'Вопросы к интервью
02 июня 2008
Z Выбор за Вами Все выпуски

Инвестируем в Нью-Йорке


Время выхода в эфир: 02 июня 2008, 11:14

О. БЫЧКОВА – Добрый день. Это программа «Выбор за вами». Наш совместный проект с компанией EVANS, которую сегодня представляет ведущий консультант EVANS Иван Волк. Мы сегодня будем рассказывать на живом примере о том, как покупать квартиру в Нью-Йорке. Живой пример по имени Андрей сидит в студии «Эхо Москвы». Напомню, что к нам приходят совершенно реальные люди со своими реальными историями, клиенты компании EVANS, которые рассказывают нам о конкретных сделках, которые они производят. Продавали квартиру в Москве, покупали поменьше, входили в наследство. Инвестировали. Брали ипотечные кредиты. Меняли Центральный район на не Центральный и наоборот. Квартиру в Нью-Йорке мы тоже один раз покупали. А сейчас Андрей решил тоже эту историю проделать. Андрей – владелец цветочных магазинов. Вы решили купить квартиру в Нью-Йорке. Зачем вам это понадобилось?

АНДРЕЙ – Все началось с того, что услышал о том, что сильно упали цены в Америке на недвижимость, я решил погреть на этом руки. Дешевый доллар и я собираюсь поехать учиться в Америку.

О. БЫЧКОВА – А у вас есть жилье в Москве?

АНДРЕЙ – Да.

О. БЫЧКОВА – А вы человек свободный или семейный?

АНДРЕЙ – Семейный.

О. БЫЧКОВА – То есть с семьей едете?

АНДРЕЙ – Нет, семья здесь останется.

О. БЫЧКОВА – Вам нужна не очень большая квартира. Вы ее уже нашли?

АНДРЕЙ – Да. Был сложный достаточно выбор, потому что с одной стороны на нее нужна инвестиция, а с другой стороны я хочу хотя бы какое-то время жить там сам. Обычно это не одно и то же. Хорошая инвестиция и место, где тебе хочется жить самому.

О. БЫЧКОВА – Хорошая инвестиция это купить такую квартиру, которая как минимум не дешевела в дальнейшем. Но на нынешнем американском рынке, наверное, сделать не очень просто. Там действительно все так адски дешевеет?

АНДРЕЙ – На мой взгляд, все уже подешевело.

И. ВОЛК — Да, я думаю, сейчас нижний предел. Но там где покупает Андрей на Манхеттене, там не было падения. Был за прошлый год даже рост 17%, падало в других городах и штатах.

О. БЫЧКОВА – На сколько?

И. ВОЛК — До 40%.

О. БЫЧКОВА – За год?

И. ВОЛК — Наверное, даже за год. Там был определенный период. Произошел ипотечный кризис и упали цены.

О. БЫЧКОВА – Год с чем-то получается.

И. ВОЛК — И даже здесь выгодно покупать с точки зрения подорожания евро, люди приезжают из других стран, где они получают доход в другой валюте. И покупают уже за доллары квартиры. И Андрей покупает с точки зрения инвестиции, что можно выгодно сдать всегда и можно будет перепродать без потерь. И соответственно как вы рассчитываем с выгодой, и чтобы это было хорошее центральное место, недалеко от учебы. И соответственно до каких-то достопримечательностей, потому что квартира распложена рядом с центральным парком и Карнеги-холл и Пятая авеню.

О. БЫЧКОВА – Очень хорошее месторасположение, но и не дешевое. Сколько там квадратный метр стоит?

АНДРЕЙ — Квадратных метров там нет, там есть кв. футы. Переводить их сложно, по-моему, надо делить 1,1. Но примерно квартира метров 70-80 обошлась мне, правда у нее есть 80 метров терраса.

О. БЫЧКОВА – А терраса на уровне квартиры или выше?

АНДРЕЙ – Квартира – это пентхаус. Квартира обошлась примерно в миллион долларов. Сначала быть чуть меньше, но оказалось, что есть еще один желающий купить, был небольшой аукцион, и в результате она обошлась в миллион 50.

О. БЫЧКОВА – 80 метров плюс что-то еще за миллион долларов.

И. ВОЛК — Примерно 12,5 тысяч за метр.

О. БЫЧКОВА – Это московская цена квартиры хорошего класса.

И. ВОЛК — Это, наверное, ниже, у нас все пытаются метр террасы выдать за метр живого жилья. И получается, что так бы продавали 160 метров, а так мы получаем 80 за миллион 50 тысяч и 12,5 тысяч за метр в долларах. С террасой, с видом, с ремонтом.

О. БЫЧКОВА – У нас вообще нет квартир с террасами. Есть пентхаусы.

АНДРЕЙ – В Нью-Йорке очень много. Я когда стал смотреть, я не подозревал о существовании террас, мне буквально в первый день попалась квартира с террасой, я понял, что мне нужна только такая квартира. Тем более что в Нью-Йорк потеплее. Месяц или два холодных.

О. БЫЧКОВА – Там и зима не совсем то, что мы себе представляем даже уже в нашем нынешнем потеплении. Что вы будете делать с этой террасой, играть там в футбол?

АНДРЕЙ – Проводить вечеринки. Просто лежать загорать.

О. БЫЧКОВА – У вас какие-то холостяцкие настроения.

АНДРЕЙ – Еду без семьи.

И. ВОЛК — Но всегда приятно позавтракать с хорошими…

О. БЫЧКОВА – 80 метров для завтрака.

И. ВОЛК — Повесить гамак.

О. БЫЧКОВА – Мебель поставить, цветочки в горшочках.

АНДРЕЙ – В Нью-Йорке даже если например нет балкона или террасы, практически в любом доме есть крыша. Крыша это общественная территория, куда…

И. ВОЛК — Эксплуатируемая кровля.

АНДРЕЙ – Обычно или бар находится или просто лежаки с видом естественно.

О. БЫЧКОВА – То есть ни один кв. метр впустую не пропадает. Расскажите, как вы искали эту квартиру. Процесс похож на поиски квартиры в Москве?

АНДРЕЙ – Да. Единственное что для того чтобы посмотреть квартиру, нужно заранее назначать встречи с брокером, за 2-3 дня обычно. Есть, по-моему, по субботам-воскресеньям это называется опенхаус, когда можно придти без предварительной договоренности и просто посмотреть все квартиры в этом кондоминиуме. Поэтому за субботу и воскресенье можно отсмотреть десятки квартир.

О. БЫЧКОВА – Что вы отвергли?

АНДРЕЙ – Был вариант, на который я практически согласился, это был нереальной красоты, я уже был готов вносить задаток. Он находится в районе Челси. Это район, сосредоточение богемы не очень богатой, но со вкусом. Там очень много галерей. Сейчас он начинает заселяться более состоятельными людьми. Богема уходит в новый неосвоенный дешевый район. И соответственно квартиры начинают дорожать. Для меня это был очень хорошее сочетание. Но я влюбился в ту. Я пришел посмотреть еще одну последнюю квартиру, посмотрел и сразу же оказалась решающей.

И. ВОЛК — Она очень красивая, в ней есть камин. И она уже с ремонтом.

О. БЫЧКОВА – А эта не с ремонтом?

АНДРЕЙ – Они все с ремонтом. Новый кондоминиум, где продаются квартиры все всегда с ремонтом, встроенная кухня.

О. БЫЧКОВА – То есть стенки покрашены, плитки положены, крантики прикручены. И мебель стоит.

АНДРЕЙ – Да, то есть когда покупаешь квартиру в Москве, надо еще думать, что плюс тысяч долларов на кв. метр еще ремонт.

О. БЫЧКОВА – Вы говорили, что у вас была какая-то история с этим кондоминиумом.

АНДРЕЙ – Это обычная история, что нужно одобрение кондоминиума. То есть если ты хочешь купить квартиру и у тебя есть на это деньги, этого недостаточно для того, чтобы ее купить, нужно, чтобы остальные жильцы, совет директоров тебя одобрил.

О. БЫЧКОВА – Это на самом деле то, что у нас в разных формах называется ТСЖ.

И. ВОЛК — Да.

О. БЫЧКОВА – Владельцы квартиры вместе распоряжаются этим домом или частью.

И. ВОЛК — Да, всеми нежилыми помещениями, решается делать ремонт, собирать какие-то деньги на ремонт фасада или еще что-то…

О. БЫЧКОВА – Платят по всем ЖКХ.

И. ВОЛК — Да, и здесь прежде чем разрешить вам купить квартиру в доме, определенный совет высылает вам документы, которые вы должны заполнить. Анкеты. Там вы пишите, какой у вас доход, кем вы работаете. Где живете в Москве. Люди боятся, платежи отличаются немножко от московских. Цены ниже, но платежи по коммунальным услугам и налоги немножко выше.

О. БЫЧКОВА – Резко выше.

И. ВОЛК — Если в Москве вы платите в среднем 150 долларов в месяц, там получается в среднем долларов 500-600 в месяц. Но за это вы получаете консьержек круглосуточно, хороший дом. Где нет как в Москве коммуналок, и вы не боитесь, что там будет грязно, все убрано, есть терраса общая. Места общего пользования и люди боятся, что вдруг вы не состоятельны, что в какой-то момент вы скажете, что я не буду платить, и эту сумму придется разделить на всех жильцов. Поэтому они себя так перестраховывают и спрашивают: а получаете ли вы зарплату, где работаете.

О. БЫЧКОВА – Андрей начал там искать квартиру, платить какие-то деньги, а ему в это время этот колхоз скажет: нет, вы нам не подходите.

АНДРЕЙ – Наверное, такое возможно. Но в момент, когда я принял решение о покупке квартиры, тут же мой агент Ирина связалась с кондоминиумом, такой у него уровень доходов, такие он может документы предоставить. Да или нет. Они говорят принципиально да или принципиально нет, и затем я уже занимаюсь тем, что собираю документы, которые на словах сказал, что могу предоставить.

О. БЫЧКОВА – То есть это происходит предварительно.

АНДРЕЙ – Да, в тот же момент, когда я решил…

О. БЫЧКОВА – А вас вызывали на партсобрания?

АНДРЕЙ – Пока нет.

О. БЫЧКОВА – Предлагали рассказать о себе? Смотрели вам в глаза.

АНДРЕЙ – Спросили налоговую декларацию за прошлый год.

О. БЫЧКОВА – То есть в основном это вопрос материальный.

И. ВОЛК — Да, тут ничего другого.

О. БЫЧКОВА – Вы уже видели соседей?

АНДРЕЙ – Нет. Никого не знаю. Дом, соседний с Карнеги-холлом, я уверен, что в основном приличные люди живут.

И. ВОЛК — Андрей искал квартиру с нашим агентом из Нью-йоркского офиса, ее зовут Ирина. И она говорит по-русски, у нас есть брокеры, которые говорят по-русски в Нью-Йорке. Это упрощает вопрос для русских клиентов поиска квартиры. Также ипотечный брокер, кто предоставляет кредиты в Нью-Йорке, тоже есть русскоговорящие. Это гораздо упрощает процесс. И если есть какие-то вопросы, пожалуйста, звоните в наш московский офис 232-67-03. Все вопросы, касающиеся продажи, покупки в Москве или в Нью-Йорке, сдача в аренду, наши специалисты ответят с удовольствием.

О. БЫЧКОВА – Андрей сейчас на какой стадии находится?

И. ВОЛК — Андрей нашел квартиру, дали одобрение от кондоминиума, что все в порядке, Андрея желают видеть в числе жильцов.

О. БЫЧКОВА – Отпечатки пальцев не брали?

И. ВОЛК — На границе берут. Мы получили одобрение от банка, подписали предварительный договор, заплатили предварительный платеж. Подписали все необходимые документы по сделке. Уже договор купли-продажи подписан. И закрытие сделки, когда уже вам передается квартира, ключи, вы подписываете окончательные бумаги, будет 30 июня. У нас процесс практически закончен.

О. БЫЧКОВА – То есть 30 июня должны будете стать уже счастливым обладателем квартиры в Нью-Йорке.

АНДРЕЙ – Про кредит хотел рассказать.

О. БЫЧКОВА – Вот, тут пишет нам Анна: как заработать миллион долларов. Андрей конечно, преуспевающий человек, мы ему желаем продолжать в том же духе и даже лучше, но он брал кредит.

АНДРЕЙ – Банк ипотечный не задал мне ни одного вопроса.

О. БЫЧКОВА – Как вас зовут спросил?

АНДРЕЙ – Да, надо было подтвердить мою личность и все. Потому что первоначальный взнос для иностранцев составляет не меньше 25%. И в этом случае риски для банка как они считают, минимальны.

О. БЫЧКОВА – Вот поэтому у них теперь ипотечный кризис.

АНДРЕЙ – Да, потому что для рядовых американцев максимальный первоначальный взнос 5%. А чаще всего ноль процентов.

О. БЫЧКОВА – И тоже без вопросов.

АНДРЕЙ – Я внес 30% первоначального взноса, и банк не задал мне ни одного вопроса, потому что он знает, если не дай бог что случится, он просто может продать эту квартиру. И на 30% она точно не упадет в цене.

О. БЫЧКОВА – Дай бог, чтобы к вам это все повернулось только хорошей стороной. Нам пишут такие уточнения, Владимир пишут, что в Тучкове Московская область за двухкомнатную квартиру он платит 250 долларов в месяц. Это много.

И. ВОЛК — Подмосковье отличается. Доходы у людей ниже, а платят больше. Это очень известный факт. Странно на самом деле.

О. БЫЧКОВА – Но с другой стороны в любом случае просто по-любому в Европе или Америке люди платят за квартиру и вообще за все услуги в разы больше, чем мы. Хотя у нас все сейчас дорожает, но все равно не идет ни в какое сравнение с тем, что происходит там. Александр из Лос-Анджелеса нам написал: поправка, стандартный размер первоначального взноса даунпеймент по ипотеке для жителей США – 20%, минимальный – 5%.

И. ВОЛК — Мы так и говорили, минимальный 5, раньше был ноль, и из-за этого была проблема. Та как Андрей не гражданин США, соответственно для него, чем больше он внесет первоначальный взнос, тем будут проще условия. Андрей вносит 35% и ипотечный брокер, который его ведет, сказал, что от вас никакой информации не нужно о доходах, просто заполните анкету или на словах скажите.

О. БЫЧКОВА – То есть 35% это уже так много сразу. То есть для них это сразу большой кусок денег. И считай, уже дальше все вопросы снимаются.

АНДРЕЙ – Считается, что в этом случае минимальные риски.

И. ВОЛК — Никто ничего спрашивать не будет. Это в принципе правильно. Так и должна быть построена система. В России то же самое. Допустим, вы не выплачиваете кредит, ее выставляют по суду на торги, продают, отдают вам часть денег, которые вы платили, а часть денег погашает, банк забирает. То же самое в Штатах. Это нормально. Но в Москве с вас потребуют кучу бумаг, вам позвонят…

О. БЫЧКОВА – Выпьют еще литр крови.

И. ВОЛК — Это все гораздо сложнее. В Штатах задача брокера немножко отличается от России. Он только ищет квартиру и дальше координирует весь процесс сделки. Он не проверяет документы, не помогает с выдачей кредита, не консультирует. На это есть отдельные люди. Отдельные люди это ипотечный брокер, которому вас передает ваш риэлтор. Он вам одобряет кредит, консультирует по каким процентным ставкам по банкам, какие первоначальные взносы. После того как вы все согласовали с ипотечным брокером, который тоже по желанию говорит по-русски, вас передают юристу. Юрист это тот человек, который проводит саму сделку. Он подготавливает предварительный договор, основной договор купли-продажи, он ведет переговоры с юристом с другой стороны, со стороны продавца. Ему вы переводите весь первоначальный взнос и плюс расходы по сделке на его счет. И он уже в дальнейшем с этого счета переводит деньги риэлторам, ипотечному брокеру, продавцу квартиры. Он уже регулирует весь процесс сделки. И задача риэлтора это все организовать, чтобы все работало как единая цепь. Чтобы не было сбоя, то есть он созванивается, назначает встречу, полностью регулирует весь процесс. Поэтому задача у него меньше чем в Москве, но гораздо более ответственная и нужно подобрать хорошего юриста, чтобы он был профессиональный и вы на него надеетесь, что все будет в порядке. И хорошего ипотечного брокера, и весь процесс это регулирует.

О. БЫЧКОВА – Но им же нужно всем платить, извините, деньги. Какие у вас были побочные дополнительные расходы на эти конкретные услуги?

АНДРЕЙ – Юрист обошелся мне в 2,5 тысячи долларов.

О. БЫЧКОВА – За все?

АНДРЕЙ – Да, от начала до конца. 50% до начала и 50% я заплачу после того, как сделка будет закрыта. На мой взгляд, работы у него достаточно много. Он потратит на меня 45 дней, собирая документы, разговаривая с этим кондоминиумом. Ипотечный брокер какие-то несущественные деньги. И банку я должен буду еще заплатить 1% от суммы кредита. Но у нас тоже такая практика есть, где 1, где полпроцента. Но банк мне там дал кредит под 7% годовых.

И. ВОЛК — В Москве такого не найти вообще.

О. БЫЧКОВА – На сколько лет?

АНДРЕЙ – На 30.

И. ВОЛК — Это гораздо выгоднее, чем в Москве.

АНДРЕЙ – И первые три года можно не платить тело кредита, платить только процент. Там много очень приятных плюсов, которых нет у нас. Только что говорили про инфляцию 14% в России, рублевая инфляция, но 7% в валюте это хорошая ставка.

О. БЫЧКОВА – Там инфляция точно не такая.

АНДРЕЙ – Как мне понравилось в такси на Манхеттене из конца в конец стоит 10 долларов. Это 230 рублей. В Москве нет таких цен вообще. Нет смысла иметь машину на Манхеттене.

О. БЫЧКОВА – Но так многие и живут. Причем весьма солидные дяденьки ездят на метро…

И. ВОЛК — Да, даже мэр Нью-Йорка ездит на метро. Все обеспеченные граждане. Я хотел отметить по поводу вознаграждения риэлтору, который ищет квартиру. Вознаграждение платит продавец квартиры. Его не платит покупатель. И дальше этот процент, который он заплатил, он платит своему брокеру, брокер делит пополам. С одной и другой стороны. Всегда два риэлтора, от продавца и от покупателя. И они делят деньги от продавца пополам. Обычно это 6% платит продавец от стоимости квартиры, и дальше по 3% делят сами риэлторы. Бывает, что не 6, а 5%, но стандарт 6%.

АНДРЕЙ – Получается, что я компании EVANS при покупке квартиры ничего не плачу. В сумме затраты получаются существенно меньше, чем в России. Потому что у нас, по-моему, берут и с покупателя, и с продавца.

И. ВОЛК — У нас берут с того, кому предоставляется услуга. Если человек приходит и говорит, что хочу купить квартиру, мы ему ищем во всей Москве, это не значит, что мы ему показываем только свои квартиры, и он за это платит проценты. То же самое от продавца. Он говорит, что я хочу продать квартиру, платит своему риэлтору определенный процент. Это меньше, чем в Нью-Йорке, но в данном случае в Нью-Йорке выгоднее, что покупатель ищет, он не платит ничего риэлтору. Платит продавец.

О. БЫЧКОВА – Руфина из Москвы задает вопрос на другую тему. Андрей, на какую учебу вы едете в Нью-Йорк?

АНДРЕЙ – Я хочу поступить в колумбийский университет.

О. БЫЧКОВА – То есть дальше продолжать свой бизнес уже в еще более квалифицированном виде. И очень здорово на самом деле. А сколько это времени займет?

АНДРЕЙ – Полтора года.

О. БЫЧКОВА – То есть вы планируете как минимум полтора года в вашей новой квартире.

АНДРЕЙ – Там есть два варианта. Есть вариант, когда нужно приезжать дважды в месяц на уикенд…

О. БЫЧКОВА – В любом случае на полтора года вам квартира нужна для себя.

АНДРЕЙ – Да, это тоже был достаточно сложный вопрос. Потому что с одной стороны я хочу ее сдавать, чтобы покрывать платежи. С другой стороны я хочу жить там сам и поэтому мы с EVANS нашли компромисс.

О. БЫЧКОВА – Вы можете жить на террасе.

АНДРЕЙ – Я буду сдавать ее на короткий срок. Это позволит мне жить там, когда я захочу и получать какой-то доход.

О. БЫЧКОВА – А сколько в месяц такая квартира может приносить владельцу?

И. ВОЛК — На короткий срок по-разному. Я думаю, что 4-5 тысяч и больше.

О. БЫЧКОВА – Это все-таки говорит о том, что в принципе на Манхеттене квартиры дороже, чем в Москве.

И. ВОЛК — На аренду дороже, на покупку дешевле.

О. БЫЧКОВА – Роман тут заинтересовался, сколько стоит сто кв. метров на Манхеттене? Если миллион за 70-80.

И. ВОЛК — Примерно полтора миллиона и плюс еще бесплатно терраса. Очень много квартир с террасами.

О. БЫЧКОВА – И разные варианты кредитов, Роман. Спасибо большое. Спасибо большое Ивану Волку, ведущему консультанту компании EVANS, спасибо Андрею, который решился рассказать нам свою реальную историю, мы желаем вам, чтобы 30 июня у вас все благополучно завершилось, чтобы ваши дальнейшие планы все осуществились так, как вы хотите. Удачи.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире