'Вопросы к интервью
О. БЫЧКОВА – Добрый день. Это программа «Выбор за вами». Но мы не выборами занимаемся, не политикой, не парламентами, не президентами, мы принимаем решения, связанные с недвижимостью. Анна Левитова — управляющий партнер компании EVANS и Иван Волк— ведущий консультант компании EVANS у нас в программе. У нас идея заключается в том, что мы берем совершенно реального живого человека, который должен решить с помощью компании EVANS бесплатно, свою конкретную проблему, связанную с недвижимостью.

А. ЛЕВИТОВА — Сегодня у нас есть такой герой. Мне хотелось бы поблагодарить всех, кто нам позвонил после прошлой передачи, мы получили огромное количество звонков. У нас есть большое количество участников, которые хотят решить свои проблемы с нашей помощью. И ближайшие несколько передач вы будете с ними знакомиться. Сегодня наш герой Александр, который продает квартиру в новостройке.

О. БЫЧКОВА – Александр, добрый день. Я вас поздравляю с тем, что вы стали нашим первым подопытным кроликом.

АЛЕКСАНДР – Спасибо большое. Я тоже очень рад.

О. БЫЧКОВА – Александр – реальный человек, который имеет реальную недвижимость и хочет за совершенно реальные деньги продать. Вы услышали передачу на «Эхо Москвы», вы позвонили по телефону в компанию EVANS. Рассказывайте, какая у вас проблема.

АЛЕКСАНДР – Проблема не столь серьезная, хотелось получить по-настоящему профессиональную консультацию. После эфира позвонил я в компанию EVANS, суть дела такова, что у меня на Западе столицы квартира 124 метра, которую я покупал как инвестиционный проект…

О. БЫЧКОВА – Вы ее когда купили?

АЛЕКСАНДР — Почти два года назад.

О. БЫЧКОВА – Она стоит в совершенно нежилом виде.

АЛЕКСАНДР – Нет, она практически готова к заселению. Дом выстроен, в подъездах ремонт сделан.

А. ЛЕВИТОВА — Ольга имела в виду, что сама квартира без отделки.

АЛЕКСАНДР – Как продаются большинство квартир…

О. БЫЧКОВА – То есть она стоит в виде цементного…

АЛЕКСАНДР – Абсолютно верно.

О. БЫЧКОВА – …который очень страшно выглядит, но зато оставляет большой простой для дальнейшей деятельности.

АЛЕКСАНДР – Сама квартира выглядит так, но дом полностью отделан. Фасады сделаны. Благоустроена территория. Подъезд отремонитрован. Делай ремонт, заселяйся и живи.

О. БЫЧКОВА – Вы решили, что сейчас настало время продать?

АЛЕКСАНДР – Ситуация связана с документами.

О. БЫЧКОВА – Нет, объясните вашу жизненную ситуацию. Александр – исполнительный директор архитектурной студии. У вас какие-то проекты, почему вы решили сейчас квартиру продать? Может быть, она еще выросла в цене в 5 раз.

АЛЕКСАНДР – Возможно, но я считаю, цель достигнута.

О. БЫЧКОВА – Какая цель?

АЛЕКСАНДР – Квартира подорожала за это время порядка 60-70%. Я считаю, что это хорошее стечение обстоятельств и мне кажется, наступил момент, когда пора выходить из этой сделки и у меня уже есть наметки, куда переложить вырученные средства в другой проект.

О. БЫЧКОВА – То есть в инвестиционных целях?

АЛЕКСАНДР – Есть несколько вариантов. Но здесь у меня была зависшая ситуация, что я думал, что продавать квартиру можно только, получив свидетельство о собственности. Это основная цель была, почему я позвонил в компанию EVANS.

О. БЫЧКОВА – На самом деле два года это не так много для получения свидетельства о собственности. И это проблема в Москве.

А. ЛЕВИТОВА — Два года Александр не ждал получения документов. Два года дом строился. Александр купил квартиру до того, как дом был построен. И сейчас застройщик обещает, что к концу года календарного документы будут. Они могут быть, могут не быть, но это план.

О. БЫЧКОВА – Но это является проблемой. Вы встретились с Иваном, Иван, рассказывайте.

И. ВОЛК – Добрый день. Мы договорились на воскресенье, чтобы поехать и спокойно посмотреть квартиру.

О. БЫЧКОВА – Это было вчера.

И. ВОЛК — Да. Дом уже построен и отремонтированы подъезды очень красивые парадные. Полностью благоустроена территория. Даже построены детские площадки. Дом производит очень хорошее впечатление. У Александра было несколько вопросов по поводу продажи. И первый вопрос: как происходит продажа в новостройке до получения свидетельства о собственности. Можно ли сейчас продавать или ждать документов о собственности. И просил нас оценить рыночную стоимость его квартиры.

О. БЫЧКОВА – Вот рыночная стоимость как оценивается?

И. ВОЛК – Во-первых, спрос, во-вторых, предложение в этом же районе. Рядом не так много объектов, как у Александра, поэтому определили мы уже по строившимся объектам.

О. БЫЧКОВА – То есть это хороший дом. И в районе таких не очень много.

И. ВОЛК – Их очень мало. Нет такого рынка, чтобы был целый район застроен. Есть уже построенные объекты, мы ориентировались на них. Сколько в них стоят квартиры.

О. БЫЧКОВА – Технология какая? Вы дальше что будете делать?

И. ВОЛК – Обычно ситуация, если бы, допустим, Александр платил нам комиссионное вознаграждение, мы отправили договор, он с ним ознакомился. В договоре о брокерских слугах указано, какие наши обязанности. То есть поиск покупателя, сбор документов, оформление сделки и после этого мы получаем определенный процент. Мы бы взяли с Александра от 3 до 5%. От стоимости квартиры.

О. БЫЧКОВА – От того, что будет выручено за квартиру.

И. ВОЛК – По поводу документов о собственности. Мы никогда не забираем документы у владельцев квартиры. Мы делаем ксерокопии с них. Оставляем их у себя, проверяем. Но никогда не забираем оригиналы себе.

О. БЫЧКОВА – А другие плохие люди забирают?

А. ЛЕВИТОВА — Большинство агентств, чтобы гарантировать себе комиссионное вознаграждение, забирают документы и хранят у себя. И нам кажется, что очень порочная практика. Я была бы рада, если бы люди не отдавали, мне кажется, что это на рынок повлияло бы положительно.

И. ВОЛК — Потому что были инциденты, когда люди говорили, что такая ситуация, документы в другой компании, не отдают и просят за них какую-то сумму. Поэтому вас просим, документы можно давать на некоторое время, но не отдавать их на длительное время.

О. БЫЧКОВА – А вообще кто-то имеет требовать мои документы, которые принадлежат мне? Нельзя же паспорт, например…

А. ЛЕВИТОВА — Люди делают это добровольно, им говорят, такая практика. К сожалению, большинство людей не очень озабочены своими правами и свободами.

О. БЫЧКОВА – Они привыкли подчиняться.

А. ЛЕВИТОВА — Большой частью нашей деятельности является маркетинг, реклама квартиры.

АЛЕКСАНДР – Почему я еще обратился к профессионалам, что имел негативный опыт. Когда-то я пытался сдать квартиру. Имел неосторожность оставить свой телефон. В рекламе. После этого мне пришлось поменять свой номер. Потому что телефон разрывался, звонили по любым поводам. И я считаю, что когда после звонка ознакомился с сайтом, понял, что это серьезная компания, давно организованная и имеющая хорошее имя. И естественно считаю, что каждым делом должен заниматься профессионал. Они знают, как рекламировать, как представлять грамотно клиенту. Сразу поступил практический совет. Так как моя компания занимается дизайном интерьеров, они посоветовали квартиру, она изначально по документам шла как двухкомнатная. Но площадь позволяет из нее сделать трехкомнатную.

О. БЫЧКОВА – Давайте подробнее об этом. Квартира какого размера?

АЛЕКСАНДР – 124 метра.

О. БЫЧКОВА – И она шла как двухкомнатная? Как такое может быть?

АЛЕКСАНДР – А чего нет.

А. ЛЕВИТОВА — Это часто бывает. Застройщики очень любят слово «элитное», «лучшее», «прекрасное». В большинстве новых проектов меньше чем 60 метров квартир не бывает. 60 метров это квартира однокомнатная.

О. БЫЧКОВА – Это как студия.

А. ЛЕВИТОВА — В 60 метрах, если есть два окна, можно выгородить спальню и сделать кухню-студию с гостиной.

О. БЫЧКОВА – Но 124.

А. ЛЕВИТОВА — Та же логика. Если 60 метров студия, которую ты не предполагаешь ничем перегораживать, то 124 метра, 30 метров спальня, 20 метров ванна, остальное кухня с гостиной.

АЛЕКСАНДР – 50 метров гардеробная.

О. БЫЧКОВА – У меня нет такой гардеробной, но эта логика мне совершенно понятна. А у вас было большое количество окон при этом?

АЛЕКСАНДР – Квартира позволяет сделать полноценную трехкомнатную квартиру. Ваня непосредственно посоветовал сделать несколько вариантов планировки. Это будет способствовать продвижению продажи.

О. БЫЧКОВА – А вы планировку можете сами сделать?

АЛЕКСАНДР – Естественно.

О. БЫЧКОВА – Вы сами сделаете ее, это вам ничего не будет стоить. А вообще сколько это стоит?

И. ВОЛК – Мы набросали эскизы, можно как двухкомнатную, как трех, и различные планировки. Это как эскизы. Но когда вы покупаете квартиру, делаете ремонт, вы должны это зарегистрировать. Согласовать. Эта процедура достаточно дорогостоящая. В нашей компании вы можете это сделать, у нас есть отдельный специалист, она полностью вам согласует всю перепланировку. Может узаконить это, из двухкомнатной сделать трехкомнатную или наоборот.

А. ЛЕВИТОВА — Смысл в том, когда квартира действительно похожа на каменный мешок, большинство людей не обладает достаточно развитым архитектурным воображением, чтобы войти туда и сказать: ах, здесь я поставлю холодильник. Надо понимать, где и что это будет происходить. Не всегда понимают, что им предлагают купить. Поэтому очень важно, когда квартира показывается, предлагать сразу какой-то приятный рекламный материал. В данном случае Иван будет показывать квартиру и предлагать всем какие-то варианты планировок в процессе показа.

О. БЫЧКОВА – Будущие хозяева там могут сделать все по-другому, но у них уже заработает мысль и рука потянется к кошельку.

А. ЛЕВИТОВА — Мы надеемся.

О. БЫЧКОВА – Хорошо. Дальше.

И. ВОЛК – У Александра были вопросы по поводу оформления документов. И мы объяснили, связались с застройщиком, вопрос был в том, можно ли сейчас продать квартиру, не дожидаясь свидетельства о собственности. Есть закон, который был принят недавно 214-й закон, который говорит о том, что нельзя продавать квартиру до получения собственности после сдачи Госкомиссии и что есть надзор прокуратуры и большие штрафы. Он достаточно длинный. У нас так получилось, что дом был сдан и начинал строиться до вступления в силу этого закона. И на основании этого мы могли проводить сейчас сделку по внутренним реестрам компании. То есть застройщика. Мы могли зарегистрировать ее во внутреннем реестре компании. И мы связались с застройщиком, уточнили, можно ли сейчас продать квартиру и нам подтвердили и, не дожидаясь свидетельства о собственности мы решили продавать сейчас.

О. БЫЧКОВА – Валентина Александровна спрашивает в ужасе практически: спросите, Оля, у гостей, не поняла, они берутся продать новостройку до получения документов о собственности?

А. ЛЕВИТОВА — Да, мы беремся. Дело в том, что когда Александр покупал новостройку у застройщика, он тоже покупал ее до получения документов о собственности. То есть обменял деньги на обещание получить собственность в будущем. Сейчас другой покупатель обменяет свои деньги на обещание застройщика, не обещание Александра, на обещание застройщика, данное Александру в будущем сделать ему документы о собственности. То есть будущий покупатель окажется в таком же положении, в каком был Александр два года.

АЛЕКСАНДР — Основная цель моего звонка в EVANS заключалась в том, что у меня такая квартира. Мне обещают в мае свидетельство о собственности. За сколько времени можно до получения собственности я могу начать выставлять на продажу. На что Ваня, после того как мы поехали, посмотрели, объяснил, не надо ничего ждать. Чему я безумно рад.

А. ЛЕВИТОВА — Это невозможно во всех историях с новостройками. До того как дать какой-то совет, мы связались с застройщиком, проверили, зарегистрируют ли они такие сделки. И возможно ли это осуществить. Мы не можем вам дать совет на радио во всех абсолютно случаях. Если вы хотите получить консультацию по вашему вопросу, вы можете позвонить нам по телефону 232-67-03. Мы будем рады вам помочь.

О. БЫЧКОВА – Еще пишет Татьяна: скажите, а как вы собираетесь уходить от уплаты налогов? Александр.

АЛЕКСАНДР – Я думаю, что тут как раз посоветуют, пока что не думал.

И. ВОЛК – Мы не советуем уклоняться от налогов, поэтому Александру объясним, что при продаже будет такой же налог. Соответственно который нужно будет оплатить государству. Мы не говорим, как уклоняться, мы проводим сделку, консультируем по документам. Соответственно продать. Существуют, конечно, налоги, которые необходимо платить.

О. БЫЧКОВА – 13% от стоимости квартиры.

И. ВОЛК – Если вы резидент РФ.

А. ЛЕВИТОВА — 13% не совсем от стоимости квартиры. 13% выплачивается с разницей. Человек купил за рубль, продал за два, заплатил 13 копеек. 13% с разницы. У вас есть право на налоговый вычет. На вычет потраченного.

АЛЕКСАНДР – Да, с прибыли.

О. БЫЧКОВА – Хорошо, я поняла. Но это не все, что я поняла, если честно. Александр, скажите, пожалуйста, что вас ожидает дальше?

АЛЕКСАНДР – Дальше меня я надеюсь, ожидает плодотворная работа с EVANS. Потому что только мы начали работать. В принципе так звучит хорошо, а теперь посмотрим, как будет в жизни. Я очень надеюсь на решение вопроса профессионалов.

А. ЛЕВИТОВА — Дальше работа ожидает скорее нас. Александр дал нам задание, познакомил нас с объектом. Показал договоры, которые и иллюстрируют его связи с этой недвижимостью. И дальше основная работа у нас предстоит Ивану, который будет квартиру показывать. Мы будем организовывать рекламу этой квартиры. Квартира уже рекламируется на нашем сайте. Который очень популярен. И соответственно мы будем использовать все другие печатные и другие способы рекламы, которые я надеюсь, генерируют нам большой спрос, и Иван будет показывать квартиру.

О. БЫЧКОВА – Какой срок, Иван, вы берете? Что вы обещаете Александру?

И. ВОЛК – Примерно мы сказали, что в среднем продажа квартиры занимает около 3-х месяцев. Я надеюсь, что это будет быстрее. Мы будем стараться, насколько это возможно, быстрее сделать.

О. БЫЧКОВА – Вас устраивает 3 месяца?

АЛЕКСАНДР – Вполне. Я надеялся, что у меня только в мае будет бумажка и после мая, когда я смогу продать, если мы намного раньше опережаем благодаря консультациям специалистов, я буду безумно счастлив.

И. ВОЛК – Единственное, документы будут в декабре, в мае дадут ключи. Но мы постараемся это сделать быстрее, может быть даже получится до мая. На самом деле весна.

О. БЫЧКОВА – До мая уже осталось.

И. ВОЛК — Поэтому мы соответственно дали рекламу, сейчас реклама на нашем сайте. После этого реклама будет в других СМИ и первые показы, я думаю, что начнутся в течение первых двух недель. И уже будет понятно, насколько возможно быстро продать.

О. БЫЧКОВА – Если вы все объяснили по поводу ситуации с Александром, у меня есть несколько вопросов, которые пришли от слушателей. Валентина Александровна уточняет, она говорит, что у нее конфликт с городом, новая квартира по переселению от сноса пятиэтажки, департамент передает нам по договору найма, два года готовит документы о собственности.

А. ЛЕВИТОВА — Это то, о чем мы говорили. Почему Александру так важно продать до того, как, к сожалению, поскольку у нее договор найма, она продать не сможет никак. Александр покупал по договору инвестирования, у него есть право требования по договору. Ему есть что продать. А право найма продать практически невозможно. То есть то право, которое есть у Валентины Александровны, очень сложно продать.

О. БЫЧКОВА – Валентина Александровна спрашивает по поводу консультации. Еще раз назовите телефон.

А. ЛЕВИТОВА — 232-67-03. Мы также будем очень рады, если кто-то придет к нам на сайт или напишет заявку на сайте «Эхо Москвы», мы всегда отвечаем по электронной почте, будем рады с вами связаться.

О. БЫЧКОВА – Еще вопрос по поводу налогов от Алексея из Саратова. Это ровно вопрос для специалистов. Если квартира по наследству, то от чего платить 13%

А. ЛЕВИТОВА — От общей стоимости. Дело в том, что вам квартира ничего не стоила, вы не потратили деньги на ее приобретение. Поэтому вы не можете вычесть свои расходы. Вы можете вычитать свои расходы, если у вас была квартира по договору купли-продажи. Вы ее купили, у вас были расходы. Вы ее продаете, у вас доходы и разница составляет вашу прибыль, с которой вы платите налог.

О. БЫЧКОВА – Иван, вы добавить хотели.

И. ВОЛК – Есть разные случаи, когда налог не платится. Но это касается близких родственников.

А. ЛЕВИТОВА — Касается само наследство, если он продает квартиру, полученную по наследству, налог платится. То есть он не платит налог за вступление в наследство.

О. БЫЧКОВА – Это уже любая собственность.

А. ЛЕВИТОВА — При вступлении в наследство сейчас никто не платит. При дарении не платят родственники близкие.

О. БЫЧКОВА – Понятно. Мы тогда завершаем эту тему. У нас в следующий понедельник будет опять программа «Выбор за вами» с компанией EVANS. Это наш совместный проект «Эхо Москвы» и EVANS. Иван и Анна вы снова придете в таком составе.

А. ЛЕВИТОВА — Но Александр к нам на следующей неделе не придет. Александр придет тогда, когда у нас будет покупатель и завершение этой истории. Мы надеемся счастливое и успешное. И Александр расскажет, чем все это кончилось. На следующей неделе придет очаровательная девушка Юлия, которая у нас берет ипотеку, это та тема, которую мы обозначали с самого начала. Просто нам понадобилось больше времени, чем неделя, чтобы подготовиться к этому. А также наша прекрасная героиня сегодня выступает на какой-то конференции и не может быть сегодня в эфире. А на следующей неделе она придет и расскажет о том, как она берет ипотеку. А также наша новая тема, объявленная на сайте «Эхо Москвы» — инвестиции…

О. БЫЧКОВА – Имеется ввиду такие, как Александр сейчас являет нам живой пример.

А. ЛЕВИТОВА — …в недвижимость. Любого рода, они бывают разного объема, необязательно инвестиции в новостройку, можно купить квартиру уже построенную, сдавать ее в аренду. Есть масса способов инвестировать деньги в недвижимость.

О. БЫЧКОВА – Александр это пример того, сообразительного расчетливого и оборотистого человека, который сделал это ровно тогда, когда было нужно. Два года назад, когда все шло в чудовищный быстрый рост.

А. ЛЕВИТОВА — У нас чудовищно быстрый рост с разной степенью чудовищности продолжается уже много лет. Это не значит, что такое будет вечно.

О. БЫЧКОВА – Александр успел, будем надеяться. А сейчас есть смысл?

А. ЛЕВИТОВА — Абсолютно на любом рынке есть разные возможности и на падающем рынке можно зарабатывать деньги и на растущем. Просто нужно вкладывать деньги в разные вещи. Мне кажется, что то, что сделал Александр раньше, сейчас не является самым эффективным способом вложения средств. Поскольку новостройки продают практически по такой же цене, как завершенные проекты. Поэтому мы рекомендуем Александру не ждать получения документов, мы не думаем, что при получении документов квартира безумно подорожает. Сейчас уже дом построен, и даже сомневающиеся люди могут придти и увидеть, что они покупают. А также этот конкретный проект, там есть ипотечные программы, которые позволяют еще финансировать такую покупку. То есть большое количество новостроек нельзя купить в кредит. Что уменьшает количество покупателей. И снижает цену. Но в данном случае это не так. Но есть много других способов. У нас очень высокие арендные ставки, которые продолжают расти и можно купить квартиру, сдавать ее в аренду. Можно купить квартиру в каких-то определенных местах, получать больше арендный доход. Мы будем рады дать такой совет.

О. БЫЧКОВА – Анна Левитова сейчас обрисовала кратко наши планы на будущее. Спасибо большое Ивану Волку и Анне Левитовой. Спасибо Александру, который решился придти к нам со своей личной историей в прямой эфир «Эхо Москвы». Удачи всем и до встречи в следующий понедельник.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире