'Вопросы к интервью
В. БЕЛЯЕВ – Добрый день. Сегодня в эфире «Эхо Москвы» я, Вадим Беляев, и мой сегодняшний гость – генеральный директор компании «Открытие. Недвижимость» Крутов Борис Петрович. Здравствуйте, Борис Петрович.

Б. КРУТОВ – Здравствуйте.

В. БЕЛЯЕВ – Итак, тема сегодняшней программы – это цена квадратного метра. Вообще говоря, инвестиции в недвижимость в России всегда служили неким вариантом. Кроме банковских депозитов или разных банковских продуктов и рынка ценных бумаг, люди покупали квартиры, в том числе и не только для того, чтобы в них жить, а для того, чтобы перепродать и заработать на росте цен на жилье. Так, Борис Петрович?

Б. КРУТОВ – Абсолютно верно. И в России этот вид бизнеса существует и очень активно развивается. В частности, в Москве это серьезный вид бизнеса. И по статистике, по исследованиям риэлторских компаний приблизительно 20 % жилья, которое строится в Москве, оно куплено для инвестиций.

В. БЕЛЯЕВ – Так сказать, спекулянтами, да?

Б. КРУТОВ – По-старому это называлось спекуляцией.

В. БЕЛЯЕВ – Кстати, по-новому тоже. Или вы хотите сказать, по-новому инвестиции?

Б. КРУТОВ – По-новому это называется инвестициями, потому что в данном случае это вклад личных средств инвесторов, граждан, в том числе и в развитие российской экономики и московского рынка недвижимости.

В. БЕЛЯЕВ – Я напоминаю пейджер «Эха Москвы» 725-66-33, куда вы можете присылать вопросы или замечания. У нас, собственно, есть первое замечание от Валерии из Москвы: «Чем больше разрешительных документов, тем больше коррупция. Известно, что 40 % от стоимости квартир в Москве идут на ублажение наших чиновников». Борис Петрович, можете прокомментировать?

Б. КРУТОВ – Думаю, что это не так. Потому что надо понимать, что затраты на согласовательные документы большие, но они составляют не 40 %, а меньше. Надо понимать, что любой инвестиционный контракт, любое инвестиционное строительство – это определенная доля города…

В. БЕЛЯЕВ – Но не чиновникам в карман?

Б. КРУТОВ – Не чиновникам. Это доля города на развитие инфраструктуры. Будем называть это городской налог или как-то по-другому. Это составляет от 30 %, иногда это может составлять 20 – 30, 35 – 40, 50 %.

В. БЕЛЯЕВ – Ну то есть просто математически получается, да? Если 40 % — это доля города официально, то соответственно, если даже там и есть какие-то дополнительные затраты, то они не могут быть больше 10 %, это я как бизнесмен понимаю.

Б. КРУТОВ – Приблизительно так.

В. БЕЛЯЕВ – Понятно. А вообще говоря, себестоимость строительства квадратного метра жилья, например в Москве, примерно какая сегодня?

Б. КРУТОВ – На сегодняшний день себестоимость строительства, то есть это генподряд, то есть подрядчики, которые строят, которые получили уже оформленные разрешения на строительство, то есть оформленные проекты документов, она составляет где-то 1500 долларов за квадратный метр элитного хорошего жилья. Если это панельное жилье, то, что строится сотнями тысяч квадратных метров, 500 тысяч квадратных метров панельного жилья, которое стоят домостроительные комбинаты, это может составлять 600 – 700 долларов за квадратный метр.

В. БЕЛЯЕВ – Так, к нам присоединяется мой соведущий Бадри Гобечия, как всегда с опозданием. Бадри, здравствуйте.

Б. ГОБЕЧИЯ – Здравствуйте, Вадим.

В. БЕЛЯЕВ – Это с радиослушателями ты здороваешься, а не со мной. Итак, Бадри, я напомню тему, мы обсуждаем сегодня стоимость квадратного метра. У нас в гостях Борис Петрович Крутов – генеральный директор компании «Открытие. Недвижимость». И, собственно, сейчас я его мучаю вопросами, не только я, тут от радиослушателей приходят вопросы и замечания, например из Москвы: «Нас уже и так трясет от строительных компаний, типа «Мастерок» и «Социальная инициатива», которые обобрали людей и растворились в воздухе, а вы опять зовете инвестировать существующую недвижимость. Надежда». Надежда, мы не зовем инвестировать, мы вообще никуда никого не зовем, мы просто рассказываем о том рынке, который существует и о тех условиях работы на этом рынке, которые существуют.

Б. КРУТОВ – Мы констатируем факт того, что существует на рынке.

В. БЕЛЯЕВ – Как врачи. Ну вот, кстати, я думаю, что это вопрос, который многих волнует. Сейчас обманутые инвесторы, раньше были обманутые вкладчики «МММ», были обманутые вкладчики банков, сейчас – обманутые инвесторы, которые заплатили за жилье и потом не смогли въехать, либо компании действительно исчезли и растворились в воздухе, либо, как тоже широко известно, что, продав квартиру еще на этапе котлована, потом жильцам предлагают доплатить довольно значительные суммы, и если они этого не делают, их просто на просто выселяют. Вот вообще какая-то легитимизация произошла на этом рынке. Перспектива какая-то есть?

Б. КРУТОВ – Перспектива есть. Это новое законодательство, которое введено по участию по долевому строительству частных лиц. Но это законодательство привело к тому, что стоимость квадратного метра растет, и она будет дальше расти. Потому что риски уменьшаются того, кто инвестирует, соответственно стоимость затрат на этапе строительства строительных компаний, заказчиков, инвесторов, которые инвестируют средства до выхода из котлована на нулевой цикл, она возрастает.

В. БЕЛЯЕВ – То есть, проще говоря, принцип такой же, как на любом другом финансовом рынке. Если вы хотите получить максимальную доходность, вы обязаны принимать максимальный риск. Но только не стоит забывать, что мы все-таки говорим о том, что далеко не все инвесторы, и даже, наверное, их меньшая часть, является на самом деле спекулянтами. Большинство людей на этом рынке покупает жилье, где они собираются жить с семьями. Поэтому наверное, вопрос минимизации рисков в этом сегменте не имеет отношения к финансовым рискам, к финансовым рынкам, к вложениям. А вообще какое-то понимание существует, интересно, на эту тему? То есть сами строительные компании, когда продают свои квартиры, их как-то волнует, покупатель является ли профессиональным спекулянтом, по сути, или у человека семья, ему негде жить, он продал свою старую квартиру и в течение года обитает у родственников с тем, чтобы переехать в новую?

Б. КРУТОВ – Строительную компанию это абсолютно не интересует, у них совсем другие задачи. Надо понимать, что одним из способов улучшить свои жилищные условия является: не продавая старую квартиру, инвестировать средства в новое жилье с учетом того, что какие-то средства накоплены; какие-то средства занимаются или у друзей, у родственников, у знакомых, что-то продается из недвижимости, например дача, машина, и через какое-то время (через год – два) этот частный инвестор рассчитывает, что он въедет в новое жилье, продает свое старое жилье уже по некоторой новой цене, которая возрастет за счет рынка стоимости вторичный недвижимости, и закроет все свои долговые обязательства перед партнерами, друзьями и т.д., и в том числе и перед банками, и улучшит свое жилье существенно.

В. БЕЛЯЕВ – Перед банками – это вы имеете в виду ипотечные кредиты?

Б. КРУТОВ – В том числе и ипотечные кредиты. Но надо понимать, что ипотечный кредит получить может очень маленькая прослойка нашего населения.

В. БЕЛЯЕВ – Не так давно глава «Мерто» заявил, что развитие рынка ипотечного кредитования приводит к быстрому ускорению роста стоимости квадратного метра. Вот по вашему мнению, это так?

Б. КРУТОВ – Рост будет, но он не является доминирующим. Доминирующим являются другие факторы. Это стоимость строительных материалов, это трудность согласования документов, сроки согласования документов, они увеличиваются от года до двух — трех.

В. БЕЛЯЕВ – Сейчас вот мы к этой теме еще вернемся – по поводу стоимости строительных материалов, почему они растут. Сегодня в «Коммерсанте», по-моему, статья: «Банк Москвы» пошел на риск, отказавшись от начального взноса при ипотечном кредитовании». При этом указано, что по мнению экспертов за последние 2 – 3 месяца практически ипотечных кредитов на рынке новых не появляется, и связано это как раз с тем, что рост стоимости на квадратный метр идет такими быстрыми темпами, что пока клиент согласовал с банком размер кредита… там же это процедура.

Б. КРУТОВ – Процедура, занимающая не меньше 2 – 3 месяцев.

В. БЕЛЯЕВ – Там нужно застраховать это потенциальное жилье, застраховать себя, получить медицинскую страховку. Так вот, пока он все это сделал, стоимость жилья выросла настолько, что уже обсужденного с банком кредита ему просто не хватает, а доплатить он чаще всего не в состоянии. Исходя из этого, мне кажется, что мэр погорячился. Тут обратная ситуация: не ипотечные кредиты ускоряют рост стоимости квадратного метра, а рост стоимости растет такими темпами…

Б. КРУТОВ – За которыми не успевают никакие банки и ипотечные кредиты.

В. БЕЛЯЕВ – Абсолютно верно. На пейджер сообщение приходит от Галины Алексеевны из Москвы: «Ваши инвестиции и спекуляции и взвинтили цены на квартиры в Москве в 2 – 3 раза». Галина Алексеевна, во-первых, не наши. Мы сами никогда этим не занимаемся и никогда не занимались. А что касается, насколько вообще привычка людей инвестировать в жилье повышает цены, в общем-то, вопрос к нашему эксперту. Борис Петрович.

Б. КРУТОВ – Думаю, что повышает, но не существенно. Все-таки рынок спроса и предложений находится в равновесии. Конечно, когда возникает ажиотажный спрос, то да, конечно повышает, потому что скупаются квартиры не просто лестничными площадками, а десятками. Частный инвестор, которому нужно инвестировать свои средства, которые обесцениваются, он скупает сразу десяток квартир.

В. БЕЛЯЕВ – Но это очень значительные средства. Миллионы долларов?

Б. КРУТОВ – Это значительные средства. Да, это миллионы долларов. Существенно.

В. БЕЛЯЕВ – Можно сказать, что вход на этот рынок намного выше, чем на другие финансовые.

Б. КРУТОВ – Вход на этот рынок изменяется сейчас: минимум 80 – 100 тысяч долларов – это квартира где-нибудь в Подмосковье, исходя из 1,5 тысяч квадратный метр.

В. БЕЛЯЕВ – Бадри вопрос к тебе, ты чего-то у нас молчишь сегодня всю программу, как к финансовому специалисту. А существуют другие методы инвестировать в стоимость квадратного метра, кроме, как непосредственно купить квартиру, если инвестор обладает значительно меньшей суммой? Какие-то инструменты финансовые для этого есть?

Б. ГОБЕЧИЯ – Пока очень плохо развитые. То есть теоретически конечно существуют фонды, инвестирующие в недвижимость, но большей частью эти фонды все-таки ориентированы на коммерческую недвижимость, а не на жилье. И я думаю, что как раз отсутствие этих механизмов и элементов является одной из причин, по которой появляются компании, которые могут обмануть своих инвесторов. Потому что это единственный рынок финансовый, на котором нет профессиональных посредников, структур, которые бы профессионально инвестировали деньги граждан, которые во многих случаях не обладают ни юридическими знаниями, ни профессиональными знаниями, позволяющими проверить, как строителей, так и заказчиков объектов недвижимости и отследить процесс инвестирования средств.

В. БЕЛЯЕВ – Ну секундочку! Тут я готов не согласиться. Количество риэлторских компаний в одной Москве, наверное, исчисляется сотнями, и там есть довольно крупные.

Б. ГОБЕЧИЯ – Вадим, давайте, если сравнивать это, допустим, с финансовым рынком, рынком ценных бумаг, то брокер, в общем, заинтересован в том, чтобы клиент сохранил свои деньги и не ушел с этого рынка, не пропал. И он будет его предупреждать о тех рисках, которые возникают и прочее, прочее. Риэлтор в большинстве случаев заинтересован продать эту квартиру, которую он уже заранее выкупил у строителей.

Б. КРУТОВ – И никакой ответственности он не несет.

Б. ГОБЕЧИЯ – И ответственности у него нет никакой.

В. БЕЛЯЕВ – Борис Петрович, я предполагал, что вы будете защищать риэлторов, а не нападать на них вместе с Бадри.

Б. ГОБЕЧИЯ – А я, Вадим, хотел бы сказать другую вещь. На мой взгляд, существует несколько серьезных проблем, которые приводят к безудержному росту цен на жилье, потому что себестоимость строительства не растет такими темпами, какими растет стоимость жилья. На сегодняшний день стоимость построенного квадратного метра, я не хочу сказать, типового совсем жилья, но достаточно приличного жилья по сегодняшним меркам в Москве, она колеблется в диапазоне все равно от тысячи до полутора тысяч долларов…

В. БЕЛЯЕВ – Совпадает с той оценкой, которую давал Борис Петрович.

Б. ГОБЕЧИЯ – …при его продажной цене от 3 до 6. Вот эта бешенная норма прибыли, она ведь никак не регулируется.

В. БЕЛЯЕВ – Секундочку! Но мы ведь обсуждали, что это не все норма прибыли строителей или девелоперов, там еще доля города существует, как вмененный налог. И он может составлять 30 – 40 % от стоимости.

Б. ГОБЕЧИЯ – Я очень извиняюсь, в себестоимость в 1,5 тысячи включается в том числе та самая доля, которую ты должен отдать городу, иначе это не было бы себестоимостью для строительной организации.

В. БЕЛЯЕВ – Не уверен, кстати.

Б. КРУТОВ – Нет. Я думаю, что это…

Б. ГОБЕЧИЯ – Господа. Даже если вы туда 30 % добавите, все равно норма прибыли получается бешенная. Ее не существует ни в каком другом бизнесе.

Б. КРУТОВ – Это абсолютно верно .

В. БЕЛЯЕВ – Но там и риски – то, с чего мы начинали.

Б. ГОБЕЧИЯ – У кого, у строителей?

В. БЕЛЯЕВ – Ну не у строителей. Строители, как мы уже разобрались, это те, кто получают готовые документы, все разрешения, и собственно выходят на площадку, начинают там копать, котлован, вбивать сваи, я не знаю, что они еще делают, досконально. А есть еще девелоперы, то есть это те, кто начинают проект. Слово конечно нерусское, хочется сказать девелоперы. Те, которые начинают проект, и задача которых – именно оформить эти документы. Насколько я понимаю, в крупных городах, в первую очередь в Москве и в Петербурге, основные сложности у них и основные расходы у них.

Б. КРУТОВ – Конечно. Это самые рискованные операции, потому что никто никогда не может гарантировать, что, вложив средства в конкретный проект, в конкретную строительную площадку, в подготовку строительной площадки, этот процесс когда-либо будет завершен. Потому что выход на площадку может занять от 2 – 3 до 10 лет. Таких примеров огромное количество.

Б. ГОБЕЧИЯ – А правильно я вас понимаю, что, в общем, получается, что, исходя из этого, основным фактором риска является у нас получение разрешения, то есть работа с чиновничеством?

Б. КРУТОВ – Получение разрешения для того, чтобы начать строить. После того, как строительство началось, там возникают следующие риски, которые тоже существенны.

В. БЕЛЯЕВ – Сколько в Москве нужно получить согласований, чтобы выйти на площадку?

Б. КРУТОВ – Такие согласования – минимум год. А дальше до 10 лет.

В. БЕЛЯЕВ – А количество?

Б. КРУТОВ – От 300 подписей.

В. БЕЛЯЕВ – От 300?!

Б. КРУТОВ – От 300. А так как эти подписи надо получить в течение 6 месяцев, потому что они устареют в течение 6 месяцев, то это процесс может продолжаться бесконечно.

Б. ГОБЕЧИЯ – Вот вам и объяснение величины нормы прибыли.

Б. КРУТОВ – Это не сходящаяся последовательность. Она будет сходиться только в том случае, если компания-девелопер, которая этим занимается, имеет высочайшего уровня профессионалов при подготовке юридических документов, строительных, разрешительных документов.

В. БЕЛЯЕВ – Это, конечно, проблема, которую одним финансовым рынком не решить. Тут, очевидно, нужна помощь государства. Борис Петрович, спасибо. Мы чуть раньше прекратим сегодня обсуждение этой темы, поскольку у нас есть еще одна горячая тема, связанная с финансовым рынком, которую сегодня хотелось бы обсудить – это слияние «Северстали» с компанией… Как она правильно называется, Бадри?

Б. ГОБЕЧИЯ – «Арселор» — это крупнейший мировой производитель стлали и работающая во многих странах мира.

В. БЕЛЯЕВ – И соответственно, насколько я понимаю, в результате объявления об этом слиянии вчера или позавчера акции «Северстали» подросли на рекордную величину, почти 20 % они дали?

Б. ГОБЕЧИЯ – Почти.

В. БЕЛЯЕВ – А вчера, по-моему, они практически вернулись.

Б. ГОБЕЧИЯ – Нет, вчера было падение где-то в районе 2 – 3 %.

В. БЕЛЯЕВ – То есть не так сильно, да?

Б. ГОБЕЧИЯ – Есть объяснение, на самом деле, потому что это можно сравнить с войной монстров: «Миттал Групп» и «Арселор», «Северсталь». При этом надо отметить, что серьезную поддержку и той и другой стороне оказывают крупнейшие международные финансовые институты. На стороне «Миттал Групп» выступают «Голден Сакс».

В. БЕЛЯЕВ – А на стороне «Северстали», интересно, кто?

Б. ГОБЕЧИЯ – Я не знаю, кто из западных банков инвестиционных в данном случае выступает как консультант «Северстали», но я думаю ,что поддержка всего российского государства сопоставима с возможностями «Голден Сакс».

В. БЕЛЯЕВ – Это звучит унизительно, мне кажется, для российского государства – сравнили с каким-то «золотым банком» еще с подозрительным названием. Но я извиняюсь.

Б. ГОБЕЧИЯ – Самое главное то, что большая часть акционеров одобрила данную сделку. И они заинтересованы, чтобы произошло именно слияние «Северстали». С учетом того, что «Миттал» последнее время вел агрессивную скупку на открытом рынке акций «Арселор» для враждебного поглощения, что не очень нравилось акционерам, а «Северсталь» договаривалась на нормальных условиях, поэтому большая часть одобряет. Но существуют акционеры, владеющие порядка 8 % компаний, которые на сегодняшний день начали говорить, что все не все так просто…

В. БЕЛЯЕВ – По-моему, правительство Люксембурга, у них там…

Б. ГОБЕЧИЯ – В том числе. Я все-таки надеюсь, что ситуация разрешится в пользу слияния с «Северсталью».

В. БЕЛЯЕВ – А что значит, ситуация разрешится? То есть это слияние может быть заблокировано?

Б. ГОБЕЧИЯ – Может.

В. БЕЛЯЕВ – Кем? Акционерами?

Б. ГОБЕЧИЯ – Акционерами.

В. БЕЛЯЕВ – Акционерами «Арселор»? Понятно. Так вот, какие рекомендации для наших инвесторов, потому что акции «Северстали», они, по-моему, никогда не были «голубой фишкой», но они вращаются на рынке, и, в общем, я думаю, что часть инвесторов имеет их в своих портфелях?

Б. ГОБЕЧИЯ – Это замечательная бумага, имеющая биржевой тикер CHMF, я ее очень люблю, потому что в свое время «Северсталь» была той бумагой, на которой я заработал первые очень большие деньги в силу того, что во время в нее проинвестировал, когда она стоила буквально копейки. И надо сказать, что за последние 5 лет…

В. БЕЛЯЕВ – Сейчас это, я думаю, вызвало зависть не только у меня – у большинства радиослушателей. Так?

Б. ГОБЕЧИЯ – Самое интересное то, что она за последние 5 лет, в общем, стала «голубой фишкой», стала одной из самых ликвидных металлургических бумаг с достаточно большим объемом «фри-фло» на рынке (свободна к обращению бумаг).

В. БЕЛЯЕВ – Таким образом ты подтверждаешь, что, наверное, у многих российских инвесторов эта бумага в портфеле есть? А, кстати, в нашем с тобой портфеле, который мы ведем на «Эхо Москвы», ее нет случайно?

Б. ГОБЕЧИЯ – Нет, у нас есть «Магнитогорский металлургический комбинат», а «Северстали» нет.

В. БЕЛЯЕВ – Жалко-жалко, что нет. Так какие ожидания для инвесторов?

Б. ГОБЕЧИЯ – Мне кажется, что это тот самый случай, когда существует и вероятность плохого развития событий, и хорошего.

В. БЕЛЯЕВ – Знаешь, мне кажется, что почти каждый случай такой в таком случае.

Б. ГОБЕЧИЯ – Ну, не всегда. Очень долго «Газпром» не был таким случаем, он был просто хорошим. С «Северсталью» ситуация, наверное, такая, что процентов 70 – скорее всего, сделка состоится. И скорее всего акции «Северстали»…

В. БЕЛЯЕВ – Но вырастут еще?

Б. ГОБЕЧИЯ – Еще вырастут.

В. БЕЛЯЕВ – И насколько примерно по ожиданиям?

Б. ГОБЕЧИЯ – Ну, то, что вчера давали прогноз аналитики Брокерского дома «Открытие», речь шла о том, что «апсайд» существует в размере 25 – 30%.

В. БЕЛЯЕВ – От сегодняшних ставок?

Б. ГОБЕЧИЯ – От сегодняшних ставок.

В. БЕЛЯЕВ – А если сделка все-таки будет заблокирована?

Б. ГОБЕЧИЯ – То безусловно стоимость акций «Северстали» упадет. Но я не думаю, что упадет очень сильно.

В. БЕЛЯЕВ – А вообще из макроэкономических показателей, что там происходит с компанией? Компания вообще прибыльная, рентабельная, успешная?

Б. ГОБЕЧИЯ – «Северсталь» — да, безусловно, прибыльная, успешная с достаточно хорошими показателями отношения прибыли к капиталу. И самое главное, она достаточно динамично развивающаяся компания.

В. БЕЛЯЕВ – То есть, есть вероятность, что, покупая сейчас акции, инвесторы не так сильно рискуют?

Б. ГОБЕЧИЯ – Нет, говорить о том, что они вот сделка не состоялась, и «Северсталь» перестала вообще что-либо строить, это несерьезно. Более того, на длительном периоде, скажем, в 3 – 5 лет, стоит ожидать безусловного роста стоимости акций этой компании.

В. БЕЛЯЕВ – Да, но если она упадет хотя бы на 10 %, что в длительном периоде не так важно, я думаю, инвесторы это почувствуют на себе.

Б. ГОБЕЧИЯ – Я не думаю, что они будут в восторге от того, что в текущий момент у них такие большие потери.

В. БЕЛЯЕВ – Так в сложившейся ситуации наши рекомендации частным инвесторам: что делать: покупать, продавать, держать или держаться подальше от этой ситуации, считая, что она довольно рискованная? Бадри сейчас даже попытался отодвинутся от микрофона.

Б. ГОБЕЧИЯ – Потому что такие прогнозы – дело неблагодарное, потому что рано или поздно тебе все равно скажут, а вот ты посоветовал.

В. БЕЛЯЕВ – Скажут-скажут, Бадри, раньше скажут, чем ты думаешь! Итак, я настаиваю.

Б. ГОБЕЧИЯ – В большинстве случаев на сегодняшний день рекомендация будет следующая. Если у вас есть акции «Северстали», рекомендуем их держать. Если у вас их нет, следует подождать промежуток какой-то, иметь свободные деньги для того, чтобы при появлении новостей сразу же купить.

В. БЕЛЯЕВ – Когда новости появятся, уже будет покупать поздно.

Б. ГОБЕЧИЯ – Нет. Потому что новости обычно такие, как ни странно. Даже новость об их слиянии вышла совершенно правильно – после закрытия торгов. То есть эта новость появилась не во время торгов, как у нас раньше было.

В. БЕЛЯЕВ – То есть инсайдерской информации не было?

Б. ГОБЕЧИЯ – Не было. Несмотря на то, что многие предполагали, что встреча господина Мордашева с президентом должна что-то означать. Но утечки о том, что на этой встрече было получено разрешение на такую сделку, не было. И надо отметить, что это может быть один из первых случаев в России.

В. БЕЛЯЕВ – Понятно, Бадри. Спасибо большое за прогноз. Напоминаю, сегодня мы базово обсуждали тему роста цен на жилье в Москве: квадратные метры. Благодарю Бориса Петровича Крутова, который был в гостях. Благодарю Бадри за помощь в решении проблем, что же делать с «Северсталью». Всем спасибо. И до свидания!



Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире