'Вопросы к интервью
22 февраля 2019
Z Эхо строительства Все выпуски

Изменения на рынке жилищного строительства


Время выхода в эфир: 22 февраля 2019, 13:10

Я. Розова В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей.

М. Викторов Добрый день.

А. Семенов В ближайшее время поговорим о ключевых изменениях в строительной сфере, перспективах развития и особенностях законодательства. Наш гость Александр Семенов, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства «Москомстройинвеста».

А. Семенов День добрый.

ДЛЯ СПРАВКИ

М. Викторов Ну, мы в прошлой передаче достаточно хорошо разобрали первый этап реформы, которую прошли благополучно, рынок Москвы прошел, и теперь второй этап – то, что ждет 1 июля, собственно говоря потребителей, и застройщиков. И здесь, Александр (неразборчиво), мы как раз перешли к тому, что к этому старту 1 июля, выйдут разные объекты. Ну понятно, те, кто начинают, с ними все понятно, переход, чистая правовая конструкция, а вторая уже группа смешанная, разнообразная. Те объекты, которые были начаты, которые подпали под страхование договора долевого участия, далее в конце декабря 18-го года перешли на форму защиты Госкомфонда с отчислением 1-2%, и этот дом может попасть уже под переход эскроу-счетам. Насколько я знаю, что идут переговоры, в том числе учитывается и позиция (неразборчиво) комплекса Москвы, чтобы все-таки сформулировать критерии к начатым объектам, которые все-таки должны будут достроены по старым правилам. Чтобы вот этот калейдоскоп правовых, финансовых, инвестиционных рисков, не переходил под сферу, уже юрисдикцию банка, с ну, потенциальным отказом. То есть, все-таки дать достроить по старым правилам. Ну, и еще для вброса могу сказать, что цифры здесь называются самые разные, 50% готовности дома, и 50% проданного жилья, и нижняя планка 10% готовность дома, и 10% проданных квадратных метров. Вот не призываю вас к оценке цифр, но призываю вас к оценке критериев как таковых, и к чему вы стремитесь как контролирующий орган, ваша позиция.

А. Семенов Вопрос действительно, очень сложный. Если позволите, я бы его даже немного расширил. Потому, что мы в нашей беседе, постоянно используем термин «дом». А современное градостроительство, это ведь не просто дом, это есть такой термин «комплексное развитие территорий», фактически…

Я. Розова Имеется в виду, инфраструктуру вокруг.

А. Семенов Конечно, все инвесторы Москвы не строят просто дом, они адекватно развивают ту территорию, которую застраивают. И это и детские сады…

Я. Розова Магазины, школы…

А. Семенов Транспортная инфраструктура, и так далее. И это все входит в так называемый инвест-проект, да. И соответственно те трактовки закона, который сегодня мы видим, к сожалению не учитывают эту особенность, а в Москве она ярко проявляется. Это первый важный момент, который мы хотели бы отметить, и это действительно обсуждается, в том числе и в правительстве Москвы. То есть, нужен грубо говоря двойной подход к строительству точечного дома, и к строительству в рамках комплексного развития территории, это очень важно. Мы можем долго с вами сейчас спорить по поводу действительно так называемой строительной готовности, или там финансовых привлечений. Вспомним термин, который в законе есть, степень готовности, да? И наверное, стоит говорить о некоей комплексной оценке строящегося объекта, включающего как конструктивную готовность, так и в том числе финансовые вложения, которые произвел уже застройщик, и в том числе, и количество. Только нужно очень важно понимать, даже не договоров долевого участия, а действительно квартир, которые проданы. Очень важный момент, что помимо квартир современный дом, это еще машино-места, кладовки, нужно учитывать все в комплексе. Поэтому, мы проводили в последнее время достаточно много неформальных и формальных встреч с представителями банков, банковское сообщество совершенно однозначно заявляет о невозможности кредитования проектного финансирования кредитования, как угодно можно называть тех проектов, которые уже в стройке, и которых вот эта степень готовности будет 30% и выше. Причина достаточно проста, и позиция банковского сообщества нам понятна. Как я уже упоминал, все расходы, которые застройщик уже произвел, до момента прихода в банк, достаточно не прозрачны. Кроме того банк, он рассматривает этот объект строительства, как бизнес-проект ваш. И денег застройщик может заработать только на продаже квартир, или тех же машино-мест. И строящийся детский сад, школа, ни в коем случае не принесут выручки застройщику. И это отягощающее в хорошем смысле этого слова обстоятельство для того, чтобы получить финансирование. Поэтому, у банкиров две проблемы сейчас, да? Как оценить все расходы, которые застройщик уже произвел в проекте строительства, и как рассматривать расходы, производимые застройщиком на инженерные сети, на социалку, которую производят в рамках развития территории. Честно говоря, еще раз говорю, не хотелось бы манипулировать цифрами, но подойду к проблеме с другой стороны. «Москомстрой-инвест», это действительно контрольно-надзорный орган в области долевого строительства. Мы ежегодно проводим порядка там 200-250 проверок наших застройщиков. Мы осуществляем десятками тысяч мероприятия, по проверке отчетности застройщиков, обязанности размещения их информации в единый информационно-жилищной системе и так далее, и тому подобное. Это говорит о том, что у нас наработан достаточно действенный механизм контроля за деятельностью застройщиков. Мы можем с уверенностью сказать о том, что мы и можем его продолжать в том же режиме, с теми объектами, которые находятся уже в стройке. Поэтому, желательно было бы конечно вот этот порог перехода на новые виды привлечения средств понизить, понизить максимально. Не нам конечно это решать, но позиции мы конечно свои заявляем, да? И там же по процедуре начала Минстрой вносит в кабинет министров свои предложения, и утверждается постановлением правительства вот эти критерии. Поэтому, чем ниже будет этот пород перехода…

М. Викторов Тем менее болезненно…

А. Семенов Тем менее болезненно произойдет…

М. Викторов Меньше потерь для рынка.

А. Семенов Приведу еще один пример, в Москве 700 строящихся объектов в рамках… Даже не объектов, я еще раз уточню, в Москве 700 застройщиков, которые строят в рамках разрешения на строительство выданных. В одном разрешении может быть несколько объектов даже, поэтому объектов под 1000. И в соответствии с требованиями закона, нам придется в кратчайший период, а мы будем предполагать, что постановление правительства определяющее критерии выйдет ну, будем говорить, дай Бог в мае, да? В кратчайший период за июнь месяц, к 1 июля успеть оценить 700 проектов. Оценить с точки зрения, сколько построено в конструктиве, а это при всем многообразии строительных объектов, у каждого свой способ. В кого-то есть минус два этажа к гаражу, у кого-то нет, то есть, это тоже уже будет проблема.

Я. Розова То есть, мы пока еще не знаем, сколько застройщиков оказались в этой ситуации.

А. Семенов Сколько не знаем, но нам придется… Конечно, конечно, но что нам предстоит сделать, да? Оценить 700 объектов как с точки зрения строительной готовности, оценить 700 объектов с точки зрения а какие финансовые вложения уже застройщик произвел, причем нам надо будет изучить документы, мы не можем дать это заключение просто так. И на основании этого документа, он будет называться «заключение о степени готовности», в соответствии с критериями, застройщик или сохранит право привлечения средств по договорам долевого участия напрямую, или будет вынужден перейти на эскроу, со всеми последствиями, о которых мы уже говорили: будет кредит, не будет кредита.

М. Викторов Ну, это конечно огромная аналитическая, финансовая работа. То есть, вы фактически за банк выполняете…

А. Семенов Перед банком.

М. Викторов Перед банком такую знаете, очистку скажем так, проекта.

А. Семенов Но самое, что смешное…

М. Викторов Есть ли на это ресурсы, компетенции?

А. Семенов Это серьезный вопрос.

М. Викторов Это же огромный объем вот такой разовой работы.

А. Семенов Мы действительно сейчас очень серьезно задумываемся. Причем, самое что интересное, это единоразовая работа.

М. Викторов Да.

А. Семенов Это один раз необходимо сделать, и все. Для нас сейчас это существенная проблема, потому что Москва, один из крупнейших регионов. По количеству объектов, мы превышаем практически все остальные регионы, вместе взятые.

Я. Розова А вы сейчас (неразборчиво)…

А. Семенов Включая Московскую область.

Я. Розова Говорили с учетом новой Москвы?

А. Семенов Да, конечно это Москва, это Москва. В соответствии 700 разрешений на строительство, надо оценить всех.

М. Викторов Ну, я кстати об этой проблеме слышу первый раз, хотя на мой взгляд она крайне актуальна в том числе и для наших коллег, контролирующих структур того же Питера, Московской области, я не знаю, Калининграда, Ленинградской области. Ну, во всяком случае, вот пятерка лидеров по статистике прошлого года, 75 миллионов, но лидеры выглядят так: Московская область 11% от объема сдачи, Краснодарский край 5,8, Петербург 5,2, Москва 4,7. Я просто к тому, что эта проблема с учетом процентов, она еще больше кстати будет перед Московской областью, там количество застройщиков, объектов, по сути дела в три раза больше, чем в Москве. Я первый раз слышу об этой проблеме, ведь это же надо обеспечивать переход. Второе, действительно на мой взгляд, вот разного рода ситуации пообъектные, особенно связанные с комплексом освоения территории, где строительство садика, школы, это благо для покупателя, это благо для города или области, но это совершенно не интересно для банка. Но это же надо обыгрывать, это надо просчитывать, и эти затраты…

Я. Розова Ну ладно, застройщик просто повышает стоимость жилья, и получает свою денежку, и банк тоже доволен. Почему вы так не довольно смотрите?

А. Семенов Потому что я думаю, что рынок не готов сегодня к повышению цен. Если мы с вами посмотрим статистику в Москве, стоимость среднего квадрата, она практически не изменяется последние три года. И причина в том, что не повышалось стоимость жилья, причем на фоне повышающихся издержек застройщика. За это время цены на стройматериалы, на услуги, затраты на рабочую силу безусловно росли. Москва имеет безусловный плюс. Застройщики, которые сформировались 5 лет назад, они создали серьезный бизнес, и у них хорошая (неразборчиво) подушка была все это время. И безусловно, застройщики Москвы достаточно ответственные люди, они использовали свой внутренний ресурс ситуации при повышении себестоимости. То есть, по сути снижали свой маршрут, не допуская повышения стоимости квадратного метра. Конечно, действовали замечательные драйверы. Такие, как ипотечная ставка, да, которая подогревала спрос на рынке, все было в принципе нормально. И сейчас нормально, но у некоторых застройщиков, то, о чем говорит Михаил Юрьевич, запаса этой моржи может не хватить. Потому, что… Это моя точка зрения, я не вижу оснований, рыночных оснований для повышения стоимости квадратного метра, с точки зрения потребления. То есть рынок, потребительский рынок, скорее всего не переживет это повышение, просто упадет спрос. То есть, если застройщики рискнут сейчас вложить в стоимость будущие вот эти банковские проценты по проектному финансированию, боюсь, что это будет уже переход за ту грань, когда спрос резко упадет. На девелоперах сейчас огромная ответственность, сохранить тот уровень спроса, который присутствовал в последнее время. Потому, что мы сегодня не касаемся замечательной темы под названием нацпроект, нам придется и о ней говорить. О том, что к 24-му году в стране должно быть построено 120 миллионов квадратов жилья. В этом году у нас семьдесят…

М. Викторов Пять…

А. Семенов Семьдесят пять, и три десятых.

М. Викторов По оценкам минэкономразвития, в паспорте должно было быть 88, сравните 88 миллионов, и 75. Старт очень тяжелый.

А. Семенов О чем речь. Попытки повысить стоимость квадратного метра, приведут к падению спроса, соответственно к падению строительных объемов, и к неисполнению задачи, поставленной президентом в национальном проекте.

Я. Розова Ну, мы с вами реалисты, мы же понимаем, что скорее всего цены повысятся.

М. Викторов Ну, я хочу отметить Яна, что цены уже выросли. 18-го года, (неразборчиво) для московских, питерских девелоперов показало, что рост где-то 7-9%, прирост. Все ждут этих изменений, вот я как раз…

Я. Розова Ну, вот вы так и не ответили…

А. Семенов Это опережающий пока рост, понимаете? То есть, рынок ведь как живет? Соответственно продавец, он действительно пробует. Пробует, какую цену рынок примет. И действительно, некоторые застройщики Москвы, поспорю с Михаилом (неразборчиво), не все, они попробовали. То есть, все равно это задача оценки не однодневная. Давайте посмотрим, что к осени получится, да? Потому, что сейчас лето будет все-таки спад…

Я. Розова То есть, вы считаете, что пока рано говорить?

А. Семенов Будет коррекция. Я думаю, что тот рост, который сейчас заложили застройщики опережающими темпами, ту попытку роста цен, которые будут вкладывать застройщики с переходом на эскроу счета, осень покажет.

М. Викторов Да, несколько факторов. Первое, уходящая дешевая ипотека – раз предновогодний рост, и стадия ожидания вот этих изменений. Конечно, людей заставило принимать решение, и рост спроса был очевиден в декабре. Ну, вот еще немного статистики, в части моржи, вопрос который прозвучал. В докладе омбудсмена Титова Бориса Юрьевича, который направил вице-премьеру, министру финансов отмечалось, что крайняя низкая степень (неразборчиво) строительного сектора, 1,7%.

Я. Розова В регионах, Михаил Юрьевич.

А. Семенов Понятно, что это растянутые… Это данные Росстата, которые усредняют, но это условно говоря, чуть выше почтовых услуг. Конечно, это уже не тот рынок, куда идут вкладывать. И собственно говоря, вот этот переход на новый механизм финансирования, где маржинальность уходит уже от девелопера к банку. Вот какие последствия, что ждет покупателя, потребителя? ну очевидно, что безопасность будет близко к 100%. Но объемы, цены, какие будут последствия? Давайте, Москву оценим.

М. Викторов Мы анализировали эту ситуацию, и действительно вы совершенно правильно отметили, во главу угла все-таки мы ставим безопасность потребителя, да? Мы в первую очередь ставим выше всего интересы граждан, которые в этой ситуации стопроцентно получат или свое жилье, или получат деньги. То есть, в случае… Ну, скорее всего, жилье. Потому, что в ситуации действительно с недостроем, банк вынужден будет достроить это жилье, уже там может быть за свой счет, и поэтому будет целевость…

Я. Розова То есть, я прошу прощения сразу, в случае, если что-то происходит с застройщиком, ответственность несет банк.

А. Семенов Ну, он уже дал деньги, он вынужден будет достроить этот дом, распродать возможный свободный (неразборчиво).

Я. Розова А у человека в этой ситуации будет возможность выбрать либо жилье, либо деньги?

А. Семенов Человек уже определился, когда заключил договор целевого участия.

Я. Розова Но если например…

А. Семенов Он хочет жилье. Деньги этот человек получит только в том случае, если банк примет решение о том, что этот дом не будет достраиваться.

Я. Розова Все, поняла.

А. Семенов В любом случае мы получаем с вами абсолютную защиту граждан. Это цель, которую мы преследуем. Но в этой ситуации действительно, крайне важно найти баланс. Баланс государственных интересов 120 миллионов, баланс девелоперов. Ведь нельзя говорить о том, что девелопер-застройщик, это какая-то компания, в которой работают 5-6 человек, менеджеры по продажам. Это гигантское количество субподрядчиков, это смежники, это целые отрасли, которые производят сырье и материалы для строителей. Это очень похоже на автомобилестроение. И соответственно, мы должны говорить о том, что безусловно государство должно учитывать все интересы, в том числе и девелоперов. Потому, что за спинами у них стоят миллионы, и миллионы людей, рабочих мест…

М. Викторов Вот можно еще по интересам девелоперов сказать, и вбросить такую мысль: эскроу-счета все-таки это такие финансовые консервы, которые консервируют деньги граждан на полтора, два-три года, или это все-таки механизм финансирования стройки, и вот тут девелоперы говорят, раскрываемость эскроу-счетов. Модель, которая работает в ряде стран, в том числе Германии, и приводят как пример ну некую этапность, уже сложившуюся в той же Германии, которая позволяет еще раз снижать себестоимость финансового продукта, вот как вы относитесь к этой теме?

А. Семенов Могу прямо и сразу ответить, отрицательно.

М. Викторов Раскрываемость вы не поддерживаете.

А. Семенов Конечно, по одной простой причине. Да безусловно, выглядит очень просто, да? Мы с вами внесли в полном объеме денежные средства, как дольщики на счет эскроу. Ну, скажем там, пять миллионов рублей. Застройщик построил фундамент, и банк тогда с нашего счета списывает 20% на расчетный счет застройщика, да? То есть, это у нас получается миллион рублей. Конечно, безусловно эти денежные средства, застройщик направит на погашение ранее взятого кредита в банке, и не будет платить процент, вот о чем говорит Михаил Юрьевич, да? То есть, тогда снижается общий объем процентов, который застройщик потратит в части уплаты банку. Но очень важный момент, у нас с вами уже на пять миллионов. И в случае, когда если с проектом что-то случиться, а вариантов может быть очень много, то мы с вами в полном объеме денежные средства не получим. Мы получим а – недостроенный дом, это возврат к старой модели. Б – не в полном объеме денежные средства на нашем эскроу-счете. Поэтому как мне кажется, ссылки на опыт европейских стран, они конечно хороши, но у нас мощность девелоперских компаний, сила и мощь пока не достаточно хороши, чтобы гарантировать, что действительно вот если прошел ты сито банковского отбора, если ты действительно получил банковский кредит, то на 100% дом будет построен. Мы же видим, банковская система у нас тоже достаточно слабая еще пока, и банки могут ошибаться.

Я. Розова Ну, здесь мы вынуждены прерваться на новости.

НОВОСТИ.

Я. Розова В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей. Наш гость Александр Семенов, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства «Москомстройинвеста». Перед новостями мы говорили о европейском опыте взаимодействия застройщиков с банками, и вы упомянули, что для нас эта схема по вашему мнению не подходит, потому что банки могут ошибаться. Мне кажется, стоит повторить ваши аргументы, которые прозвучали в конце первой части программы.

А. Семенов Да безусловно, выглядит очень просто. Мы с вами внесли в полном объеме денежные средства, как дольщики на счет эскроу. Ну, скажем там 5 миллионов рублей. Застройщик построил фундамент, и банк тогда с нашего счета списывает 20% на расчетный счет застройщика, да? То есть, это у нас получается миллион рублей. Конечно, безусловно эти денежные средства застройщик направит на погашение ранее взятого кредита в банке, и не будет платить проценты, вот о чем говорит Михаил Юрьевич, да?

Я. Розова Да.

А. Семенов То есть, тогда снижается общий объем процентов, который застройщик потратит в части уплаты банку. Но очень важный момент, у нас с вами уже не 5 миллионов. И в случае, когда если с проектом что-то случится, а вариантов может быть очень много, то мы с вами в полном объеме денежные средства не получим. Мы получим а – недостроенный дом, это возврат к старой модели. Б – не в полном объеме денежные средства на нашем эскроу-счете. Поэтому, как мне кажется, ссылки на опыт европейских стран, они конечно хороши, но у нас мощность девелоперских компаний, сила и мощь пока не достаточно хороши, чтобы гарантировать, что действительно, вот если прошел ты сито банковского отбора, если ты действительно получил банковский кредит, то на 100% дом будет достроен. Мы же видим, банковская система у нас тоже достаточно слабая еще пока. Банки могут ошибаться, и банк собственно говоря, может одобрить от проект, который не будет завершен. И тогда начнутся конечно коллизии сумасшедшие, да? Интересы банка, недопогашенный кредит, интересы девелопера, недостроенный дом. Интересы граждан, потому что денежные средства у них уже частично ушли, и так далее. Это очень сложная модель, с точки зрения реализации. Вы в курсе, да? В совещании Совета Федерации (неразборчиво).

М. Викторов Да, я присутствовал, острая дискуссия.

А. Семенов Представители ЦБ достаточно просто и адекватно ответили: предлагайте действенный механизм, как то будет работать, и мы рассмотрим.

М. Викторов Ну, мне кажется…

А. Семенов Банковская система не пойдет в этой ситуации…

Я. Розова А банки сами не могут предложить тот механизм, который бы устроил их, и в то же время… Ну, найти компромисс, нет?

А. Семенов Вы знаете, моя глубокая личная позиция, что банки крайне сейчас недовольны…

Я. Розова Не заинтересованы.

А. Семенов Той обязанностью, которую на них возложили.

М. Викторов Ну, я хочу сказать, вот вести как раз с этого заседания, как раз сенатор т Свердловской области, зампред ЦБ предлагал воспользоваться опытом СССР. «Промстройбанк» СССР прекрасно все это регулировал, контролировал и обеспечивал.

А. Семенов У нас ведь независимая частная банковская система, и то наше достижение, что мы ушли от системы четырех государственных банков, вы их все прекрасно помните, да? Там «Промстрой», «Соцкульт» там, и прочее.

М. Викторов Да.

А. Семенов Мы ушли в независимую частную банковскую систему. Мы сейчас с вами исключим «ВТБ» и «Сбер», и получим достаточно здоровую, но частную банковскую систему. Я каждому из вас задаю вопрос, господам из «Альфа-банка», да? Собственникам, которые строили свой бизнес там последние 20 лет, зачем им эти головные боли. Тем более, вмешательство государства в этой ситуации, путем скажем… Ведь на самом деле фигурирует в кулуарах, вы же знаете, а у нас разговор, а давайте обяжем банки выдавать эти кредиты. Мне кажется, это ошибочный путь. Потому, что мы сейчас тогда риски девелоперов, просто переложим в банковскую систему.

Я. Розова Ну, тогда банк естественно повышает процентную ставку кредитования…

А. Семенов А банки будут защищаться любыми…

Я. Розова Девелоперы повышают из-за этого стоимость жилья…

А. Семенов А это известный факт, банк оценивает свой риск через процентную ставку.

М. Викторов Ну, я вот с точки зрения еще раз, интересов жителя, гражданина той же Москвы, для которого цена очень важна, все-таки хочу подискутировать на счет достройки, и раскрываемости эскроу-счетов. Ну, к примеру, государство все-таки у нас научилось объекты, «СУ-155» фактически проблема решена, по «Урбан-групп», то что мы следим по новостям, уже первые корпуса в декабре были сданы, и такой институт…

Я. Розова Ну, это так называемые проблемные объекты, да?

Ведущая:2: Да, государство научилось достраивать. И такой институт развития, как «Наш дом – РФ», обладает уже и компетенцией достройки, и собственно и финансовыми ресурсами. Поэтому, я все-таки к тому что да, механизм раскрытия эскроу-счетов, он действительно усложняет картинку, и (неразборчиво) все это с 1 июля должно быть решение принято. Наверное, есть смысл некоей правоприменительной практики, но все-таки стоимость денег Александр (неразборчиво). Вот определенные цифры в какую процентную ставку обойдутся девелоперу, Советом Федерации прозвучали. Ну, это некая средняя ставка между стоимостью проектного финансирования, там условно говоря 11%, и ставкой, когда есть эскроу-счета, пять. Одиннадцать плюс пять, делим пополам, восемь процентов. Ну, семь-восемь. Это то, что пойдет в себестоимость квадратного метра. Это то, что будет на выходе, как цена квадратного метра, удорожание. И я просто еще раз к тому, что как вот этот индекс доступности, который кстати вошел в критерий оценки губернатора Московской области, мэра Москвы, вот все-таки эту индекс доступности, обеспечить максимально низкую.

А. Семенов Я бы уточнил ваш расчет по процентной ставке.

М. Викторов Да, конечно.

А. Семенов Есть нижний порог, и есть верхний порог. Безусловно обычная, будем называть самая обычная коммерческая ставка банка по кредитам, юридическим лицам, причем в строительной отрасли, наверное лежит все-таки в диапазоне 14-17 годовых. Потому, что негативный есть опыт у банков кредитования, соответственно девелоперов тот предыдущий, и они всегда отталкиваются от исторических цифр, от 14 до 17 годовых, это верхний потолок, при обычном финансировании. Но  механизм эскроу-счетов, позволяет банку использовать бесплатные деньги дольщиков. Причем, это так называемый термин фондирования, да? Где берет обычно банк деньги? Он берет или у вкладчиков, это депозиты, и они платные, или еще где-то на рынке занимает, и всюду платит. А тут бесплатно.

Я. Розова Ну подождите, те деньги, которые вот граждане…

А. Семенов Да, и на эскроу-счетах, они бесплатные для банков.

Я. Розова Правильно, но они же не… Банк их не имеет право использовать, нет?

А. Семенов Подождите, они занесены физически в банк. Очень прошу вас, понять очень важный момент, да? Конечно на купюре мы не ставим метку для девелопера.

М. Викторов Да.

А. Семенов Физически, то выглядит для гражданина, он свои 5 миллионов принес в банк, положил на текущий счет, который называется эскроу.

Я. Розова И банк все равно сможет ими…

А. Семенов Конечно, они же не откладываются в сторону. Смотрите, еще раз просто, да? Физически в банк деньги поступили, они есть, и они обошлись в ноль по сути, да? То есть, стоимость открытия счета, операционные расходы, они не значительные. Но стройку должен застройщик начать сегодня, сейчас. И он уже берет кредит в банке, еще до поступления первых денег, вторых, третьих от дольщиков. Поэтому, он берет по так называемой максимальной ставке, да? То, что это банк ему дает действительно свои, купленные где-то на стороне деньги. И вот там, в зависимости от банка, в зависимости от оценки застройщика его качества, может быть и 12, 13, 14… Ну, я оцениваю диапазон все-таки чуть-чуть повыше, 14-17. Начинают поступать деньги от продажи квартир, деньги дольщиков. Они бесплатные, они разбавляют в хорошем смысле слова стоимость денег для банка, и он использует принцип банка, плавающие ставки. Это и неоднократно «Сбербанком» заявлялось, это очень легко считается. Грубо говоря, на 100 единиц денег, которые принесли дольщики, выдано 200 единиц кредита, значит 100 единиц коммерческими деньгами дорогими, а 100 единиц условно бесплатными. Почему условно? Потому, что у банка всегда есть внутренняя себестоимость. Это особенности функционирования банковской системы, это так называемые отчисления в резервы, и прочие все вещи. И там, в районе 5%, это та внутренняя себестоимость банка, ниже которой он не может опуститься. Поэтому, в теории безусловно может получиться ставка в размере например 5,5 годовых в случае, когда дольщики принесли миллиард, а застройщик использовал для кредитования всего лишь 500, 700, 800 миллионов, то есть меньше. Когда действительно банк просто взял бесплатные деньги, но ни уже внутри, и банк отвечает за них: не бойтесь, эти деньги никуда не денутся. Он их просто взял бесплатно, добавил туда внутреннюю себестоимость, без этого никак, и действительно 5,5 получилось. Ну только еще раз, это в том случае, если темпы продаж опережают темпы потребления кредита. Мы делали свои прикидки, прогнозировали, как будет продаваться объект, как застройщик будет использовать кредит, но у нас средняя ставка так в районе… Средняя за весь период, так в районе 7,5 и получалась. То есть, нужно говорить о том, что застройщик за время своего жизни-проекта, действительно заплатить проценты в банк, в размере 7 – 7,5% годовых. Ну, это если успешный проект. Внимание, если успешный. То есть, нужно продавать. Поэтому, банк на входе создаст массу заградительных механизмов, чтобы не допустить до кредитования проекты, где не будут продаваться квартиры.

Я. Розова Подытожим?

М. Викторов Безопасность однозначно будет максимальной, но за любое удовольствие, конечно рынку придется заплатить. То есть понятно, любое банковское сопровождение, естественно обойдется в какой-то процент, который будет заложен в квадратный метр. Я надеюсь, что рынок это примет…

Я. Розова Может, не надо к этому готовиться, и воспринимать как данность.

М. Викторов Да, как данность.

Я. Розова Александр Семенов, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства «Москомстройинвеста», и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире