Мои деньги: когда ипотека будет доступной?

Л. ГУЛЬКО – Мы как всегда в эфире с агентством «Интерфакс» с нашей традиционной «Эхономикой». И я говорю добрый день Юрию Погорелому, директору отдела экономической информации агентства «Интерфакс» и Михаилу Матовникову, гендиректору Центра экономического анализа. У нас сегодня в качестве основного гостя Александр Семеняка — генеральный директор агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Будем говорить о том, когда ипотека будет доступной. О ваших деньгах. Но вначале я бы попросил моих соведущих прокомментировать может быть высказывание нашего президента. Владимир Путин рассчитывает, что прямые иностранные инвестиции в Россию в 2005 году значительно превысят 10 млрд. долларов. Выступая на российско-японском бизнес-форуме, президент напомнил, что в прошлом году прямые инвестиции иностранные составили 10 млрд. и мы ожидаем, что этот показатель по итогам 2005 года будет значительно превышен, — сказал он. По данным МЭРТа это все-таки даже 13 млрд. долларов. Во-первых, что такое прямые инвестиции.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Можно, я почитаю статистику, а потом Миша, как человек, который понимает больше меня в этих вещах, расскажет, что он об этом думает. Если говорить об общем объеме, недавно Росстат опубликовал данные по иностранным инвестициям. Так вот за январь-сентябрь инвестиции общие снизились по сравнению с прошлым годом почти на 8% — до 26, 8 млрд. долларов. Но это я подчеркиваю, в общем объеме инвестиций, и прямые и инвестиции так называемые портфельные. Если в этом году инвестиции немного снизились в общем объеме, то в 9 месяцах 2004 года рост составил почти 40% по сравнению с 2003 годом. То есть немножко он замедлился объем, и хотелось бы назвать страны, которые являются самыми основными инвесторами в Россию. На первом стоит, как вы думаете, только?

Л. ГУЛЬКО – Кипр.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Правильно, это наши же деньги, которые оттуда и возвращаются. В январе-сентябре было 17,5 млрд. долларов. Потом идет Люксембург с 16 млрд. долларов и Нидерланды с 15 млрд. долларов. Дальше уже идут Великобритания, Германия и так далее. Но, соответственно теперь чем отличатся прямые от портфельных, я думаю, Мишу имеет смысл попросить.

М. МАТОВНИКОВ – Собственно говоря, прямые инвестиции в отличие от портфельных являются инвестициями в контрольные пакеты предприятий. Портфельные инвестиции это инвестиции в маленькие пакетики предприятий, которые можно купить на бирже. А также инвестиции непосредственно в производство. Когда «Форд» строит завод в Ленинградской области, он строит именно завод. Не акции покупает. Именно поэтому прямые иностранные инвестиции, вообще прямые инвестиции являются ведущим показателем при оценке именно того, как развивается экономика страны. Поскольку в акции можно вложить, потом продать и в принципе от этого ничего не изменится. Главное, предприятие от этих акций ничего не получит. Получат те, кто этими акциями владел до этого. А прямые инвестиции они реально влияют на экономику, на рабочие места, на те налоги, которые будут потом выплачиваться этим предприятиями и поэтому именно показатель прямых инвестиций он является наиболее важным.

Л. ГУЛЬКО – А вот 10-13 млрд. долларов это вообще много или мало в объеме государства?

М. МАТОВНИКОВ – В принципе это все-таки сумма достаточно приличная. Повторю, что речь идет именно о прямых инвестициях. Потому что Юрий только что озвучил цифры, только с одного Кипра 16 млрд. долларов. А это означает, что объем не прямых инвестиций, а это, прежде всего кредиты, намного больше. Более того, многие собственники, действительно вначале введя определенные средства в виде прямых инвестиций, потом уже следует от тех же на самом деле собственников инвестиции портфельные или кредитные. В принципе это неплохое начало. Безусловно, все мы рассчитываем на гораздо больший успех. И, несомненно, не стоит сужать проблему именно до сферы прямых инвестиций. Для портфельных инвестиций это тоже очень важно. У российских банков и компаний сейчас очень модная тема в частности IPO, это инвестиции не прямые, но это один из самых прямых способов именно получить средства предприятию, для того чтобы развиваться дальше. И здесь может быть, уже в тему сегодня как раз у «Интерфакса» есть приятная новость, связанная с тем, что «Интерфакс» заключил партнерство с крупнейшей компанией в области investor relations в мире, и начинают оказывать услуги в области investor relations на российские компании. Это, собственно говоря, и есть тот самый диалог с инвестором. Поиск этого инвестора, понимание инвестора, умение донести ему себя. И привлечь, в конце концов, инвестицию, чтобы переговоры закончились успехом. Поэтому мы в принципе считаем, что пока еще имеется только низкий старт, но в дальнейшем в России уже созданы все макроэкономические условия, для того чтобы сюда пришли инвестиции. И сейчас уже основная проблема, если раньше все говорили: правительство, инфляция, репрессивный налоговый режим. Сейчас это уже ответственность каждого. То есть это уже надо влиять не на правительство и не на то, что скажет Путин, а каждому работать в этом направлении.

Л. ГУЛЬКО – То есть мне как потребителю выгодно, чтобы прямые инвестиции вкладывались в Россию?

М. МАТОВНИКОВ – Безусловно. Именно прямые. На самом деле косвенные тоже выгодны. Здесь надо все равно различать, то ли это инвестиции кредитные или чисто на фондовом рынке спекуляция. Но кредитные инвестиции точно также важны для будущего страны.

Л. ГУЛЬКО – Вопрос на пейджер от Надежды. «Какие иностранные инвестиции? Только быстрый спекулятивный капитал позволяет себе рисковать на наших рынках на короткое время».

М. МАТОВНИКОВ – Это совершенно не так. Уже очень много серьезных российских корпораций рассматривают возможность инвестиций в Россию. Но надо понимать, Россия за эти инвестиции в отличие от спекулятивных, конкурирует глобально. То есть мы конкурируем действительно с Украиной, Казахстаном, даже с Польшей, Чехией, Венгрией и Финляндией. Поэтому мы должны, безусловно, очень серьезно поработать, для того чтобы эти инвестиции до нас все-таки дошли.

Л. ГУЛЬКО – Еще один вопрос от Валерия. «Поподробнее расскажите о сдерживающих факторах инвестиционной политики». Что сдерживает?

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Кстати, Александру Николаевичу этот вопрос интересно задать. Потому что все работали в компании, за которую инвесторы сейчас рвут друг другу глотки. Это «Газпром», так скажем. Вот с вашей точки зрения, когда вы выходили на рынки, что мешало такой огромной компании привлекать…

Л. ГУЛЬКО – Александр Семеняка — генеральный директор агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

А. СЕМЕНЯКА — Я ушел из «Газпрома» в 2002 году. Тогда все-таки была другая ситуация. Сегодня благодаря высоким ценам на нефть и газ, компании имеют достаточный объем свободных денежных средств и могут инвестировать как получаемую прибыль, так и эта прибыль высоко оценивается инвесторами, поэтому компания легко размещает облигации, привлекает еще дополнительно заемный капитал. Компания ведет много проектов, об этом в газетах пишут. Это и Штокмановское месторождение, и Северо-западный газопровод. Но я думаю, что все-таки там для экономики важно, чтобы не только большие компании привлекали, но средние могли привлекать. И, на мой взгляд, сейчас все-таки в целом хорошая макроэкономическая ситуация, она улучшается, наверное, фактор, который бы я выделил – это высокий уровень инфляции. Потому что есть проблема при таком уровне инфляции. И когда у нас ставки сбережений ниже, чем уровень инфляции, мы видим, что склонность к сбережению у населения падает и все время растет бум потребления. Надо с этим что-то делать. Поэтому я считаю, что тот комплекс антиинфляционных мер, который сейчас правительство стало рассматривать, это как раз правильное направление, которое позволит нам и внутри страны накапливать сбережения, которые будут российские компании использовать для инвестиций.

М. МАТОВНИКОВ – Мы как раз приходим в ситуацию, когда разные факторы начинают действовать разным образом. В частности уже упомянутый бум сбережения, бум потребления резко стимулирует инвестиции в потребительский сектор. Мы видим, что компании, работающие с потребительским сектором, одна за другой начинают объявлять о своих планах что-то такое сделать в России. То же самое в принципе в России идет так или иначе бум потребительского кредитования, и мы видим, что иностранные участники финансового рынка все в большей степени к нему начинают присматриваться. То есть мы уже находимся в ситуации, когда в принципе инвестиции уже возможны, но они появляются уже из конкретных проектов. Они не появляются с деятельностью государства. Это деятельность, это уже ответственность отдельно взятых компаний, банков и руководителей государства, но уже может быть на региональном уровне.

Л. ГУЛЬКО – А вот покупка банка, это какая инвестиция?

М. МАТОВНИКОВ – Если покупка контрольного пакета, то это прямая инвестиция.

Л. ГУЛЬКО – Это в частности влияет, наверное, и на политику жилищного кредитования, например.

М. МАТОВНИКОВ – Безусловно, иностранные банки являются одними из ведущих участников ипотечного рынка, но в Москве. А для регионов, к сожалению, немного из того остается. И в этом смысле деятельность ИЖК, которая фактически создает ипотечный рынок в российских регионах, оказывается очень и очень важной с точки зрения доступа к этой услуге не только москвичей, но и жителей других регионов.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Самые большие инвестиции, которые совершают обычные граждане сейчас, это конечно инвестиции в покупку недвижимости. Не относительно чего-то, лично для человека это действительно огромные деньги. И все чаще, если раньше было практически невозможно купить квартиру, не обладая полной стоимостью ее денег, для другой квартиры, которую можно продать, то сейчас люди приходят с ипотекой. Ипотека относительно по моим личным ощущениям, не самое дешевое развлечение. Вот скажите, каким вы считаете нормальную стоимость кредита сейчас ипотечного? Процентная стоимость, ставка.

Л. ГУЛЬКО – То есть речь идет о доступности.

А. СЕМЕНЯКА — Я так отвечу. Если вы говорите про реальные процентные ставки, я думаю, что они у нас не хуже, чем во всем мире. Я напомню, что реальная процентная ставка это та маржа сверх инфляции, которую платит заемщик. То есть если сегодня по рублям на 30-летний кредит абсолютно…, то есть номинальная ставка 14% годовых, то реальная всего 3-4% сверх официального уровня инфляции.

Л. ГУЛЬКО – Значит, я-то плачу 14%, мне что реальная, что совершенно по барабану.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ — Я понял так. Если бы у вас просто лежали эти деньги, 100 тысяч рублей весь год, то они бы подешевели на 12%.

Л. ГУЛЬКО – Где лежали?

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Дома. В чулке, под подушкой. А если вам их дал банк, то они уже на вас работают, на 12% они все равно обесценились, но просто вы еще банку доплатили за это 2-3%, я правильно понимаю?

А. СЕМЕНЯКА — Конечно, да.

М. МАТОВНИКОВ – И второе, предполагается, что зарплаты тоже растут, так или иначе, в соответствии с темпами инфляции.

Л. ГУЛЬКО – И цены на жилье растут.

М. МАТОВНИКОВ – И цены на жилье растут. Но вы свое жилье уже купили.

А. СЕМЕНЯКА — И следующий факт, что мы говорим о неких фиксированных ставках. То есть вы взяли сегодня пусть даже под 14%, если через год-два ставки будут ниже, а мы на это нацелены, то соответственно вы через какое-то время можете взять новый кредит более дешевый и погасить соответственно текущий более дорогой.

Л. ГУЛЬКО – Кстати, в связи с последними событиями насколько это влияет на информационный климат?

А. СЕМЕНЯКА — Когда встречаешься с западными финансистами, если кто-то из них скажет: а у вас взрывают. Мы говорим: а у вас в Лондоне тоже взрывают.

Л. ГУЛЬКО – То есть дурак — сам дурак, если говорить грубо, цинично.

А. СЕМЕНЯКА — Если в принципе, то да, риск терроризма он, к сожалению, последнее время перестал быть локальным риском Ближнего Востока, России. Он становится все более глобальным, и в принципе бизнесмены уже привыкают жить в таких условиях. Да, безусловно, это фактор, который не улучшает ситуацию, но нужно понимать, что это все-таки вещи достаточно локальные с точки зрения развития бизнеса. На это существует страхование.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – А мы тут с увлечением читаем пейджер.

Л. ГУЛЬКО – Работа такая у вас.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Можно я зачту от Алексея, который пишет нам, что «ипотека это удавка на шее умника». Гениальное совершенно высказывание. И тут еще у нас девушка Ольга, которая рассказывает, что в 1998 году она хотела взять ипотечный кредит, но не смогла из-за высоких процентов. А в 2000 на фоне кризиса купила дешевую квартиру и сейчас смеется над ипотекой. Я хочу поздравить Ольгу. Вот я, например, в 2000 году не смог купить квартиру. Они не дешевеют. На самом деле действительно ли ипотека это такая долговая яма, в которую попадает фактически вся наша страна. Потому что как я помню по опросам, почти половина россиян хотели бы купить новые квартиры. Или будет возможность, вы начали об этом говорить, снижения процентов, со снижением инфляции снижать стоимость кредита.

Л. ГУЛЬКО – Тогда еще больше народу возьмет кредит.

А. СЕМЕНЯКА — Будут ли автоматически делать кредиторы — кредиторы это делать не будут. Они не заинтересованы. Поэтому здесь должен заемщик наблюдать за ставками и когда ставки снизились, идти и брать новый кредит. Благо, что законодательство позволяет взять кредиты, погасить ранее взятый более дорогой ипотечный кредит.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Виктор Иванович, слышите, на ваш вопрос ответ.

А. СЕМЕНЯКА — Теперь по поводу удавки на шею. На самом деле все-таки ипотека это некий аванс будущих сбережений семьи. Причем не доходов, а сбережений. Если семья не умеет сберегать, то ипотека ей не поможет. Те, кто сберегают много, им ипотека не нужна, как женщина в 2000 году, была видимо хорошая возможность, сберечь. А если вы будете сберегать по чуть-чуть, но делаете это регулярно на протяжении 10-20 лет, то просто правительство сегодня запускает программу, которая позволяет вам под будущие сбережения взять кредит сегодня. И на самом деле часто спрашивают: надо ли ждать, когда ставка станет 10 или брать сегодня. Мы для себя делали счет. Смотрели, сколько квадратных метров люди покупали в 2002 году, когда мы эту программу запустили, тогда была более высокая ставка – 18 годовых в рублях, но более низкие цены на жилье. И сейчас, когда ставка 14, но уже более высокие цены на жилье. Получается что те, кто брал кредит в 2002 году, они в полтора раза больше купили метража жилья, чем сегодня. Поэтому я думаю, что если цены на жилье и дальше так будут расти, то ставка 10, конечно, будет. Мы правительственную программу выполним.

Л. ГУЛЬКО – В рублях.

А. СЕМЕНЯКА — В рублях.

Л. ГУЛЬКО – Есть еще ставка в валюте.

А. СЕМЕНЯКА — Мы только рублевая программа. Но боюсь, что квадратных метров, которые вы сможете купить, будет еще меньше. То есть сейчас идет эффект такой шагреневой кожи, она сжимается.

Л. ГУЛЬКО – А почему только в рублях? Сбербанк, Внешторгбанк они дают в иностранной валюте.

А. СЕМЕНЯКА — Сейчас правительство решает одновременно две задачи. С одной стороны в пенсионной системе идет накопление рублевых сбережений. Они копятся, уже некая проблема для экономики формируется, куда эти рубли инвестировать. А с другой стороны это деньги старшего поколения. А молодые поколения, у которых доходы, рост доходов, сбережений в будущем, они нуждаются сегодня в том, чтобы взять кредит. И поэтому кредит он будет являться основой для выпуска ипотечных ценных бумаг. В которые будут инвестироваться средства пенсионной системы. То есть деньги старших поколений помогут молодым поколениям в решении жилищной проблемы. Поэтому государство на своей территории должно все-таки способствовать рублевому обращению. Хотя это не исключает, что там работают и долларовые программы, они в Москве очень развиты. Потому что часть банков имеет более дешевое финансирование за рубежом. Кредиты там, еврооблигации и так далее. Я думаю, что все-таки в следующем году ставки по рублям и долларам, скорее всего, сравняются. Потому что в США учетная ставка по долларам повышается, а у нас по рублям снижается. И думаю, что мы выровняемся в следующем году.

М. МАТОВНИКОВ – Для этого есть все условия.

Л. ГУЛЬКО – В тех же США, читая газеты, смотря фильмы, там вообще это удавка, по-моему, всего населения на шее висит.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Видели, какие у них домики там? А машинки.

Л. ГУЛЬКО – У них разные домики. Есть картонные домики. Ткнешь и развалится. Тоже стоит недешево. Смотря, где.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Зато они есть.

Л. ГУЛЬКО – Ну да.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Тут на пейджер Борис задал вопрос. «Что гости думают о секьюритизации ипотеки, извините за выражение. Планируется ли сделать ставки по ипотечным кредитам плавающими?» Это хвост нашего предыдущего момента в обсуждении, действительно может ли такое случиться, что ставки по ипотечному кредиту будут двигаться в зависимости от инфляции?

Л. ГУЛЬКО – Секьюритизация простите, я спрошу, это что такое?

А. СЕМЕНЯКА — Это когда собирается большой пул или портфель ипотечных кредитов и дальше платежи заемщиков они трансформируются в формы ипотечной и ценной бумаги. Выпускаются разные типы ипотечных ценных бумаг. И собственно эти ценные бумаги, как правило, надежные и с удовольствием покупаются пенсионными фондами и страховыми компаниями. По поводу плавающих ставок, это действительно два принципиальных продукта. Есть кредит с фиксированной ставкой. То есть там, где ставка не меняется в течение срока.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Это сейчас все 100% кредита в текущих ставках, по-моему.

А. СЕМЕНЯКА — Да, с фиксированной ставкой в основном все. Пытаются запустить с плавающей, мне кажется, плавающая она больше подходит для банков, которые обычно против изменения ставки по депозитам начинают пересчитывать по некой формуле и ставку для заемщиков. При секьюритизации плавающая ставка она мешает и, как правило, очень редко применяется. Поэтому ее в рамках нашей программы не планируем вводить.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ — То есть я так понимаю, то есть, например, вдруг такое случиться и инфляция у нас в стране будет не 10-11% год как сейчас, а 5%, то…

Л. ГУЛЬКО – Сказал и испугался сам.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – У меня не будет возможности, мне придется передоговариваться с банком, разрывать контракт и искать другой банк.

А. СЕМЕНЯКА — Потому что ваш кредит он уже не у нас, он включен в какой-то пул, и на базе этого пула выпущены ценные бумаги. С кем вы будете передоговариваться? Он уже живет своей жизнью. Самое простое решение – взять новый кредит, а старый погасить. Потому что это фиксированная ставка.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Но принято так на Западе.

Л. ГУЛЬКО – Секундочку. А чем гасить старый кредит?

А. СЕМЕНЯКА — Новым кредитом.

Л. ГУЛЬКО – А мне не дадут новый кредит, у меня один уже есть.

М. МАТОВНИКОВ — Действительно можно получать новые кредиты на рефинансирование старого.

Л. ГУЛЬКО – Сейчас можно?

М. МАТОВНИКОВ — Пока нет. Нет законодательных возможностей.

А. СЕМЕНЯКА — Во-первых, это не запрещено. Мы сейчас разработали рекомендации, они проходят согласование в федеральной регистрационной службе, чтобы на практике можно было перерегистрацию сделать в органах юстиции, там, где жилье регистрируется. Поэтому я думаю, к Новому году мы порядок завершим, а после Нового года это будет на практике возможно.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ — То есть, грубо говоря, если я сейчас условно сдуру два года назад занял под дорого, я могу придти через год к вам, сказать: слушайте, меня это не устраивает, у вас такой отличный кредит. Можно я у вас его возьму, а тот погашу.

А. СЕМЕНЯКА — Сама ИЖК кредита не выдает. Вы приходите в любой банк, который выдает кредиты и работает в рамках нашей программы, любой по вашему выбору. И там все это делаете.

Л. ГУЛЬКО – А кредит вы даете под залог недвижимости?

А. СЕМЕНЯКА — Да, конечно. Обязательное условие.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – То есть мы перезакладываемся.

М. МАТОВНИКОВ – Но это принципиально важная возможность, поскольку до недавнего времени можно было взять новый кредит, но он бы не был ипотечным со всеми последствиями, которые следует с точки зрения ставки, сроков и всего остального.

Л. ГУЛЬКО – У нас осталось немного времени.

Ю. ПОГОРЕЛЫЙ – Алексей задает вопрос кратко и со вкусом. «Цена на недвижимость и ликвидность ее через 10-15 лет?»

А. СЕМЕНЯКА — Хороший вопрос. Я, наверное, все-таки попробую обозначить вектор, потому что я конечно прогноз на 10-15 лет дать не в состоянии. Вы часто слышите про доступное жилье, а вот что это означает на практике. Что цена жилья должна быть равна примерно 5 годовых доходов семьи. Правительство, говоря о повышении доступности жилья, стремится, чтобы цена жилья росла чуть медленнее, чем доходы семей. Хотя до последнего времени мы видели обратную картину. Так вот, если вы наблюдаете, как растут доходы в вашем регионе, в Москве или в другом, совокупные доходы семей, то, в общем, с такой же скоростью будет расти и цена жилья. И если говорить про ликвидность, то я бы рекомендовал наблюдать за другими экономическими параметрами, это уровень безработицы и как у вас происходит миграция в регионе. Потому что если люди приезжают, то ликвидность жилья возрастает. Если люди уезжают, а мы видим по всей стране есть закрытые города, где люди раньше прекрасно жили, а сейчас жилье абсолютно неликвидное и стоит дешево. Потому что люди из этих городов выезжают, они там не могут найти работу. Вот цена жилья это еще некая функция от работы, которую вы можете где-то в окрестностях найти.

М. МАТОВНИКОВ – Пару лет квартира на Камчатке стоила столько же, сколько билет в Москву.

Л. ГУЛЬКО – Сейчас все меняется. Мы на этом заканчиваем нашу очередную передачу «Эхономику». Ищите нас на волнах радиостанции «Эхо Москвы» каждый понедельник после полудня. В следующий понедельник мы и встречаемся.