'Вопросы к интервью
Л. ГУЛЬКО – Мы начинаем серию передач совместно с компанией EVANS «Выбор за вами». У нас в студии Максим Мокеев — исполнительный директор компании EVANS и Алла Фрунджян — старший брокер компании EVANS. В студии и Анна, непосредственный фигурант, клиент компании EVANS. Вот Анна услышала в машине «Эхо Москвы».

АННА — Дома некогда.

Л. ГУЛЬКО – И после первой передачи Анна позвонила с теми вопросами, с которыми будем сегодня разбираться. Давайте несколько слов о компании скажем.

М. МОКЕЕВ – Наша компания занимается всеми операциями с недвижимостью на рынке. Купля, продажа и соответственно это то ипотека. Покупка с использованием ипотеки. Многие люди думают, что ипотека это некий кредит, который берут люди, чтобы купить одну-единственную квартиру. Накапливают минимальный взнос, остальное берут ипотеку и покупают свою единственную квартиру. Но при этом ипотеки можно взять на очень большие суммы. У нас есть клиенты, которые брали и на 2 миллиона, 2,5 миллиона долларов.

Л. ГУЛЬКО – Но для этого надо иметь зарплату большую.

М. МОКЕЕВ — Имея соответствующий доход и все другие вещи, которые для этого требуются, но при этом это возможно и это позволяет делать более интересные вещи. Например, квартира большого размера обычно стоит дешевле за квадратный метр. То есть квартира в 320 метров стоит дешевле за квадратный метр, чем меньшая квартира.

Л. ГУЛЬКО – Это где?

М. МОКЕЕВ – Вообще в Москве. Это факт.

Л. ГУЛЬКО – Никогда не знал, честно говоря. Я думал на Тверской квартира большего размера, но она и стоит больше.

М. МОКЕЕВ – Но за каждый квадратный метр она будет меньше стоить. Общая сумма будет больше, но цена на метр будет поменьше. У нас был клиент, который купил пентхаус с использованием ипотеки размером 320 квадратных метров. Там была планировка, которая позволяла поделить это на меньшие площади. Он поделил на квартиру в 220 метров, в которой он жил и на 100 метров, которую он сдавал и тем самым помогал себе выплачивать ипотеку.

Л. ГУЛЬКО – Что называется в народе – отбил.

М. МОКЕЕВ – Также люди берут ипотеку не на всю стоимость, не на 80-90%, а на меньшую часть. Например, есть достаточно денег чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе Третьего кольца. Они берут немножко ипотеки, немножко денег в кредит и покупают лучшую квартиру. Например, три комнаты внутри Садового кольца. То есть тем самым повышают свои возможности. Уже имея неплохие возможности изначально, они их улучшают.

Л. ГУЛЬКО – Телефон ваш скажите сразу.

М. МОКЕЕВ – 232-67-03.

Л. ГУЛЬКО – И как вы работаете?

М. МОКЕЕВ – С 9 утра до 10 вечера. Нам можно позвонить, задать любые вопросы по поводу ипотеки, купли, продажи и все, что связано с недвижимостью.

Л. ГУЛЬКО – Давайте мы непосредственно перейдем к Анне. Поскольку у вас есть своя история.

АННА — Да. Мой роман с ипотекой начался давно. Не могу сказать, что те действия, которые я сделала, текущая ситуация на рынке недвижимости я сейчас могу назвать правильной. У меня была квартира. Которую я не совсем могла использовать. Потому что она была неудобно для меня расположена. В районе Мосфильмовской.

Л. ГУЛЬКО – Хороший район.

АННА — Да. И я работала в центре в районе Чистых прудов, мне очень хотелось жить в центре. Поскольку я девушка деревенская, родилась в Подмосковье, поэтому мечта моя о центре Москвы не давала мне покоя. Мосфильмовская мне казалась совершенно не перспективным районом с точки зрения моей мечты. Поэтому я взяла кредит и купила квартиру по ипотеке на Чистых прудах в старом доме. Деревянные перекрытия. Потом начались ужасные метания, я думала, что со мной случится, если я заболею. Что будет с моим ребенком. С моими престарелыми родителями. Надо мне погашать кредит.

Л. ГУЛЬКО – У вас же были люди, которые за вас отвечали. Человека два.

АННА — Почему?

Л. ГУЛЬКО – Вы же брали ипотеку.

АННА — Я брала без поручителей. Был очень высокий процент – 12%.

Л. ГУЛЬКО – Средний процент.

АННА — Я в таких метаниях продала квартиру на Мосфильмовской по 2 тысячи за метр. Это было почти три года назад.

Л. ГУЛЬКО – Как-то продешевили.

АННА — Я понимаю, что сейчас эта квартира стоила 10 тысяч за метр, если бы у меня не начались переживания в отношении собственного здоровья и так далее, конечно, моя бы финансовая ситуация сейчас была гораздо лучше. Я могла бы ее продать ровно в 5 раз дороже. И забыть об ипотеке. Теперь у меня охота мною овладела к перемене мест. Я работала на Чистых прудах и сейчас поменяла работу, тоже в центре. А сейчас моя компания переезжает в Москва-сити. Там ужасная ситуация с парковками, ездить туда невозможно. На метро мне с двумя пересадками ехать минут 40, я думаю. Еще прилично от метро идти. Поэтому я решила свой опыт повторить. Во-первых, что мне посоветуют эксперты из компании EVANS, насколько мне перспективно покупать небольшую квартиру для жизни в районе Москва-сити.

Л. ГУЛЬКО – А где это? Кутузовский проспект, например. Там тоже пешком надо топать.

АННА — Одно дело, когда вам нужно просто пешочком топать, а другое дело до метро пешочком 10минут, потом в метро 40 минут и потом пешочком еще 10 минут.

Л. ГУЛЬКО – То есть район Красная Пресня.

АННА — Замечательный район. Я хочу услышать мнение экспертов. Потому что мне почему-то кажется, что если там действительно Москва-сити у нас будет развиваться, то квартиры в этом районе должны подорожать.

Л. ГУЛЬКО – Я больше скажу: внутри они строят жилые корпуса.

АННА — Это я думаю, мне не по карману.

М. МОКЕЕВ – Мы на самом деле просто разработали некое предложение для Анны, которое мы считаем будет выгодно и, памятуя ее прошлый опыт, может быть немножко будет отличаться и немножко более выгодно.

А. ФРУНДЖЯН – Так как он полностью официально… и это позволяет взять ей кредит в размере около 700 тысяч долларов. И есть необходимая сумма на первоначальный взнос. Мы бы предложили ей подать документы в некоторые банки сразу и получить одобрение…Таким образом банк сначала рассмотрит документы, кредитную историю, одобрит, а потом мы займемся поиском квартиры.

Л. ГУЛЬКО – Можно в несколько банков сразу подавать?

А. ФРУНДЖЯН – Это выгоднее, потому что можно будет выбрать более выгодную ипотечную схему.

М. МОКЕЕВ – И большой банк это практически ничего не стоит. Максимум стоимость медицинского обследования, которое делается в течение одного дня и не стоит больших денег.

АННА – То есть надо делать три медицинских обследования.

М. МОКЕЕВ – Когда как.

Л. ГУЛЬКО – Но меня что интересует. Медицинское обследование надо делать обязательно. Когда я брал в 2001 году, никакого обследования не требовалось.

М. МОКЕЕВ – Сейчас все банки требуют медицинское обследование. На этом основывается условие ипотеки, а также стоимость обязательной страховки.

Л. ГУЛЬКО – То есть если у меня хроническое заболевание, стоимость страховки несколько возрастает.

М. МОКЕЕВ – Общая схема, мы Анне посоветовали не продавать свою квартиру на Чистых прудах. Так как цены на жилье в Москве продолжают расти.

Л. ГУЛЬКО – А первый взнос у вас есть?

АННА — Да.

Л. ГУЛЬКО – Сколько он сейчас?

М. МОКЕЕВ – Зависит от банка. 15-20%. Схема такая: мы находим квартиру, Анна покупать квартиру, удобную для жилья, как минимум две спальни, у нее есть дочка, ближе к работе. И переезжает туда. Переехав, сдает свою квартиру на Чистых прудах на год, скажем, и выплачивает кредит. Еще дело в том, что у Анны есть дочка, которая учится в районе Чистых прудов и поэтому переезд ближе к Москва-сити может быть немножко проблематичен.

Л. ГУЛЬКО – Тоже хорошая школа, если я вам посоветую.

АННА — Обязательно.

М. МОКЕЕВ – И поэтому если не продавать квартиру, потом если вдруг жизнь в районе Москва-сити будет невыносимой и жить там будет невозможно, можно будет переехать обратно на Чистые пруды, а квартиру по ипотеке точно также сдавать. Этим самым помогать выплачивать кредит.

Л. ГУЛЬКО – Предположим, вы действуете по этой схеме, Аня, деньги на ремонт надо еще вбухивать, извините за грубость.

АННА — Вы меня пугаете.

Л. ГУЛЬКО – Это же реальные вещи. Вам предлагают оставить ту квартиру, купить эту, вбухать туда деньги на ремонт, та квартира потом потребует ремонта.

АННА — В отношении ремонта, я квартиру, которая у меня на Чистых прудах была, ремонтировала по минимуму. И приходила компания EVANS ко мне оценивать квартиру, во сколько вы оценили мои три спальни маленькие.

Л. ГУЛЬКО – Сколько у вас метров?

АННА — 80 метров.

Л. ГУЛЬКО – Хороший метражик. Сколько стоит на Чистых прудах метр? Тысяч 12 наверное, не меньше.

АННА — Я имею в виду с точки зрения сдачи.

Л. ГУЛЬКО – Если иностранными компаниям, то дороже.

М. МОКЕЕВ – Я думаю, тысяч 5-6 ее можно будет сдать.

Л. ГУЛЬКО – С мебелью, техникой. Какой этаж?

АННА — 5-й. Лифт ужасный совершенно.

М. МОКЕЕВ – Район Чистых прудов довольно популярный район. По поводу ремонта, можно искать разные квартиры, если задаться целью не ремонтировать квартиру, можно просто смотреть квартиры, в которых уже сделан какой-то евроремонт. И просто сделать небольшую косметику.

Л. ГУЛЬКО – То есть это будет вторичка.

М. МОКЕЕВ – Да.

АННА — Честно говоря, я думала только про вторичку. Потому что первичка это дорого, мне с моими доходами, которые наверное радиослушателям покажутся не маленькими, но все равно нет у меня возможности купить квартиру в новом доме. Потому что, во-первых, это будет дорогостоящий ремонт, стоимость за метр в новых домах гораздо дороже. И самое главное, что мой опыт показывает, при моих 80 метрах, что по сравнению с новым домом это двухкомнатная квартира. У меня три спальни. У меня есть возможность иметь отдельную спальню для ребенка и даже мои родители иногда остаются у нас ночевать. У нас гостевая спальня очень маленькая, всего 9 метров, но там прекрасно помещается диван и чудесно можно там…

Л. ГУЛЬКО – Шкафчик еще можно.

АННА — Там стоит письменный стол, и шкаф для книг.

Л. ГУЛЬКО – Значит, схема какая. Не продаем эту, покупаем ту. Эту сдаем, отбиваем кредит.

М. МОКЕЕВ – А потом решаем, хотим ли мы остаться в той, либо возвращаемся обратно на Чистые пруды, а сдаем ту, которую купили.

Л. ГУЛЬКО – Почему не говорите, что для всех банков требуется оценочная стоимость, а это 5-7 тысяч рублей, — Катя.

М. МОКЕЕВ – Совершенно верно. Но это уже следующий этап. Два главных этапа в получении ипотеки. Первый – одобрение заемщика. Банки смотрят на ваши доходы, расходы, активы, на ваше здоровье, образование и так далее. И одобряют вас как заемщика. Это обычно занимает около трех дней. И потом большинство банков дает вам 3-4 месяца на то, чтобы подобрать квартиру. На первом этапе вы не тратите деньги, когда вы уже подобрали квартиру, тогда появляются небольшие дополнительные расходы, если вы уже выбрали квартиру.

Л. ГУЛЬКО – Напомню, на нашем сайте на главной странице висит баннер передачи. Куда вы можете зайти, посмотреть, зарегистрироваться, поучаствовать. В общем, принять непосредственное участие, если вам это интересно уже внутри самой передачи. Пожалуйста, все это на сайте www.echo.msk.ru. Первый этап у нас уже есть, банк разрешил. Один или сразу все.

М. МОКЕЕВ – То есть сначала получается одобрение банка, одного, двух, трех. Чем больше, тем лучше. Не надо тратить свое время, чтобы получить одобрение всех ипотечных банков, но 2-3 это действительно потом позволяет выбрать лучшие условия. Это первый этап, который занимает дня три.

Л. ГУЛЬКО – Они говорят: неделя.

М. МОКЕЕВ – От трех дней. Зависит от банка.

Л. ГУЛЬКО – У нас кредитный комитет по четвергам собирается.

М. МОКЕЕВ – Это зависит от банка и от их желания работать. После этого банками дается 3-4 месяца на подбор квартиры. И уже имея какую-то определенную сумму кредита, можно искать квартиру. 3-4 можно потратить на то, чтобы отсмотреть варианты, и когда вариант уже найден, наступает следующий этап – одобрение самого объекта недвижимости. Банк должен его одобрить. Вопрос оценки, потому что недвижимость должна быть оценена. Потому что к недвижимости есть определенные требования. Они зависят сильно от банков и страховых компаний, которые используют банки. Но оценочная компания смотрит на квартиру, оценивает ее рыночную стоимость и выносит какие-то решения, если в квартире была, например, сделана перепланировка. Оценочная компания может сказать, что эту перепланировку нельзя согласовать, или это будет очень дорого.

Л. ГУЛЬКО – Если она не согласована.

М. МОКЕЕВ – Да, есть перепланировки, которые не согласованы, но которые можно согласовать довольно просто. Вернее это возможно. А есть такие, которые согласовать нельзя вообще просто по определению. И такие квартиры не пройдут по ипотеке в большинстве случаев.

АННА — Я отчетливо помню, когда три года назад подбирала квартиру на Чистых прудах, была такая ситуация, мне очень понравилась одна квартира, где был санузел поставлен над жилым помещением. И в тот момент брокер, который работал со мной, категорически меня отговаривал от этого. И хотя мне квартира очень нравилась, и цена была очень привлекательной, но мне в результате пришлось отказаться, потому что мой брокер мне сказала, что я не смогу получить одобрение банка. А в мой квартире, которую я купила, был сделан, замурован проем в двери, что тоже считается несогласованной перепланировкой и, тем не менее, банк мне одобрил. У меня есть опыт, которым я счастливо поделилась с радиослушателями.

Л. ГУЛЬКО – Вам все равно какие перекрытия будут в доме? От этого зависит, мне кажется страховая сумма.

АННА – Наверное, лучше компании EVANS задать вопрос. Но с точки зрения пользователя. Я очень переживала по поводу деревянных перекрытий, которые в моем доме. Но у меня есть подруга очень близкая, которая вышла замуж за француза и живет в Париже. И когда я начала с ней советоваться, она просто надо мной смеялась. Потому что она сказала, что когда она подбирала себе недвижимость, ей просто других вариантов вообще не предлагалось. И в европейских городах это абсолютно принято и дома стоят по сто лет. Я успокоилась.

Л. ГУЛЬКО – Зря она смеялась. Потому что некоторые банки не дают ипотечные кредиты на деревянные перекрытия.

М. МОКЕЕВ – В Москве большие банки почти все сейчас уже работают с деревянными перекрытиями просто из-за того, что довольно большое количество, особенно в центре квартир имеют такие перекрытия. Маленькие банки, новые банки, которые выходят на рынок, у них более строгие требования и они только железобетонные перекрытия, минимальный размер кухни и другие требования, которые большие банки теперь уже более…

Л. ГУЛЬКО – Но деревянные перекрытия удорожают стоимость страховки?

М. МОКЕЕВ – Стоимость страховки они могут конструктивно увеличить. Но не существенно. Это не должно быть решающим фактором, стоимость страховки, приобретать те или иные перекрытия.

Л. ГУЛЬКО – Давайте пойдем дальше. Банки дали согласие, квартиру нашли. Документы предоставили. Дальше что?

М. МОКЕЕВ – Если квартира одобрена, все нормально, мы собрали все документы к сделке, дальше происходит сама сделка. Сделка должна обязательно происходить в том банке, который выдает кредит. Это правило всех банков. Собираются все участники. То есть представители банка, покупатель, продавец. Сначала подписываются все договоры страхования, работоспособности, жизни, соответственно на квартиру, потом подписывается кредитный договор. Потом уже договор купли-продажи. И деньги выдаются банком, они либо тут же закладываются в ячейку, либо переводятся на счет. Если расчеты происходят с использованием аккредитивного счета.

Л. ГУЛЬКО – Сергей прислал вопрос: каковы дополнительные расходы общие? Если есть, конечно, такие цифры. Оценочная стоимость, потом что-то еще, еще. Какие есть подводные камни здесь?

М. МОКЕЕВ – Никаких дополнительных помимо оценки и медицинского обследования быть в принципе не должно. Естественно, есть стоимость страхования, но это уже исчисляется в процентах.

А. ФРУНДЖЯН – Часть ипотеки.

АННА — А нотариальное заверение, я помню, что я заплатила ужасные совершенно безумные деньги три года назад, но меня просто испугала тогда эта сумма. Огромная сумма.

Л. ГУЛЬКО – За завершившуюся сделку?

АННА — Да. Потому что банк требовал нотариального заверения. Сейчас уже это не требуется?

М. МОКЕЕВ – Нотариальное заверение не обязательно. Если банк требует, это будет расход, он может быть около 2% от стоимости квартиры, что естественно, существенно. Но большинство банков не требует, если нет каких-то очень специальных ситуаций. Если есть какие-то проблемы возможно по квартире, у нее странная история, то тогда может это потребоваться. Но это случается довольно редко.

АННА — То есть тут мне поможет наличие трех банков, и я могу откинуть те, которые требуют с меня дополнительных расходов в виде нотариального заверения сделки.

Л. ГУЛЬКО – Время наше подошло к концу. Это была программа «Выбор за вами». Напомню, мы ее проводим вместе с компанией EVANS. И сегодня у нас в студии были Алла Фрунджян — старший брокер компании EVANS, Максим Мокеев — исполнительный директор компании EVANS и Анна, непосредственный слушатель «Эхо Москвы», услышала, обратилась и сразу в компанию EVANS и там помогут, мы надеемся. Спасибо. Аня, я желаю вам удачи.

АННА — Спасибо большое.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире