'Вопросы к интервью

А. Горпинченко У микрофона Алексей Горпинченко, здравствуйте. О высоких технологиях высокого комфорта мы будем говорить в ходе ближайших двадцати минут. Разобраться нам в них поможет руководитель направления продуктового маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Мария Кукса. Мария, здравствуйте.
М. Кукса Здравствуйте, Алексей.

А. Горпинченко Итак, высокие технологии высокого комфорта. Что послужило причиной для появления такого класса недвижимости как «высокий комфорт»? Или, как его еще называют, «бизнес-лайт»?

М. Кукса Да, «бизнес-лайт», некоторые называют его «комфорт-плюс» еще. Вообще, этот класс жилья появился на рынке после кризиса 2008 года. Все вы, наверное, его помните. Рынок потихонечку стал развиваться, все больше и больше стало объектов появляться в продаже, плюс ко всему появился такой интересный класс – прослойка между бедными и богатыми – некие «менеджеры среднего звена», которые стали получать уже повышенные зарплаты.

А. Горпинченко То есть еще не средний класс, но что-то к нему приближающееся?

М. Кукса Что-то к нему приближающееся, да. Они уже не хотели жить, конечно, в панельных домах, не хотели жить в старом ветхом фонде, но, к сожалению, денег еще на бизнес-класс у них не хватало, при этом они уже претендовали на жилье какого-то повышенного комфорт-класса и могли себе это позволить.

А. Горпинченко И рынок ответил?

М. Кукса Естественно. Мы, как застройщики, особенно премиальные застройщики, застройщики, которые смотрят в будущее не могли не среагировать на это, – и так на рынке появились дома, которые обладают повышенными комфортными характеристиками. При этом среди покупателей среднего класса, вот этого высокого класса, в основном 45% – это семейные люди, у которых есть дети. Соответственно, для них очень важным фактором является развитая инфраструктура. Именно поэтому жилье «высокого комфорта» – это в основном точечная застройка, которая находится как раз в развитых районах города.

А. Горпинченко То есть не дом-корабль?

М. Кукса Нет, конечно не дом-корабль. Дом-корабль – это, скорее, «масс-маркет».

А. Горпинченко На основании чего застройщик принимает решение в каком районе города и какой класс жилья проектировать?

М. Кукса Вообще, Санкт-Петербург у нас поделен на определенные зоны – вы их все знаете – а если не знаете графически, то точно представляете, наверное, в головах своих: это спальные районы и районы, которые близко находятся к КАДу или к ЗСД, в основном в такой серый пояс его закрашивают. Там застройщики стараются проектировать и строить жилье комплексных освоений территории. То есть это большие, практически маленькие городочки. Они известны – в сеттле есть такие объекты как «Чистое небо» и «Чистый город» – это прям целые города со своей инфраструктурой, с новыми транспортными дорогами, школами, детскими садами, встроенными коммерческими помещениями, там, торговыми центрами, и даже кинотеатрами. Это большой плюс для людей, но это уже не центр города и даже не близко к нему, – туда нужно добираться. А все-таки жилье высокого или повышенного комфорта строится в основном в районах, которые близко к центру – там, где есть существующая инфраструктура. И обычно они строятся на месте бывших промышленных каких-то зданий: либо старые гаражи, либо заводы, либо фабрики. Так, например, один из наших объектов, если обратиться к сеттлу, – это «Стрижи» в Невском районе – как раз строятся на месте бывшего завода Вены «ТурбоСтат».

А. Горпинченко На примере «Стрижей» мы и будем говорить дальше о высоких технологиях высокого комфорта.

М. Кукса Предлагаю именно так и сделать, потому что это один из моих любимых объектов.

А. Горпинченко И все-таки, кто является покупателем жилья «высокий комфорт»? Вы уже сказали, что это, как правило, уже человек остепенившийся, с детьми?

М. Кукса Да, по нашим личным наблюдениям, – у нас есть свой консалтинговый центр, – в основном это покупатель 40+, то есть человек уже стабильно стоит на ногах, в основном они имеют семьи, то есть 45% наших покупателей – это люди с семьями, имеющие детей. Они имеют обычно белый заработок, то есть работают где-то в приличных местах, потому что очень много все-таки квартир покупается с привлечением ипотеки, и, по нашим наблюдениям, на самом деле еще есть и инвесторы – это региональные покупатели, которые покупают квартиры для своих детей, которые приезжают в Питер учиться. Но и в основном это, конечно, жители из Питера, которые просто улучшают свои жилищные условия: когда рождается второй или третий ребенок, или просто в принципе появляются дополнительные денежные средства, люди переезжают в жилье уже повышенной комфортности.

А. Горпинченко И чем же дома повышенной комфортности отличаются от просто класса «комфорт»? То есть какие они? Те же самые «Стрижи» – чем отличаются от еще каких-то комплесов?

М. Кукса Для людей, которые уже покупают не просто квадратные метры, а они покупают уже среду обитания, среду проживания…

А. Горпинченко И готовы за это платить.

М. Кукса И готовы за это платить, да, добавленную стоимость, – очень важна эстетика. Поэтому дома «высокого комфорта», наверное, уже отличаются какой-то более изысканной архитектурой. Это всегда какие-то навесные ивент-фасады, иногда это комбинированные фасады, то есть с использованием керамогранита, клинкерного кирпича, интересных, современных материалов: это могут быть и металлические панели, и некоторые панели, которые называются «терракоты», и даже что-то деревянное. Например, опять же, если к полюбившимся «Стрижам» обратить свое внимание, у нас там есть очень интересные детали – так называемые воздушные мосты – то есть дворы, приподнятые как будто бы над уровнем земли и соединены между собой аркадами кирпичными, – мы их называем воздушными мостами. Архитектура очень интересная, и архитектор, Кондиайн, очень известный в нашем городе, мне кажется, сделал изюминку Невского района.

А. Горпинченко Я напомню, что в студии «Эха Петербурга» Мария Кукса – руководитель направления продуктового маркетинга компании «Петербургская Недвижимость». Если говорить о квартирах, о какими техническими новшествами они отличаются?

М. Кукса Вообще покупатели, – не только, конечно, комфортного класса, «высокого комфорта», – руководствуются какими-то очень базовыми вещами, когда приобретают свое «место силы» – назовем это так, сейчас очень модный термин. А это очень банальные вещи: в основном это чистый воздух, тишина, полная безопасность, чистая вода и, наверное, хорошие технологии строительства. Соответственно, системы, которые образуют эти пять китов, на которых строится решение человека приобрести квартиру – это вентиляция, это отопление, это водоснабжение и это какие-то системы СКУД, которые обеспечивают безопасность проживания в данном комплексе.

А. Горпинченко Что это значит?

М. Кукса У нас это все очень на современном уровне. Например, те люди, которые живут во вторичном жилье, они даже не представляют, насколько круто жить в доме «высокого комфорта», потому что там совершенно другие системы. У них, например, есть в каждом доме свой собственный индивидуальный тепловой пункт, – их может быть кстати несколько, – и они различны для паркинга, для встроенных коммерческих помещений и для жилья. Этот пункт хорош тем, что нам, застройщикам, он позволяет обеспечивать людям чистую воду. Мы независимы от городских теплоносителей, – то есть та вода, которая к нам поступает, – мы ее просто нагреваем, очищаем, и людям попадает уже чистая вода как в приборы, так и в радиаторы, в стиральные машины, куда угодно. То есть это очень современная новая станция, которая недоступна жителям «вторички».

А. Горпинченко Надо ли говорить, что полотенцесушители летом тоже работают?

М. Кукса Полотенцесушители летом работают, когда есть горячая вода, да. Когда горячей воды нет, то можно воспользоваться электрическим полотенцесушителем, кто хочет.

Конечно, это системы вентиляции. Опять же, в домах старого фонда такой вентиляции нет. У нас сейчас появились решения, которые помогают сделать воздух не только свежим, но и чистым: это такие индивидуальные клапаны, может быть вы замечали на фасадах такие черные точечки. Они, кстати, часто бывают незаметны глазу, но после нашего интервью вы наверняка будете обращать на это внимание. Это индивидуальные клапаны вентиляции, которые встраиваются в фасад, они по нормам проектируются, они позволяют поступать воздуху в помещение, а воздух удаляется из помещения посредством мед-каналов.

Это система СКУД, как я уже говорила. То есть это мощная система, которая связывает между собой всю безопасность дома, и все эти системы выводятся вообще на путь диспетчеризации, – что тоже новая штучка, в сравнении, например, с теми же панельками, о которых вы начали говорить в 137 серии: там сидит бабушка внизу, а у нас все электронно выводится на пункт диспетчера, и диспетчер как таковой человек не нужен, потому что любая поломка в доме – сразу же загорается лампочка на диспетчерском пункте, и специально обученный сотрудник идет туда, где поломка и устраняет ее.

А. Горпинченко А как с элементами «умного дома»? Тоже модный термин, – планирует ли застройщик внедрять их, вот эти элементы?

М. Кукса Вот как раз это на примере «стрижей»: будет внедрять новую продуктовую разработку – мы ее назвали «сеттл-хоум» – это наше собственное…

А. Горпинченко Управляет квартирой со смартфона?

М. Кукса Да, да. Кроме шуток, действительно так. Мы разрабатываем сейчас, и это очень трудоемкая работа, потому что для этого мы даже ездим в Москву общаться с подрядчиками, потому что Москва все-таки впереди планеты всей. Мы там очень много черпаем информации интересной.

Это наше собственное приложение, которое будет доступно каждому нашему покупателю, оно будет загружаться ему на смартфон. Приложение, которое между собой сочетает четыре системы безопасности: это электронный сбор показаний всех счетчиков, абсолютно всех, – то есть человеку не нужно снимать показания с одного счетчика, не нужно думать, куда их относить, кому записывать, в какой ящик кинуть. Более того, если у него настроена система автоматических платежей – ему квитанция сразу начисляется в личный кабинет, и там снимается с карты.

Это система общения между жителями. То есть они могут, например, – детям это очень удобно, – по смартфону переговариваться кому, когда прийти во двор гулять. Плюс, можно вызвать сантехника круглосуточно или электрика круглосуточно – тоже с помощью этого приложения.

Управляющая компания может запустить в чат, например, какое-то интересное объявление о проведении Масленицы во дворе или какого-то рождественского праздника. Плюс ко всему, мы в «стрижах» внедряем интересные датчики – их пока еще на рынке нет, в основном это уже люди в частном порядке себе устанавливают – это датчик протечек, это датчики пожарной охраны и сигнализации, это датчики взлома дверей. Вот это все будет в «стрижах». И это все будет выведено на один смартфон. Плюс ко всему, приложения, все эти системы домовые, они позволяют человеку сделать в квартире еще и «умную квартиру». То есть открывание штор, кипячение чайника к нужному времени, – это все с помощью телефона можно будет сделать.

А. Горпинченко Включение света, стиральной машинки и так далее.

М. Кукса Да, все что угодно можно сделать. Ну и, конечно, IP-домофония. Уже канули в лету домофоны, которые открываются по чипу. Домофоны уже давно должны открываться по отпечатку пальца или Face ID – все это IP-домофония предусматривает.

А. Горпинченко Моя любимая тема – планировки.

М. Кукса И моя.

А. Горпинченко Как отличаются планировки в «высоком комфорте» и в других классах жилья. Опять же, я так понимаю, на примере «стрижей».

М. Кукса Да, на примере «стрижей», но на самом деле «высокий комфорт» был, наверное, родоначальником, – этот класс, да, – был родоначальником появления в Санкт–Петербурге таких планировок, как евро-планировки. Вообще, они не сразу прижились в городе на самом деле, и с трудом входили на наш рынок. Люди предпочитали иметь отдельную кухню и отдельную гостиную, в которой спали же. Сейчас все-таки модно жить немножко по-другому. Именно поэтому перевес в сторону евро-формата, именно в «высоком комфорте» составляет 60% на 40%, а не наоборот, как, например, в «масс-маркете».

Плюс ко всему, конечно, метраж квартир намного больше, чем в «масс-маркете», и меньшее количество студий, но, как показал наш собственный пример, – все равно инвесторов достаточно много, они все равно инвестируют в покупку студии, потому что впоследствии эти квартиры хорошо, конечно, очень, сдаются. Плюс ко всему, покупатели, – так как они семейные, – большое количество у нас трехкомнатных квартир двухсторонних, но мы проектируем даже целые семейные секции, потому что спрос у покупателей к таким квартирам очень велик, они очень хотят еще и единый социальный статус на своем этаже.

А. Горпинченко То есть студий в секциях нет?

М. Кукса Нет, просто не может быть.

А. Горпинченко Только большие квартиры?

М. Кукса Только большие квартиры. Там плюсов достаточно много, не только метражи и трешки, а еще, например, такая интересная вещь, как спускание лифта из этих секций прямо в паркинг. Кстати, в «стрижах», они спускаются из всех секций.

А. Горпинченко А если я хочу квартиру не как у всех?

М. Кукса Такие люди тоже есть, да.

А. Горпинченко Это уже запрос уровня «премиум», или есть все-таки варианты из более доступных сегментов?

М. Кукса Мы отвечаем таким людям. Конечно, мы не можем, – если запрос существует, грамотный застройщик всегда должен ответить рынку…

А. Горпинченко То есть вы не будете упрямиться: «Нет, мы сдадим квартиру вам вот с этими стенами, а вы уже потом сами делайте, что хотите»?

М. Кукса Вы знаете, мы аналитику проводим. Мы же не можем менять проектную документацию на этапе, когда уже все спроектировано, согласовано в экспертизе, – поэтому мы это все делаем заранее. У нас есть очень хорошие аналитики, которые анализируют, мы собираем данные с потребителей… и такие люди есть, которые, несмотря на то что вроде бы как купили квартиру в хорошем месте: закрытый двор, закрытый дом, школы и детские сады…

А. Горпинченко Но переделать ее необходимо.

М. Кукса Да, они еще хотят к этому плюс что-то не так, как у соседа. Что-то уникальное. И, конечно, мы предлагаем такие квартиры, и, например, в «стрижах», и не только в «стрижах», но раз уж мы говорим про «стрижей», – то на примере «стрижей». У нас есть квартиры, так называемые «хай-флэт» – это квартиры с повышенными потолками. Они, конечно же, находятся на последнем этаже, у них самые лучшие видовые характеристики, большие окна. Это квартиры с возможностью установки камина, прямо в городской черте, это квартиры с саунами, квартиры с мастер-спальнями. Знаете ли вы, что такое мастер-спальни?

А. Горпинченко Я с трудом себе представляю, что это такое.

М. Кукса Мастер-спальни – это очень удобная вещь. Когда будете покупать квартиру, обязательно посмотрите себе такую планировку, потому что это тенденция будущего. Европа вся уже так живет. Это старшие члены семьи, – их называют обычно хозяевами квартиры, – они должны иметь, конечно, свой санузел, свою гардеробную в своей спальне. Туда не должны заходить ни дети, ни гости. Так вот, это называется мастер-спальня. Это сейчас очень модная история и такие квартиры очень пользуются спросом.

Это квартиры с зимними садами, и в «стрижах» как раз есть такие квартиры уникальные, потому что давно уже, и слава Богу, на балконах люди ничего не хранят, а устраивают там интересные помещения: зимние сады, кальянные, кафе, игровые детские, фитнес-залы, – и мы вот такие возможности им предоставляем.

А. Горпинченко В «масс-маркете» большинство квартир продаются все-таки с отделкой. Как у вас с этим дело обстоит?

М. Кукса В «масс-маркете» мы все сто процентов квартир продаем с отделкой, но надо сказать, что они настолько пользуются спросом, – и я сама искренне считаю, что за отделкой будущее, – поэтому мы в «высоком комфорте» квартиры делаем с отделкой. Единственное, что у нас немножечко отличаются стандарт в «высоком комфорте». Например, по классу ламината – он повышенный; например, есть плитка на балконе, теплые полы в санузлах, немножко другого уровня сантехника и смесители. И сейчас мы вообще запускаем на рынок даже новый формат квартир с отделкой: он у нас будет в сканди-стиле. Все-таки близость Скандинавии дает о себе знать, и наши люди очень хотят видеть все в таких серо-белесых тонах, поэтому сейчас у нас имеется даже цветовая гамма. Плюс ко всему, мы даем покупателю возможность установить так называемые фурнитуры на окна, которые не позволяют открывать окна на проветривание детям. То есть защит для детей и для домашних животных. Тоже такая вот интересная штука: мы бережем деток наших покупателей.

А. Горпинченко Сегодня у покупателя ведь появляется на безопасность не только квартиры, о которой вы уже упомянули, но и на безопасность на всей придомовой территории. Как этот вопрос решается?

М. Кукса Да, как я уже говорила, в «высоком комфорте» люди покупают не просто бетонные квадратные метры – они покупают среду обитания, которая начинается прямо за воротами комплекса. И у нас вся территория комплекса – это въезды и выезды в паркинг, это входы на территорию, это возле каждой парадной и на первом этаже в лифте установлены камеры: как аналоговые, так и цифровые. Кстати, все сигналы с камер выводятся в приложение «сеттл-хоум», и можно специально посмотреть либо камеры на детской площадке, либо камеру возле своего автомобиля в паркинге.

Плюс, мы проектируем изначально здания таким образом, – в «высоком комфорте», – чтобы двор можно было закрыть, потому что, естественно, если дом-паровоз, – закрыть двор будет невозможно. А если дом, например, в виде формы «карэ», или, как еще красиво в Питере называют, «курдонер», тогда можно установить будет ограждения, и двор будет полностью закрыт.

А. Горпинченко Закрытый двор – это весьма неплохо, а вот чем застройщики парковки унылые заменили, под окнами которые?

М. Кукса У нас не бывает парковок во дворе.

А. Горпинченко У вас только…

М. Кукса У нас только зелень. Вообще, у нас прошлый год был под эгидой ландшафтного дизайна. Мы даже взяли в штат несколько ландшафтных дизайнеров, и теперь у нас все дворы разработаны с индивидуальным ландшафтным дизайном, и «Стрижи» не исключение. Скорее даже, наверное, будет первый двор, где будут разработаны так называемые «несколько уровневые кустарники». То есть мы делаем очень красивые куртины, высаживаем крупные крупномеры, – все люди хотят видеть деревья прямо сейчас, а не через двадцать лет, – поэтому мы сажаем деревья сразу крупных размеров; большое количество многолетних цветов, так называемая «геопластика» – это имитация настоящих горок, которые существуют в природе; большое количество гортензий, – это один из любимых наших кустарников цветущих; сирень. А в «стрижах-2» есть одна вишенка на торте: между двумя очередями мы делаем целый сквер для людей на Фарфоровской улице, с уникальным наполнением, – там будет огромная детская площадка. Могу подробнее попозже рассказать, «сеттл-кидс» мы тоже запустили на рынок.

А. Горпинченко В ходе нашей следующей встречи. А это будет мой следующий вопрос про детскую площадку.

М. Кукса Да, большая детская площадка, большая зона для занятий спортом, зона для занятий йогой, стела «Стрижи», – у нас разработан свой собственный логотип, он очень интересный, в виде стрижей, – и различные зоны отдыха, где люди могут релаксировать, смотреть на стелу или наблюдать за своими детьми. Ну и, конечно, очень большое количество деревьев и кустарников.

А. Горпинченко И буквально минута у нас остается на то, чтобы рассказать о других местах общего пользования: колясочные паркинги, кладовые и так далее. НРЗБ

М. Кукса Без колясочных, конечно, ни один дом не обходится, потому что, – я уже говорила, 45% покупателей у нас – это покупатели с детьми. Конечно, колясочные и велосипедные мы обязательно проектируем. Зачастую бывает проектируем кладовые. Конкретно в «стрижах» кладовых нет, но это тоже очень удобная функция – помещение, которое пользуется спросом.

А. Горпинченко Все равно ведь что-нибудь лишнее найдется?

М. Кукса Конечно, конечно! Ведь балкон занят теперь фитнес-залом или кальянной, а куда девать сноуборды, чемоданы и зонтики. Кладовые нужны.

И улучшенная отделка мест общего пользования. Потому что, конечно, человек заходит домой и дома у него может быть какая-то суперская отделка, и очень хочется такую же приблизительно отделку видеть и в своем холле. По-другому мы даже не называем.

Очень приятно, кстати, когда разговариваешь с москвичами и произносишь слово «парадная» – такое нам простое и близкое – у них округляются глаза, и сразу же, наверное, возникают какие-то сюжеты в голове, что у нас парадная из мрамора. Так вот, в «повышенном комфорте», действительно, керамогранит, интересные арт-объекты, стойки ресепшена. Мебель мы устанавливаем для ожидания курьеров либо гостей, и большое количество натуральных цветов в кашпо.

А. Горпинченко Спасибо огромное, я напомню, что в студии «Эха Петербурга» была руководитель направления продуктового маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Мария Кукса. Мы говорили о высоких технологиях высокого комфорта на примере жилого комплекса «Стрижи». Кстати, где он находится?

М. Кукса Он находится в Невском районе, на улице Бабушкина. Там еще очень много квартир в продаже, поэтому я приглашаю вас к нам в офис.

А. Горпинченко Спасибо. Всего доброго!

М. Кукса Спасибо большое.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире