И. Виттель Я Игорь Виттель. Это «Эхо Москвы». В гостях у нас президент «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» Николай Владиславович Казанский. Добрый день, Николай!

Н. Казанский Добрый день!

И. Виттель Для начала давайте просто поговорим о рынке недвижимости. Какие сейчас вы видите новые тренды; силы, которые, скажем так, влияют на рынок недвижимости?

Н. Казанский Если говорить о рынке недвижимости, то есть, скажем так, действительно немалый или даже по мировым меркам большой рынок жилой недвижимости, который в нашей стране развивается и о котором я хотел бы несколько деталей интересных отметить, и есть рынок, который у нас, на самом деле, небольшой, но он достаточно высокий по качеству – это рынок коммерческой недвижимости.

Если говорить о жилье, то здесь, с одной стороны, сейчас на слуху у всех вот этот прогноз или, скажем так, пожелание президента по вводу 120 миллионов квадратных метров в год.

И. Виттель Одну секундочку. Пожелание или прогноз?

Н. Казанский Это было пожелание президента, которое трансформировалось в прогнозы многих аналитиков и экспертных бюро о том, что это наш план.

И. Виттель Подождите, давайте я вас перебью. Правильно ли я понимаю, что рынок сейчас движется не столько, скажем так, уж простите за тавтологию, рукой рынка, как у нас обычно говорили, что рынок решает всё, а пожеланиями президента?

Н. Казанский Нет, я думаю, что здесь некорректно так говорить. То есть есть сильная позиция рынка текущая, что у нас рынок по количеству вводимых так называемых единиц (или на английском – юнитов), – то есть это квартира, дом, таун-хаус, – борется сейчас за третье место в мире с США. Первое место – это, легко догадаться, Китай. Второе – Индия. То есть Китай – это более 10 миллионов юнитов в год ввода, Индия – порядка 6-7 миллионов. Соответственно, мы вводим где-то 1 100 000 юнитов ежегодно, Штаты – 1 200 000. Но при этом отставание России колоссальное.

И, скажем так, то, что озвучивает президент – это, на самом деле, очень логично с точки зрения вообще рынка. Потому что если мы сравним себя, Россию как северную страну, допустим, с Финляндией, с Канадой, с Норвегией, то мы если посчитаем обеспеченность на жителя, то в России 25 метров в среднем на жителя. В то время как в Финляндии – это порядка 40 метров в среднем на жителя, а в Канаде, например, в такой же большой северной стране – более 60 метров на жителя.

И. Виттель Ну подождите, вы сами упомянули Китай. Мы не можем говорить о Китае как о рыночной экономике, потому что мы все прекрасно знаем, не мне вам рассказывать, как Китай строил города, которые стоят сейчас полностью незаселенными. И безусловно это воля, скажем так, сверху (как вы говорите, пожелание президента), в данном случае – воля Коммунистической партии Китая, что они строят дома, стимулируя даже я не могу сказать что. Потому что есть понятие «стимулировать спрос». Дома стоят незаселенными. Какой, если говорить о рыночной ситуации, в России…

Н. Казанский 50 на 50. Если о Китае, просто – 50 на 50. У них вот из тех порядка 12-14 миллионов юнитов (единиц) в год, у них 7 миллионов – это коммерческие и 7 – социальные. То есть у них плюс-минус это пополам. То есть если говорить о Китае, то у них 50% все-таки идут рыночным путем. У нас это большинство метров, которые идут рыночным путем. Но если говорить о России, то у нас, опять же если посчитать отставание от Финляндии, даже если мы будем вводить так, как желает наш президент, то это все равно 15-20 лет. А нам хотелось бы даже быстрее это отставание сократить.

И. Виттель Подождите, но президент желает. Президент же не оплачивает нашим гражданам квартиры. Существует ли реальный спрос на квартиры? Мы видели сумасшедший рост, который был в докризисные годы (до 2008-го – 2009-го года), когда на рынок выходили все, кому не лень, потому что рынок рос такими темпами, что можно было строить. Сейчас рынок несколько, скажем так, устаканился, на мой взгляд. Согласны ли вы с этим?

Н. Казанский Ну нет, сейчас рынок, на самом деле, стал, во-первых, все-таки больше. 2007-й – 2008-й год – это была эйфория от того, что мы просто шагнули куда-то вперед. А сейчас мы уже на этом уровне находимся. И как ни странно, как бы многие скептически настроенные коллеги ни говорили, что все плохо, на самом деле, все не плохо. Но я могу сказать два момента, без которых нам тяжело будет достичь пожелание президента.

Во-первых, то что у нас, скажем так, реалистично для того, чтобы спрос, как вы, Игорь, правильно говорите, рос, нам нужно сделать так, чтобы у нас было бы на ВВП по паритету покупательской способности на душу населения более… Ну, сейчас это примерно 25 тысяч долларов. Вот в Финляндии, как я говорил, 40 метров на человека. Ну и там те же самые 40 тысяч долларов по паритету покупательской способности ВВП на душу населения.

То есть нам нужно, чтоб реальный ВВП, ВВП даже паритету покупательской способности рос. Потому что у нас есть такое, скажем так, наше открытие. Это то, что есть прямая зависимость, и она выражается, по сути, как 1 метр обеспеченности жильем на 1 тысячу долларов ВВП на человека. То есть, соответственно, конечно, чтобы это поддержать, нам нужно, чтоб наш ВВП рос, причем не в долларах даже, а в том, какая у него реальная способность купить.

И второе – это, конечно, ставки по ипотечному кредитованию. Потому что если мы сравним себя со всеми западными и северными странами, то конечно мы сейчас имеем в России 10 – 11% (это уровень Турции и Бразилии).

И. Виттель В развитых странах – мы можем говорить о 2 – 3%.

Н. Казанский: 1 – 2 3%, максимум – 4%. То есть даже в той же Польше…

И. Виттель Но вы же не можете заставить банки выдавать деньги на нерыночных условиях.

Н. Казанский Вы понимаете, заставлять, на самом деле… Вот сейчас Герман Оскарович очень интересную вещь показал. Он разобрал Айфон и показал на слайде, что, вот смотрите, Айфон – абсолютно рыночный механизм, продукт. Но все разработки, которые внутри, они были сделаны засчет госсредств.

И. Виттель Ну то есть вы говорите о том, что государство должно…

Н. Казанский Государство должно эту платформу для спроса создать. А вообще, развитие жилья сможет, на самом деле, стать определенным и локомотивом, и драйвером роста ВВП. То есть это что первично – курица или яйцо.

И. Виттель Но вы считаете, извините, я вас перебью, какая процентная ставка на ипотеку может подстегнуть рынок жилой недвижимости так, чтобы он начал расти бурно?

Н. Казанский Я могу сказать, что вот если на сегодня это все-таки опять у нас близится к 10% (ну, может быть, 9,5 – 10%), то в ближайшее время – 2-3 года – нужно, чтобы это были те самые 7 – 8%, о которых говорит тот же Греф и другие. Но нужно, чтобы это движение пошло и дальше. То есть чтобы это дальше шло, и чтобы в перспективе 10 лет мы точно вышли на ставку по крайней мере 4 – 5%.

И. Виттель Вы говорили сейчас о коммерческой недвижимости в том числе. И в последнее время все мои знакомые, которые имеют отношение к коммерческой недвижимости, жалуются, что у них стоят (особенно в премиальном сегменте) полупустые помещения.

Н. Казанский Так действительно было. Но это уже давно не так. Ну, скажем, последние год-два это не так. То есть действительно был всплеск ввода, который пришелся на 2014-й, 2015-й и 2016-й года, и одновременно резкое падение, с одной стороны – спроса, а с другой стороны – изменение курса валюты, что повлияло на ставки аренды. Но сейчас засчет того, что у нас, допустим, прошлый год (2018-й год) был вообще минимальный год…

Допустим, офисной недвижимости по стране было введено минимальное количество, наверное, с начала – середины 90-х. То есть мы откатились аж до этого уровня по вводу. Тем не менее Москва каждый год оборачивает где-то миллион метров офисов (если мы только об офисах говорим) и 500 тысяч метров – это чистый прирост в год. То есть полмиллиона метров – это то, что прирост.

Даже если, скажем так, новые компании не приходили бы, а они приходят… Тот же самый «WeWork» сколько уже офисов в Москве за прошлый год открыл и сколько они сейчас еще рассматривают. Это я говорю о международных. Российские компании растут: не только «Яндекс» и «Mail.Ru», но и какие-то другие. Но и очень многие переселяются из, скажем так, неквалифицированных конторских помещений.

Поэтому если говорить об офисах, то сейчас как раз последние, наверное, 6 – 12 месяцев у нас есть реальный спрос на новые проекты, потому что вакансия опять перешла в single digits. То есть у на рубеже этого года вакансия в Москве стала, – а Москва – это 75% офисного рынка страны, – вакансия стала 8 – 9%. И к концу года это будет 5 – 6%.

А так как часть вакансии офисной – это системная вакансия, то есть те офисы, которые в принципе плохо сделаны либо это в здании, скажем так, какие-то отдельные этажи ил углы, которые в принципе тяжело реализовать, то у нас реальная вакансия будет на уровне не более 5%. А 5% — это, а самом деле, даже меньше, чем в Лондоне и Париже. И если говорить о Лондоне и Париже, то на такое же население, как есть в Москве (то есть это очень соизмеримые города), там качественных офисов в 2, даже в 3 раза больше.

И. Виттель А для инвестора, на ваш взгляд, какой сейчас сегмент наиболее всего интересен?

Н. Казанский Если говорить о Москве, то Москва – это, конечно, 75% российских офисов. И Москва – центр у нас и власти, и бизнеса. Поэтому в Москве – это офисы. Если говорить о стране в целом, то это ритейл, который у нас распространен. И несмотря на то, что у нас многие считают, что онлайн-торговля может заместить торговые центры, мы придерживаемся концепции, что будут развиваться как торговые центры, так и онлайн.

И вместе с этим будет развиваться логистика, которая, соответственно, тоже у нас в крупных транспортных логистических узлах (такие как не только Москва и Петербург, но и Новосибирск, Екатеринбург, Дальний Восток, Поволжье).

То есть, соответственно, коммерческая недвижимость, в принципе, показывает плюс-минус похожую доходность. И эта доходность существенно выше, чем от сдачи в аренду, например, жилой недвижимости. Но вопрос опять же в ставках кредитования и финансирования.

И. Виттель На ваш взгляд, когда на российский рынок хлынут восточные инвесторы (в основном китайские) и именно по-серьезному?

Н. Казанский Вы знаете, об этом даже не последние 3 – 5 лет, а об этом мы слышим последние 10 лет, что вот активно идут китайцы. И действительно, какие-то проекты купили китайские деньги, и какие-то проекты купили арабские деньги. Но пока это, скажем так, исчисляется в лучше случае сотнями миллионов долларов. То есть это даже не миллиарды. А, допустим, тот же «Morgan Stanley» американский покупал миллиардами: торговый центр «Метрополис» в Москве – больше миллиарда долларов, торговый центр «Галерея» в Петербурге – больше миллиарда долларов.

И вопрос здесь в том, что, наверное, китайцы все-таки действительно семь раз отмеряют, один раз отрезают. Вопрос, который вы задаете, он абсолютно правильный, но его нужно задавать не мне как профессионалу рынка недвижимости, а его нужно задавать, наверное, нашим именно отношениям с Китаем и людям, которые за это ответственны. Потому что как только наши отношения будут вестись не в долларах, когда у нас будет взаимное доверие к валютам друг друга, тогда они могут хлынуть. Потому что рынок у нас не такой большой.

Весь рынок коммерческой недвижимости России современной – это порядка 80 – 90 миллионов квадратных метров офисов, складов и торговых центров. И это общая капитализация – не более 150 миллиардов долларов. То есть это, извините меня, наверное, 20% от компании «Амазон». А это вся коммерческая недвижимость, которая у нас построена.

И. Виттель К сожалению, пока так. А вы в прошлом году, когда речь шла об ограничении деятельности международных консультантов в России, очень живо выступали на эту тему. На ваш взгляд, действительно ли это такая насущная проблема, что нужно ограничивать деятельность международных консультантов? Какую они вообще добавленную стоимость несут?

Н. Казанский У нас была очень, на самом деле, простая задача. Когда этот законопроект появился в конце апреля прошлого года в Госдуме, я как президент «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» написал Валентине Ивановне Матвиенко письмо, где обосновал, что это компании, которые на самом деле привозят достаточно много не просто денег, а и технологий в Россию, у нас достаточно много работает сотрудников, это высококвалифицированные кадры, у нас есть экспертиза.

Это, скажем так, даже не просто инвестиции. Это то, чего в России часто не хватает – возможность привезти своевременно технологии. При этом консультанты сейчас не находятся в позиции, когда они, скажем так, наживаются на стране. Кто-то боится, что они наживаются на Родине. Они, наоборот, помогают, как правильнее развить, дают свою экспертизу, компетенцию.

И результатом был ответ от Совета Федерации, что нас поблагодарили за гражданскую позицию и пообещали внести изменения. И эти изменения, соответственно, внесли. То есть, как я понимаю, в итоге консультанты были убраны из этого закона. То есть он был принят, но в другой форме. И там нет упоминания отдельно международных консультантов.

И это абсолютно разумная история, когда общественная организация взаимодействует с органами власти для того, чтобы прийти к какой-то правильно, золотой середине. То есть как-то если страну нужно защитить, то не нужно стрелять себе в ногу, правильно? Вот это была наша задача. И слава богу, что действительно в Совете Федерации очень оперативно и правильно отреагировали на инициативу. Если честно, нас это даже удивило.

И. Виттель Спасибо! В гостях у нас был Николай Казанский, президент «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов». Это «Эхо Москвы» и я, Игорь Виттель.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире