'Вопросы к интервью
26 мая 2020
Z Курс Потапенко Все выпуски

Офис в эпоху удалёнки


Время выхода в эфир: 26 мая 2020, 16:06

Дм. Потапенко: С нами сегодня Павел Федоров, CEO столичной сети сервисных офисов Space 1. Павел, добрый день! Сейчас ведь офисы никому не нужны? Сплошная «удаленка»....

П. Федоров: Добрый день, Дмитрий! Да последние 2 месяца были сложными, но через некоторое время, когда закончится самоизоляция, жизнь в офисы вернется, но она будет другая. Действительно многие компании часть своих сотрудников переводят на удаленку. В западных странах, где раньше начались ослабления, около 15-20% персонала никогда в офисы не вернется. С другой стороны, руководство компании хочет все-таки обеспечить безопасную среду внутри офиса. Это в первую очередь социальное дистанцирование, а это значит чуть больше рабочего места на каждого человека. Поэтому площадь в любом случае нужна, но то, что офис будет преобразовываться – это даже мы уже замечаем у себя в компании.

Дм. Потапенко: Если преобразовываться, то, на ваш взгляд, во что? Я как работодатель четко понимаю, что те, кто остается в офисе, они получат в некотором смысле привилегированное положение. Очень много неформальной связи, которая всегда присутствует в компании, по «удалёнке» ты не почувствуешь, не увидишь. Банально: нет курилки, нет совместных походов за кофе — вот эти неформальные связи разрываются, если ты на «удалёнке». В чем трансформация?

П. Федоров: В этом и будет происходить трансформация. Офис в первую очередь будет выполнять роль хаба и места, где поддерживаются формальные и неформальные социальные связи между сотрудниками. Можно обсудить проекты, синхронизироваться, встретиться с партнерами, коллегами. Офис — это центр трансляции корпоративной культуры и сотрудникам, и партнёрам. Перестанет играть роль квадратного метра, где просто стоит компьютер. Они станут местом, где все могут встретиться, пообщаться и понять, какие были достигнуты результаты, и что делать дальше, прочувствовать то, что руководство хочет донести, зарядиться какой-то энергией. Офисы в эту сторону, скорее всего, будут трансформироваться.

Дм. Потапенко: Продолжая вашу идею, гипотезу, не приведёт ли это действительно к сокращению офисных площадей? Пусть не вашего формата, но какого-то иного формата.

П. Федоров: Тут есть такое мнение, что до конца года будет кризис на офисном рынке, потому что новые сделки заключать сейчас у людей нет ни желания, ни финансовых возможностей, потому что многие пострадали из-за того, что выручка, прибыль упали. Есть 2 разнонаправленные тенденции конкретно внутри офиса. С одной стороны, люди хотят соблюдать социальную дистанцию, все-таки боятся вируса. С другой стороны, часть людей останется дома и будет ходить по какому-то графику, например, половину недели ходит один департамент, половину — другой департамент. С одной стороны, нужно больше пространства, с другой — меньше людей ходит. Плотность людей в офисах скорее всего будет уменьшаться, но сам размер офиса не будет уменьшаться. Офисы будут нужны, но выглядеть будут по-другому — плотность столов станет другая, и то, как внутри помещения будут работать люди. Но офис — как пространство все равно останется, от этого никуда не денешься.

Дм. Потапенко: Крупные девелоперские проекты в офисном сегменте, тот же Москва-Сити, на ваш взгляд, будут в ближайшие годы существовать? И будут ли в них вкладываться инвесторы?

П. Федоров: Будут существовать, в них будут вкладываться, поскольку недвижимость — это серьезный институт, с которым связаны и банки, и люди, которые обслуживают недвижимость, строители, те, кто эти помещения занимают. Другое дело, что внутри офисной недвижимости будут определенные форматы, которые больше подходят под современные условия, ситуацию с коронавирусом. Они будут расти быстрее, чем это происходило до этого, в частности, это разного рода гибкие решения, сервисные офисы — это то, что сейчас должно получить свое дополнительное развитие, в том числе в связи с тем, что меняется функция офиса, меняется поведение людей, которые отвечают за поиск, подбор, подписания договоров аренды.

Дм. Потапенко: Когда вы говорите о изменении функции, что вы подразумеваете? Как это будет происходить? Если мы будем говорить о тех, кто обслуживает офис.

П. Федоров: Это другие подходы, другие правила, нормы, связанные с дезинфекцией, вентиляцией, фильтрами на воздуховодах, потому что, видимо, придётся жить в ситуации, когда на входе в любой бизнес-центр будут проверять обязательно температуру. Это напоминает историю с 11 сентября, когда после этого везде в аэропортах, общественных местах стали ставить рамки металлоискателей, хотя до этого этого их так активно не использовали. Сейчас несмотря на то, что такая острая проблема с терроризмом стала поменьше, но все равно это стало частью поведения людей и тех, кто создают такие пространства. Поэтому такие вещи, связанные с вирусом, уверен, войдут в повседневную жизнь. Термометры, скорее всего, надолго с нами останутся.

Дм. Потапенко: По вашим оценкам, сейчас офисная недвижимость насколько перегрета с точки зрения цены?

П. Федоров: Не скажу, что перегрета. Офисы — это как любой свободный рынок. Цена определяется спросом и предложением. До коронавируса была вполне себе равновесная цена, то, сколько арендодатели просили за аренду. Сейчас с учетом ситуации, которая есть (особенно касается отраслей, которые сильнее всего пострадали: ритейл, общепит), конечно, ставки будут падать. Наверное, в этом году на офисы некоторую коррекцию мы тоже увидим потому, что арендодатели готовы часть прибыли недополучить, но все-таки какой-то арендный поток получать. Им выгоднее дать скидку, чем иметь пустой офис. Но у меня есть ощущение, что к началу следующего года цены, ставки и вакантность примерно вернуться к тому же уровню, что были в феврале-марте этого года, до начала коронавируса.

Дм. Потапенко: То есть вы рассчитываете на восстановление в течение, условно говоря, года?

П. Федоров: Да.

Дм. Потапенко: Это отличная новость для наших слушателей. Что позволяет вам думать с таким оптимизмом?

П. Федоров: То что сейчас происходят в Сингапуре, Южной Корее, в восточной части мира. Там ситуация начала улучшаться раньше, чем в Европе и у нас. И в общем более или менее все восстановилось. Второе соображение, что в принципе никаких фундаментальных изменений с точки зрения того, что все равно офисы, коммерческие пространства нужны, в мире не произошло. Мы не учились все работать из дома и, наверное, никогда не научимся. Мы не научились пока не выходить на улицу, не заниматься спортом в фитнесах и т.д. Фундаментально ничего не поменялось, локально — будет просадка наверное до конца года, но потом, как видно на восточных рынках, все начнет восстанавливаться.

Дм. Потапенко: Какую просадку вы ожидаете?

П. Федоров: Есть оценки от 10 до 20% вакантности, что она подрастёт в Москве, по крайней мере. Ставки тоже примерно на столько ж опустятся. Я думаю, чуть поменьше, около 10-15% вакантности в Москве будет до конца года, и постепенно начнёт потом восстанавливаться.

Дм. Потапенко: Ну, вакантность-то не очень большая. Если 10%, то можно и ставки не снижать. Зачем ставки снижать?

П. Федоров: Некоторые наши коллеги, арендодатели так и размышляют. Плюс они связаны тем, что у них есть отношения с банками. Банкам тоже деваться некуда, им никаких послаблений ждать неоткуда, по крайней мере пока. Поэтому сколько банк говорит платить, столько арендодатель вынужден платить, поэтому многие просто вынуждены держать ставку на прежнем уровне или чуть-чуть ее снижать в рамках того, сколько они могут дать скидки.

Дм. Потапенко: Павел, вам не кажется, что это может быть как костяшки домино? Пусть вакантность будет 10-15%, что не произойдёт банкротства некоторых офисников (не только офисников, но и девелоперов)? Само собой, как костяшка, соответственно, завалятся и банки (особенно банки не сильно крупные). Это сработает не на рост в следующем году, а на падение, исходя из этой гипотезы.

П. Федоров: Были такие опасения некоторое время назад, когда Госдума собиралась принимать закон, которой позволяет расторгать договора аренды без штрафных санкций. И его в итоге изменили, я так понимаю, как раз власть, правительство, банки реально оценили, что если дать такую возможность, то тогда точно все посыплется. В итоге ограничились тем, что выходить из договора без штрафов могут только субъекты малого и среднего предпринимательства в пострадавших отраслях, что, наверное, справедливо, поскольку действительно непонятно откуда именно брать деньги. В общей структуре офисного рынка это не такой большой объём. И большая часть арендных отношений осталась, останется в рамках договоренности между арендатором и арендодателем, а не вот так — сверху будет приказано, что можно расторгать. Все, наверное, понимают, что это важная отрасль, что много завязано взаимосвязанных процессов на ней. Ее разрушать точно не нужно, иначе все посыплется.

Дм. Потапенко: Какая защита тогда есть у арендатора? Дело в том, что в любую секунду арендодатель может расторгнуть договор, выгнать арендатора из помещения. У меня есть свежий случай: менее 2 месяцев назад мы сделали ремонт в офисном помещении и нам говорят «все, свободны». Полы, стены не повынимаешь. Понятно, что судиться мы будем до морковкина заговенья, ведь договора с арендодателями изменить невозможно.

П. Федоров: У вас был договор с арендодателем и у него была возможность расторгнуть договор?

Дм. Потапенко: Ну, он так посчитал. Он написал, что мы данное помещение хотим использовать по собственному назначению, уведомляем вас за положенный в договоре срок и все.

П. Федоров: Тут наверное имеет смысл обратиться к стандартным рыночным практикам. Обычно на современном рынке у арендодателя, как правило, нет возможности разорвать в одностороннем порядке договор, если что-то не нарушается или есть какая-то неоплата. Просто так без суда это сделать невозможно. Если договор правильно составлен, то суд вы точно выиграете.

Дм. Потапенко: Суд-то мы выиграем. Осталось зайти в помещение, забрать свою технику. В чем прелесть арендодателя? В том, что он попросту блокирует пропуска, поскольку пропускная система и все, теперь мы в судебных разбирательствах. Этот кейс, мне кажется, характеризует отношения между арендодателем и арендатором для малого и среднего бизнеса.

П. Федоров: Наверное это связано с тем, что недвижимость — это достаточно консервативная область. И почему мы начали делать свой продукт — сервисные офисы, поскольку в идеальном мире арендодатель никогда не должен себя так вести, потому что, если он так сделает, к нему наверное никто не придёт. Институт репутации должен быть у арендодателей тоже. Аренда офиса это сложный процесс, которым либо нужно заниматься профессионально и тратить соответствующие деньги, либо вот сейчас начинают появляться продукты, которые подразумевают, что вам как арендодателю не нужно вникать в эти все сложные процессы, связанные с проектированием, со стройкой, отношениями с арендодателями, договоры — в общем все, в чем компания, которая не занимается профессионально недвижимостью, разбираться не должна, на наш взгляд. Каждая компания должна профессионально заниматься тем, чем она зарабатывает деньги. Это то, почему растут разного рода аутсорсинговые услуги и сервисы для компаний: бухгалтерия, юридические услуги, маркетинг, все, что угодно. Сейчас начали появляться продукты на рынке, в том числе недвижимости, которые позволяют компании просто иметь удобное, современное, качественное рабочее место и не нести эти все риски. По сути, такой каршеринг в мире офисной недвижимости — это то, что сейчас начинает появляться, нам кажется, что за этим будущее. Чтобы эти страшные средневековые истории, которые мы тоже все время слышим, как с арендаторами поступают арендодатели, потому что им что-то взбрело в голову, наверное их будет меньше и меньше. Те арендодатели, которые не способны будут перестроиться под новую реальность, что все должны заниматься своим делом профессионально, быть нацеленными на сервис и удовлетворение потребностей клиента, в первую очередь, те просто уйдут с рынка, потому что у них никто не будет арендовать.

Дм. Потапенко: Дай-то Бог, чтобы оно именно так и происходило. Какие сейчас основные издержки у арендодателя?

П. Федоров: В первую очередь это платежи по финансовым инструментам, кредитам и все, что связано с девелопментом, со строительством или покупкой здания. Также это налоги на имущество/недвижимость и на эксплуатацию здания: инженерная система, эксплуатация, клининг общих зон, освещение, электричество — это основное.

Дм. Потапенко: Касаемо эксплуатации, насколько сложно сейчас подобрать персонал слесарей, электриков и т.д.?

П. Федоров: Это не так просто. На рынке есть профессиональные компании, которые не просто ищут и нанимают сотрудников, но и профессионально их обучают и предоставляют профессиональный сервис. Таких компаний в Москве несколько. Сейчас в этом проблем меньше, особенно в высококлассных бизнес-центрах.

Дм. Потапенко: Когда мы говорили о падении ставок на 10-20% по офисам, на ваш взгляд, это будет общий тренд по рынку недвижимости или это будет касаться только офисников?

П. Федоров: Это будет общий тренд на рынке недвижимости, даже для жилой и особенно для офлайнового ритейла и офисов. Офисов, наверное, в меньшей степени, потому что они меньше затронуты в этой ситуации будут, а вот в ритейле думаю сильнее.

Дм. Потапенко: Тогда насколько это будет инвестиционно привлекательная история в целом?

П. Федоров: Опять же, мне кажется, что ничего фундаментального с недвижимостью не произойдет: как здания были, так они и останутся. Понятное дело, что будут меняться функции, наполнение, технологии, но в целом недвижимость остается одним из самых стабильных, консервативных путей инвестиции и вложения денег, поэтому наверное принципиально ничего не будет меняться. Все остальное, как мы видим, может резко измениться, упасть, а здания стоят. Первое время будут другие коэффициенты, мультипликаторы, но в долгосрочной перспективе вряд ли что-то будет меняться, все равно все будут жить, ходить на работу, рестораны, в фитнесы и т.д.

Дм. Потапенко: Насколько все будет доходно? Деньги все-таки это актив, а недвижимость — пассив.

П. Федоров: Это тоже актив, он не самый, безусловно (особенно классическая недвижимость) высокодоходная инвестиция в нормальной ситуации, когда нет всяких пузырей на рынке, но это надежное вложение денег. Американские обязательства тоже не самую высокую дают отдачу, но тем не менее весь мир в них вкладывает из-за того, что это самый надежный инструмент в мире. С недвижимостью, наверное, все будет также происходить. Будет не самый эффективный инструмент с точки зрения дивидендов, но надежный, понятный, с понятной доходностью.

Дм. Потапенко: Главное, чтобы она была не минусовой. Помещение-то есть, но его нужно обслуживать, разве нет?

П. Федоров: Такое может случиться, поэтому многие профессиональные компании, которые занимаются девелопментом, управлением, они смотрят в сторону новых форматов, технологий для того, чтобы эффективность как процесса девелопмента увеличить (скорость и оптимизация расходов на девелопмент), так и на какие-то технологии, которые позволяют больше получать арендного потока с квадратного метра площади, предлагать какие-то дополнительные сервисы на одной и той же площади. В итоге получать больше денег, в том числе для своих инвесторов. Это то, куда сейчас все развивается внутри недвижимости, особенно офисной, это разного рода технологии, стартапы вокруг технологий в недвижимости, называемых PropTech, и все, что связано с сервисом, который позволяет увеличить выручку и прибыль с одного квадратного метра физической площади здания или территории.

Дм. Потапенко: Когда вы упомянули про PropTech, давайте подробней расшифруем этот термин и объясним людям что это?

П. Федоров: PropTech — это те технологии, инновации, которые разрабатываются для того, чтобы работать в области недвижимости. Это инновации в процессе проектирования зданий, визуализации, автоматизации в рисовании чертежей, стройке, эксплуатации — это все, что связано с разного рода датчиками внутри самих помещений, которые позволяют делать пространство более экологичными, безопасными, пожарные датчики, датчики углекислого газа, температуры, освещённости — это все в свою очередь может управлять самим зданием, перераспределять потоки воздуха, открывать и закрывать разные заслонки, открывать и закрывать шторы, в том числе для того, чтобы экономить ресурс. Одно из таких важный направлений — это то, как сделать здания более «зелёными», более ресурсонезависимыми и более «здоровым».

Дм. Потапенко: Это по сути такое умное здание. Хорошо, датчики можно поставить какие угодно, алгоритмы обработки и самое ключевое… проблема в одном из зданий, где мы находимся в том, что где-то бывает холодно, где-то тепло. Вы будете удивлены, в моем кабинете стоит обогреватель, обычный такой радиатор. Здание класса А+, находится в хорошем месте, нашпиговано умными датчиками, а у меня банально зимой обогреватель под ногами. По сути дела, единая система вентиляции не позволяет решить эту задачу.

П. Федоров: Оно просто неправильно спроектировано, потому что в 21 веке строить офисы класса А, в которых в одной половине жарко, в другой холодно уже холодно бывает. Это довольно просто решается. Технологии тут даже не помогут, тут нужны «прямые руки» у строителей. Другое дело, что есть полезные вещи, которые уже сейчас используются (хотя совсем недавно появились) в офисных технологиях, например в наших офисах двери открываются с помощью мобильного приложения. Есть такая большая проблема, что все постоянно теряют, забывают карточки от офиса. Сейчас это решается просто — в любой мобильный телефон ставится приложение и любое количество офисов и дверей можно открывать бесконтактно в том числе. Сейчас это особенно важно, когда лучше лишний раз ни к чему не прикасаться. Есть датчики, которые включают и выключают автоматически свет в офисе для того, чтобы экономить электричество, и просто, чтобы не нагружать людей тем, чтобы «уходя, выключайте свет». Общение с арендодателем, сервисными службами, раньше это тоже решалось так, что нужно было с 20-го этажа спуститься на ресепшн, чтобы сообщить, что у вас сломалась какая-то полка, или вам холодно или жарко. Сейчас все это делается через чат внутри мобильного приложения. Быстро решается, можно следить за тем, как ваш вопрос/проблема решается в реальном времени. Это уже реальность. Этим и в наших офисах и в других, как стандартной услугой, уже давно можно пользоваться.

Дм. Потапенко: Поскольку мы начали тему с «удалёнки», на вашей команде как это сказалось? Удалена и вообще дистанционная работа.

П. Федоров: Мы были готовы к тому, что нам нужно будет часто переезжать, потому что офис нашей команды расположен в том здании, которое мы построили. Поэтому с самого начала мы достаточно мобильно все проектировали и все бизнес-процессы внутри команды выстраивали исходя из того, что все могут находится в разных местах. Поэтому конкретно у нас такой проблемы нет, но мы видим, что многим компаниям сложно привыкнуть к такой ситуации, которые привыкли работать в обычном офисе. Исходя из нашей практики и клиентского опыта, который мы изучаем, мы предлагаем мини-сервис, который ничего не стоит, но мы помогаем спланировать их новый офис или переоборудовать внутри. Также мы даём советы как организовать саму работу, чтобы всем было комфортно и удобно постепенно возвращаться в свой офис.

Дм. Потапенко: В вашей команде есть люди, которые никогда уже не вернутся в офис? Навсегда останутся на удаленке и будут работать из дома.

П. Федоров: У нас есть такие сотрудники, которые и так работали на удалёнке. Может пару раз в неделю заходили в офис — пообщаться с коллегами, синхронизироваться по задачам, что-то распечатать. В целом же большую часть времени работали либо на наших площадках, которые мы строим, либо работали с клиентами.

Дм. Потапенко: Поскольку вы завязаны на разных отраслях, на ваш взгляд, как сейчас существует и какова ситуация в строительстве?

П. Федоров: Был период в 1-1,5 месяца, когда стройки полностью были остановлены. Поэтому сроки запусков всех офисов, которые строились, передвинулись ровно на этот срок. Сейчас все восстановлено, есть небольшие сложности с поставкой отдельных позицией по отделочным материалам, инженерным системам, но все почти что восстановилось, поэтому тут мы не ожидаем сюрпризов или дальнейшего ухудшения.

Дм. Потапенко: То есть строительная отрасль спокойно перейдёт этот режим самоизоляции?

П. Федоров: Те, у кого есть достаточные запасы, деньги и возможность кризис перетерпеть какое-то время — все у них будет хорошо. Главное пережить это кризисное время, и это касается всех отраслей.

Дм. Потапенко: По вашим оценкам, насколько далеко этот кризис простирает свою длань?

П. Федоров: Мне кажется, что до конца года. Будет придумана вакцина и это будет поворотный момент в экономике.

Дм. Потапенко: Насколько знаю, в вашем портфеле сейчас «Большевик» и Фабрика Станиславского… Чего было больше — преимуществ или недостатков — «заходить» на старые, промышленные здания?

П. Федоров: Что касается Space 1, то мы приходили не на старый завод, а уже все-таки в полноценный бизнес-центр класса А. До этого наши коллеги из O1 Properties уже все сделали, привели в порядок, в том числе с точки зрения инженерных систем. Конечно, это была очень сложная, дорогая работа привести из состояния старого завода (да ещё и дореволюционной постройки) в бизнес-центр класса А и А+. Это огромная работа и огромные инвестиции. Наша задача была заселить уже в готовые пространства, привнести тот продукт, которым мы занимаемся, то есть сервисные офисы, куда компания может переехать буквально за неделю и не думать обо все том, о чем вы спрашивали: проектирование, архитектура, стройка, мебель, оборудование и т.д.

Дм. Потапенко: Вы, по сути дела, выполнили функцию брокера?

П. Федоров: Мы выполнили функцию проектировщика, строителя, брокера, а также — административно-хозяйственного отдела самой компании, освободив бизнес еще и от массы бытовых мелочей: мелкого ремонта, закупки кофе и т.д. и т.п. Как я уже говорил, компании нужно заниматься тем делом, которое приносит ей деньги, а не заниматься выяснением почему опять принтер сломался, нет бумаги, или кофе невкусный. Это все мы берём на себя.

Дм. Потапенко: А не проще ли все-таки держать в штате собственного офис-менеджера, в нынешних условиях можно и на весьма скромной зарплате?

П. Федоров: Поверьте, это точно не будет дешевле в целом, а отвлекать руководителя от его непосредственной задачи зарабатывания денег, выяснять и организовывать работу административного персонала, наверное это не то, чем должны заниматься компании в современном мире, когда есть сервисы, которые позволяют эти вопросы закрыть профессионально.

Также хотел добавить, что основная задача Space 1 — не в смене картриджей в принтере, и не в том, что мы засыпаем кофе в кофемашину. Это скорее приятный бонус, чтобы наши арендаторы не отвлекалась. Самое главное, что мы предоставляем — это возможность не вкладывать деньги в ремонт помещения и покупку первоначального оборудования для офиса, то есть не тратить капитальные ресурсы, которые можно потратить на развитие собственного бизнеса и расширяться. Второе: достаточно большой офис в Москве невозможно снять на полтора года. Типовой арендодатель как раз этого не сможет, а мы эту гибкость даём за счёт того, что у нас есть готовые, полностью укомплектованные офисы, с последующим полным обслуживанием.

Дм. Потапенко: Спасибо, Павел! До свидания!

П. Федоров: Спасибо. До свидания!



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире