18 ноября 2020
Z Фактор риска Все выпуски

Перспективы ипотечного страхования


Время выхода в эфир: 18 ноября 2020, 11:08

А. Дыховичный Добрый день, вы слушаете радиостанцию «Эхо Москвы», у микрофона Алексей Дыховичный, и у нас в гостях Роман Варламов, начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах». Роман, здравствуйте.

Р. Варламов Здравствуйте Алексей, здравствуйте уважаемые слушатели.

А. Дыховичный Ну, как всегда в последнее время, на связи, не в студии, Роман. И говорим мы об ипотечном страховании и о его перспективах. Ипотечное страхование – зависимое страхование, зависит оно от ипотечных кредитов, в первую очередь от их количества, количества выданных ипотечных кредитов. Что с этим происходит сейчас, говорят, ставки снизились, кредитов выдали много за последний год? Это так или нет? Подтвердите или опровергните, пожалуйста.

Р. Варламов Я бы сказал, что мы с вами являемся свидетелями исторического рекорда по выдаче ипотечных кредитов вообще за все время существования ипотечного кредитования и страхования в стране. То есть, уже сейчас наша банковская система побила все показатели предыдущих лет по количеству и совокупной кредитной задолженности, которая выдана вот уже на ноябрь. Взрыв произошел сразу после отмены, так скажем, основного количества ограничительных карантинных мероприятий, то есть, где-то начиная с июля 2020 года кредиты начали выдаваться в большом объеме. Да, основной причиной этому послужило беспрецедентное снижение ключевой ставки Центробанком, из-за чего кредиты стали дешевыми. И соответственно, они стали доступными вообще практически для всех групп населения России. Плюс, Центробанк поддержал большое количество льготных программ, это ипотека на Дальнем Востоке под 2%, это и различные версии социальной ипотеки. Вот, соответственно большое количество людей, для которых ипотека была недоступна, она стала для них доступной. И они приняли решение, в условиях коронакризиса, когда нет особых возможностей для путешествий, когда нет очевидных мыслей о том, как бы на что потратить деньги, даже развлечения все в онлайне… Ну, это я уже пришел к психологическому поведению. Все решили, что да, вложиться в собственное жилье — это правильно. Более того, собственно пандемия, она достаточно сильно изменила формат работы, и большое количество сотрудников освоили для себя удаленный формат работы. Очень многим это понравилось, сотрудникам и работодателям, и в общем-то ценность домашних стен, в связи с этим получила некий новый импульс, и это дало в свою очередь импульс на покупку жилья не обязательно в центре города, а наоборот, где-то в малоэтажных пригородах. Потому что, если ты работаешь удаленно, то совершенно не обязательно сидеть в районе Садового кольца, ну применительно к Москве. Вот это главные тенденции, есть еще другие, но в основном, конечно, стоимость кредитов и некая тревожная ситуация, они сподвигли, скорее, народ к тому, чтобы идти покупать себе квартиры, загородные дома.

А. Дыховичный Да, ну и ценность квадратного метра, получается, возросла. Если ты 24 часа в сутки находишься дома, то в однокомнатной квартире вдвоем, если вы с супругой и оба работаете, да еще и ребенок, то в общем это сложновато.

Р. Варламов А если двое детей, и теща? Вот у нас в компании были случаи, когда отдельные сотрудники говорили: что угодно, но удаленно я работать не смогу, только в офис, только в офис. Просто потому, что да, вы правы, этот фактор тоже имеет место, кончено.

А. Дыховичный Есть такая точка зрения, сейчас мы ее послушаем, о том, что дешевизна ипотечных кредитов в последнее время — чисто номинальная, и есть другая сторона медали. Давайте послушаем эту точку зрения, и потом вы прокомментируете.

ИНТЕРЕСНЫЕ ФАКТЫ.

По мнению экспертов, опрошенных агентством РИА «Недвижимость», льготная ипотека под 6,5% разогнала спрос на новостройки до предела, он в свою очередь спровоцировал рост цен — в результате выгода от так называемой дешевой ипотеки для покупателей практически обнулилась. За год, с сентября 2019 года, средняя цена квартир увеличилась на 9,5%, подсчитали специалисты отдела аналитики компании «Мосреалстрой». По их данным на конец сентября средняя цена на квартиры (без учета элит-класса) в «старой» Москве составила 243400 рублей за квадратный метр. В новой Москве — 153200 рублей за «квадрат», а годовой рост цен здесь составил 24,6%. Причем цены растут почти во всех возможных измерениях. Такой рост цен отбирает часть выгоды у покупателей и «передает» ее застройщикам, отмечают эксперты.

А. Дыховичный Ну, а так как та часть ипотечного страхования, которая является обязательной по закону, а именно страхование непосредственно самого жилья, в том числе, зависит и от стоимости этого жилья, то не следить за ростом или изменением, точнее говоря, цены на недвижимость вы не можете, прокомментируйте пожалуйста.

Р. Варламов Интересный и совершенно справедливый тезис, Алексей, спасибо за этот сюжет, я его абсолютно поддерживаю. Здесь все очень просто, закон спроса и предложения в действии. То есть, спрос повышается, соответственно предложения по цене движутся, и в какой-то точке они совершенно пересекаются. Абсолютно нормальный платежеспособный спрос в связи с удешевлением стоимости ипотеки, он вырос, причем вырос значимо. Соответственно, продавцы недвижимости, это и застройщики, и продавцы на вторичном рынке, и продавцы коттеджных поселков, они… Ну, я не хочу сказать используют, но есть значительное количество факторов, которые влияют на их экономику тоже как бы в направлении вверх, и поэтому рост цен в данной ситуации — это абсолютно рынок, и абсолютно рабочая ситуация, но при этом, повторюсь, низкая ключевая ставка, она позволяет всё-таки для практически каждой семьи найти компромисс, связанный с тем, что все равно в месяц он платит меньше, чем при более высокой ключевой ставке, просто растягивая это на более длинный период кредитования, на 25-30 лет. То есть, рост цен безусловно есть, но мы не оцениваем его как стоп-фактор текущей ситуации.

Я бы еще ответил, что значимо растут технологии предоставления населению как услуг по кредитованию, так и по страхованию, то есть очень много что можно сделать в онлайне. Какие-то архаичные процедуры они в общем отмирают, сейчас ипотека — это не такой страшный зверь, который был 10-15 лет назад. Когда это было целое событие, и человеку, не связанному с финансовой сферой, было просто очень страшно, больно и трудно хотя бы получить ободрение в банке. Сейчас многие получают ипотеку раз в несколько лет, потому что это быстро и комфортно. И в этом смысле ситуация пандемии сильно помогла. Потому что цифровизация финансовых услуг получила прямо мощный пинок и в части кредитования, и в части страхования, и это в свою очередь тоже частично повлияло на снижение, в широком смысле цен на предоставление услуг. То есть, цена недвижимости повысилась, но цена самой услуги и ипотеки стала меньше. Потому что то, что в онлайне, не считая цен на разработку, не требует такого количества ручной обработки, как ранее. Я надеюсь, я понятно выражаюсь. Услуга стала доступнее и более дешевой внутри, для банков и для страховщиков. Вот примерно так.

А. Дыховичный Я напомню, что Роман Варламов, начальник управления по работе с банками, компании «Ингосстрах», у нас в гостях, мы говорим об ипотечном страховании. Вот эти вот два факта, а именно увеличение объемов ипотечного страхования и последовавший за ними рост цен на недвижимость. О чем еще говорят специалисты, как это отразилось на ипотечном страховании, ну помимо того, что вот совершенно очевидно, что наверное увеличилось количество выданных страховых полисов?

Р. Варламов Вы совершенно правы, страховщики сейчас работают в режиме постоянного аврала, обращений действительно очень много, очень много срочных сделок, когда фактически банк обращается к нам с тем, что «там, ребята, сделка уже идет, выдайте, пожалуйста, полис, потому что вот сложная подготовка, как-то мы про страхование забыли».

Что бы я еще хотел отметить? Достаточно быстрыми темпами работает выдача полисов через институт профессиональных посредников на рынке недвижимости, которые, надо отдать должное, прогрессируют в такой очень хорошей динамике. Страховые компании с большим удовольствием сотрудничают с агентствами недвижимости, с риелторами, с застройщиками напрямую, с маркетплейсами, скажем, такими универсальными, в широком смысле. То есть, это по сути электронные платформы, которые предлагают в том числе услуги страхования. Агрегаты, которые предлагают набор услуг и предлагают для клиента возможность посчитать всё и оформить фактически в полном цикле. Соответственно, это очень интересная тенденция, потому что, во-первых, она изменяет существовавший до этого клиентский путь, то есть теперь страховщики получают клиента не только от банка, они очень часто получают его от посредника, и разумеется их за это вознаграждают. Но страховые компании передают значимую часть, условно, своих усилий на консультирование клиента и даже на выдачу ему страхового полиса. Потому что сейчас в целом инструменты для продажи ипотечного страхования на рынке крупнейших участников достаточно проработаны для того, чтобы клиент мог купить полис не обязательно обратившись в офис страховой компании или на сайте. Ну, в общем, полисы ипотечного страхования продаются через все возможные руки, и в первую очередь мы идем к тем, кто близко с ипотечным страхованием, кто близко с клиентами. Это банки, в первую очередь, которые охотно пользуются страховыми модулями, конечно, если мы достигаем договоренности. Это соответственно посредники на рынке недвижимости профессиональные. Это просто агенты, универсальные агенты, которые предлагают своим клиентам по КАСКО или ОСАГО свои услуги, говорят: «ребята, вы нам верите, мы с вами давно, вдруг, если у вас случилась ипотека, мы это тоже можем». Мы видим в этом большой потенциал, и опыт 2020-го года показывает, что привлечение посреднических каналов в продаже ипотеки — это очень хорошо. Потому что эти посредники помимо прочего снимают большое количество клиентских страхов и клиентского непонимания. То есть, это помогает продавать ипотечное страхование не как обязаловку, а как то, что имеет для клиента ценность, понятную ценность. Расходы в момент получения кредита и страховки раздражают, и поэтому зачастую клиенты, которые обращаются к нам, страховщикам, уже недовольны, и не всегда у нас получается прямая коммуникация, при которой мы объясняем свои продажи. А вот посреднический канал как раз умеет это делать. Агенты в первую очередь говорят: «Ребята, застраховано имущество, потому что может быть залив, ваша жизнь застрахована, потому что жизнь длинная, все мы смертны. Титул, ну, соответственно, тоже — потеря права собственности. Ну, вот на этом я бы хотел остановиться.

А. Дыховичный Когда мы говорим об ипотечном страховании, то я так понимаю, что в первую очередь, всё-таки, речь идет о страховании имущества, потому что оно обязательно по закону, гражданскому кодексу, если мне память не изменяет, а без этого ипотеку выдавать нельзя, нужно застраховать непосредственно сам залог. Что касается двух остальных видов страхования, которые вы сейчас назвали, а именно страхование жизни и страхование титула -— здесь насколько часто банки требуют, всегда ли, не всегда, и как обстоят дела с этими видами страхования?

Р. Варламов Уточню, что страхование имущества в ГК, насколько я знаю, не закреплено, но совершенно точно предусмотрено ФЗ «Об ипотеке», здесь вы правы.

А. Дыховичный Зря я сказал, действительно, можно… Да, скорее, вы правы.

Р. Варламов Ничего страшного нет, оно действительно фундаментально, оно обязательно, и оно в целом нужно. Значит, что касается страхования жизни, то оно востребовано, наверное, у 99% банков точно. Потому что это наиболее очевидный риск, а пока жив заемщик, платежеспособный заемщик, все отношения продолжаются. Ну, как бы практики наследования, в том числе обязательств, в России сейчас нет, и поэтому страхование и наша статистика убытков это подтверждает, здесь важно и нужно. Ну, собственно, коллеги из банковского сектора это понимают. Поэтому страхование жизни встречается практически всегда. Более того, при покупке квартиры в новостройках, при стремительно растущем первичном рынке, страхование имущества появляется только при появлении права собственности на квартиру, а вы знаете, что возможна ситуация, при которой дом построен, практически сдан, люди туда въехали, уже живут, а право собственности получают через год и возможно даже по суду. Вот в таких случаях страхование жизни востребовано с момента, когда заложен первый камень в фундаменте, а страхование имущества появляется значительно позже и тоже очень актуально. Что касается страхования титула, то его требуют не все банки, но значительная часть банков из ТОП-20 его требуют. Мы скорее поддерживаем это требование, несмотря на то, что убытки по этому виду бывают не особенно часто, -— в том числе благодаря мощному совершенствованию системы Росреестра, системы повышения прозрачности работы всего рынка недвижимости. Но убытки по титулу бывают, и мы по ним регулярно платим. И далеко не всегда там речь идет о мошенничестве, либо о действиях каких-то там профессиональных групп. Страхование титула крайне полезно клиенту, потому что оно по сути делает нас союзниками, сажает нас как бы в одну лодку … Ну, не сказать, что у нас население сильно юридически прокачанное, и поэтому когда к человеку приходит иск по почте, конечно там удивление, испуг, гнев, не понимание что делать. Если у вас есть полис по страхованию титула, звоните в страховую компанию. Потому, что страховщик в такой ситуации даст полный юридический суппорт, это его прямой экономический интерес. Мы пойдем вместе в суд, мы будем нанимать детективов, если это необходимо, сейчас уже есть институт детективов. Мы будем запрашивать все документы, у нас есть на это право как у стороны по полису. И у нас высокий процент, ну никак не меньше 50-ти выигрышей, когда наш клиент остается со своей недвижимостью, а права третьих лиц снимаются. Ну, убытки тоже бывают, и мы по ним, разумеется, платим. Поэтому мое мнение, и тому, и другому быть. Единственное, что по страхованию титула есть практика, когда его необходимость отменяется по истечении трех лет, срок исковой давности по гражданским делам. Ну, в целом это нормальная практика, мы тоже ее уважаем.

А. Дыховичный Роман, вот расскажите, объясните, есть некая новая концепция ипотечного страхования, которую предлагает ЦБ. Во-первых, что это такое, а во-вторых, что вы думаете по этому поводу?

Р. Варламов Прекрасный, актуальный вопрос, Алексей, спасибо. Такая концепция действительно есть, она широко обсуждается внутри сообщества банков и страховщиков, мы ведем регулярные диалоги и с Центробанком, и с банками, и сейчас вопрос, насколько я знаю, обсуждается и в правительстве России, он уже обсуждался в Минфине. Потому что предлагаемая концепция, по сути она деформирует действующий, существующий рынок, превращая его в совершенно новую сущность и обрекая на вымирание тот рынок, который есть сейчас.

А. Дыховичный Я прошу прощения, практически единственно растущий рынок в страховании на сегодняшний день. Простите, я вас перебил.

Р. Варламов Да, всё правильно. Дело в том, что помыслы у ЦБ совершенно благие. То есть, их задача, их цель, как они ее видят, — сократить стоимость ипотечного страхования для отдельно взятых клиентов. Для чего они хотят возложить обязанность страхования на банки, чтобы банки покупали… Ну, скажем, полным портфелем страховки оптом, я бы даже сказал, оптом покупали страховки для всех своих клиентов, которые к ним придут за кредитованием. Предполагается, что… Ну, во-первых банк сможет на такой портфель получить оптовую, очень низкую цену, тем более ЦБ справедливо полагает, что банк в переговорах со страховой компанией является более сильной стороной, чем отдельно взятое физическое лицо, которое там вряд ли сможет что-то значимое выторговать. Вот, с другой стороны, есть соответственно агентские комиссии, это не секрет, которые оплачивают страховые компании банкам за направление клиентов. Ну, и в новой концепции Центробанка, такие комиссии будут сняты. И ЦБ предполагает, что в этом случае будет достигнута какая-то экономия у клиента на страховке, либо они вообще на страхование не будут тратить. Соответственно, страховое сообщество, на базе Всероссийского союза страховщиков, крупнейшие страховщики участвовали в этом обсуждении, мы этот вопрос рассматривали очень пристально, с разных сторон анализировали международный опыт и пришли к выводу, что к сожалению, таким способом удешевление на выходе не получится. Здесь есть две причины ключевые. На самом деле их намного больше, но ключевые причины, как две.

А. Дыховичный К сожалению, времени не хватит на все.

Р. Варламов Да, да, да. Первая причина – это то, что страховая комиссия — это доход банка, который влияет на общую маржинальность и деятельность. Если мы этот доход у банка забираем, он где-то должен появиться. Где он может появиться? Только у клиента. Соответственно, банк будет повышать ставку. Нет другого выхода, ну вот просто его нет. Это экономическая модель, и здесь ничего не поделаешь. Учитывая, что сейчас, со снижением ключевой ставки, у банков маржинальность по ипотеке не такая большая, как была ранее… . И это не считая расходы на операционные изменения Расходы на то, что банку за эту страховку из чего-то придется платить, а раньше-то платил клиент из своих денег – раз, плюс страховая компания платила комиссию – два, а сейчас, по новой концепции, у банка эти доходы уходят, и им нужно эти деньги где-то компенсировать, и, соответственно, у заемщика стоимость повысится.

А. Дыховичный А что, во-вторых?

Р. Варламов Во-вторых, и это очень важный фактор, сейчас у клиентов есть свобода выбора. То есть, у банков есть пул аккредитованных страховых компаний, и тенденция такова, что 30-50% клиентов на второй-третий год страховую компанию меняют. Они идут по рынку, они сравнивают тарифы по калькуляторам разных страховых компаний и оптимизируют стоимость страхования. Вот в новой концепции у клиента такой возможности не будет. То есть, у него в принципе права голоса в страховании не будет. Еще один третий фактор, скажу, пока есть секундочка, он заключается в том, что по нашим расчетам, в общих ежемесячных расходах клиента на обслуживание ипотеки, расходах на страховку, это максимум 3% или меньше. А для того, чтобы концепция ЦБ случилась, необходимо внести минимум шесть Федеральных Законов. Ну, гора, получается, рождает мышь… То есть, большие усилия, революция, реформация рынка по сути приведет к тому, что расходы у клиента в месяц снизят на 3%. Этого никто не заметит, вот поэтому мы сейчас совместно с коллегами из банков, с ВСС предлагаем альтернативный путь, который позволит клиентам в общем-то платить меньше и лучше по по ипотечному страхованию.

А. Дыховичный Ну что же, спасибо вам. Роман Варламов, начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах» был у нас в гостях. Об ипотечном страховании, перспективах ипотечного страхования мы говорили. Роман, еще раз спасибо.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире