодому, здоровому человеку.

И. ВОЛК – Мне не тяжело. Но разные покупатели, кто-то с коляской, с пакетами.

О. БЫЧКОВА – Если совсем маленькие дети это сложно. Если пожилые люди, тоже.

И. ВОЛК – Но это не такая проблема не самая большая.

О. БЫЧКОВА – То есть можно рассчитывать, что отсутствие лифта, если оно меня не смущает и я, предположим, покупаю квартиру, то это фактор, который немножко мне скинется.

НАТАЛЬЯ — Удешевляет.

И. ВОЛК – Немножко можно. Есть несколько мест в Москве, где этот фактор практически никак не влияет. Тот же Патриарший пруд. Там есть лифт или нет, никто на это не смотрит. Смотрит на вид потрясающий и хороший дом. Если у вас есть какие-то вопросы, связанные с продажей, покупкой или сдачей в аренду квартиры, звоните, пожалуйста, по телефону 232-67-03.

О. БЫЧКОВА – Ольга спрашивает: сколько стоит только вступить в наследство с вашей помощью?

И. ВОЛК – Это по-разному. В зависимости от ситуации. Расходы примерно у нас составили от 5 до 6 тысяч рублей. То есть это справки, оплата услуг нотариуса.

НАТАЛЬЯ — Государственные пошлины. И плюс услуги соответственно по-разному это примерно от 30 до 50 тысяч рублей в зависимости от ситуации. Бывает дороже, дешевле. В зависимости от сложности. Все это обсуждается. Есть специалисты, которые занимаются этими вопросами.

О. БЫЧКОВА – Тут пришел вопрос от Елены из Москвы к Ивану: выясните у фирмы, зачем ждали так долго нотариуса. Это явная хитрость. Нотариусов Москве очень много. Если бы было все так хорошо, дорогая Елена. Потому что нотариусов, конечно полно.

И. ВОЛК – Естественно, мы бы не ждали. Но какой нюанс. Так как соответственно произошла смерть какое-то время назад, 10 лет назад, на тот момент действовало правило, что нотариус, который ведет наследственное дело, то есть определенный район в городе закреплен за определенным нотариусом. И так как это произошло давно, нам нужно было делать у определенного нотариуса. Не у любого, как это происходит сейчас. Если смерть произошла с определенного периода, то можно делать у любого нотариуса, который возьмется за ваше дело. И так как нотариус болел долго, мы ждали. Такое часто бывает.

О. БЫЧКОВА – А если, например, этот нотариус, извините, тоже отсутствует в природе.

И. ВОЛК – У нас такая же была ситуация. То есть наш нотариус уже не вел эти наследственные дела. Он передал свой архив другому. И нам нужно было у этого нотариуса брать запрос, что открывалось наследственное дело, целая череда документов. То есть надо было брать у старого нотариуса, идти к новому.

О. БЫЧКОВА – То есть надо еще провести еще целое расследование, найти человек.

И. ВОЛК – Да, поэтому если вдруг покажется, что это большие деньги за получение всех документов, мы считаем, что это недорого, потому что в данном случае у Натальи было не так сложно, но бывают случаи еще более сложные, когда все это нужно делать через суд.

НАТАЛЬЯ — Если бы мои дочери заявили о том, что они предъявляют нам претензии, что были ущемлены их права в приватизации, вот тогда бы это вылилось не в минимальный гонорар для фирмы 30 тысяч, а гораздо больше.

И. ВОЛК – Был бы суд.

О. БЫЧКОВА – Но, слава богу, что у вас все в порядке с вашими дочерьми. Это важно, чтобы все было в порядке у людей между собой. Есть еще одна история. Вот сейчас вы будете искать квартиру, нужно одновременно искать покупателя на старую.

И. ВОЛК – Мы рекомендуем одновременно это делать. Выставить на продажу свою квартиру и одновременно искать квартиры, которые нам бы понравились. С учетом, что Наталья переезжает из центра, и она живет внутри Садового кольца, переезжает за Садовое, может быть нужно посмотреть побольше, чтобы понять, что понравится. Мы уже определились с районом, нужно посмотреть квартиры, дома. И все это делать одновременно.

О. БЫЧКОВА – А ничего, что сейчас лето и считается, что летом вся активность замирает. Цены бывают не те.

И. ВОЛК – Сейчас из года в год сезонность отпадает. Единственное есть январь, когда все отдыхают и никто не хочет ничего смотреть. А лето вполне очень даже хороший сезон для поиска и продажи квартиры. Потому что все спокойные, хорошо показывают квартиры, нет ажиотажа, аукцион никто не устраивает.

О. БЫЧКОВА – Что значит ажиотаж и аукцион?

И. ВОЛК – Когда пик, все приезжают в сентябре, сразу начинают смотреть, толпы народа.

О. БЫЧКОВА – Все начинают новую жизнь лихорадочно.

И. ВОЛК – С сентября до конца года нужно же закончить какой-то процесс поиска. Люди смотрят, сразу несколько человек, и вдруг кто-то выбирает и начинается борьба, кто возьмет квартиру. Начинают накидывать, предлагать взятки. Такое бывает достаточно часто, если квартира хорошая. Поэтому летом рекомендуем этим заниматься. Не все уезжают, кто-то из семьи остается специально показывать квартиру. Бывает, что наши клиенты нам доверяют ключи, они спокойно уезжают, мы их информируем, когда приходим в квартиру, показываем. Если вы доверяете своему брокеру, это можно сделать.

НАТАЛЬЯ — То есть клиент в отпуске, а дело движется.

О. БЫЧКОВА – А у вас уже какие-то есть наметки?

И. ВОЛК – Пока есть примерно, что мы хотим, в каком месте, есть даже определенный дом. Он не так далеко находится от квартиры, в которой сейчас живет Наталья. И там периодически 2-3 квартиры появляются. Я думаю, что это будет несложно. И сейчас мы уже выставляем квартиру Натальи на продажу.

О. БЫЧКОВА – Это ее вывешиваете на сайте?

И. ВОЛК – Плюс во всех интернет-изданиях, журналы.

О. БЫЧКОВА – Это значит, вы вывешиваете эту информацию, фотографии. И называете предварительную цену.

И. ВОЛК – Мы оговариваем с Натальей цену, рыночная цена такая-то, выставляем и соответственно, если будет предложение, либо вдруг какой-то небольшой торг и мы будем понимать, что мы укладываемся в эту сумму, мы, естественно, выходим на сделку.

О. БЫЧКОВА – А может оказаться, что претензия завышенная? И придется сбавлять.

И. ВОЛК – Мы никогда не говорим специально завышенную цену только, чтобы человек с нами работал. Потому что смысла в этом нет.

О. БЫЧКОВА – Вдруг вы ошиблись. Или что-то изменилось.

И. ВОЛК – Может что-то измениться на рынке. И естественно мы тогда это все обсуждаем. Но так как рынок сложившийся, стабильный достаточно, и тут можно определить цену. И так как мы работаем достаточно давно, у нас есть опыт в продажах и тем более мы работаем в центре, мы знаем, какая здесь структура рынка и какие цены.

О. БЫЧКОВА – Понятно. Сколько времени вы отводите на всю эту историю?

И. ВОЛК – Если это просто продажа, это занимает в среднем, 3-4 месяца продажа-покупка. Бывает чуть дольше, бывает быстрее. Бывает, что приходит первый человек, и он покупает квартиру. Но в среднем 3-4 месяца, может быть чуть дольше.

О. БЫЧКОВА – Тут важно, сколько это длится? То есть для клиента время это деньги?

И. ВОЛК – В данном случае, наверное, нет. Потому что мы продаем и за эти же деньги покупаем. У нас нет перерыва. Мы не теряем из-за инфляции, то есть мы деньги, грубо говоря, вынимаем, в ту же секунду вкладываем в другое жилье, которое также пропорционально растет…

О. БЫЧКОВА – А отношение с риэлтором. Не в случае с Натальей, потому что Наталья участвует в проекте «Эхо Москвы», поэтому она на других основаниях проходит. Но в принципе, например, вы подобрали вариант клиенту, и говорите: вот вам квартира. Он смотрит, говорит: нет, мне не нравится. Еще одна, еще десять, двадцать пять. И прошло много лет с тех пор.

И. ВОЛК – Бывают большие показы, что клиенты смотрят по 40-50 квартир. Человек не может определиться. Здесь задача брокера определить, что человек ищет. То есть главное понять, какая квартира ему нужна.

О. БЫЧКОВА – А если капризный попался?

И. ВОЛК – Пожалуйста, здесь ограничения никакого нет. Человек смотрит, сколько ему нужно. Хоть сто квартир.

О. БЫЧКОВА – Ему же хуже, в конечном счете.

И. ВОЛК – Бывает, что человек уже просто забывает, что он смотрел, мы ему делаем фотографии, подборки, есть брокеры в других компаниях, которые принципиально показывают 2-3-5 квартир и на этом заканчивают поиск. И говорят, что если не выберете, то, пожалуйста, вот выбор из 5 квартир. Больше мы не покажем. У нас другая немножко технология работы. Мы показываем, сколько человек хочет, пока он не выберет квартиру.

О. БЫЧКОВА – Наталья, вы уж там держите себя в руках. Все-таки уложитесь в нормальные сроки.

НАТАЛЬЯ — Я надеюсь.

О. БЫЧКОВА – Хорошо. Мы будем следить за вашей историей. Приходите к нам еще, рассказывайте, что и как. Спасибо большое Ивану Волку, ведущему консультанту компании EVANS. Спасибо Наталье за то, что вы пришли и так откровенно рассказали о своих делах. Продолжайте, пожалуйста. Через неделю встретимся вновь в программе «Выбор за вами».



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире