'Вопросы к интервью
16 июня 2021
Z Интервью Все выпуски

Недвижимость в Сочи и её оценка


Время выхода в эфир: 16 июня 2021, 12:08

А.Голубев― Здравствуйте! У микрофона Алексей Голубев. Тема нашего сегодняшнего разговора — недвижимость в Сочи и ее оценка. С нами на связи Роман Миусский, исполнительный директор компании NETASSET. Роман, добрый день.
Р.Милусский― Да, добрый день.

А.Голубев― И Роман Василенко, технический директор компании Netasset. Роман, здравствуйте!

Р.Василенко― Здравствуйте!

А.Голубев― У меня первый вопрос к Роману Миусскому. Расскажите, пожалуйста, вообще о рынке недвижимости в Сочи, какие-то особенности, в чем его особенности?

Р.Милусский― У нас рынок недвижимости в Сочи, о котором сейчас пойдет речь, стал самым дорогим рынком в России. За последний год цены у нас выросли в среднем от 50, даже на некоторые кейсы — до 100% в год. Уступает Москве и Санкт-Петербургу. Причины — у нас нет адекватной замены этому курорту внутри страны: море, у нас субтропический климат, отдых круглогодичный, статус олимпийского города. У нас высокий спрос и дефицит качественного жилья. Вот такая у нас ситуация сложилась.

А.Голубев― Да, в Сочи все хотят, конечно. Особенно сейчас. Роман, можете рассказать подробнее о специфике рынка? Именно элитной загородной недвижимости сочинской?

Р.Милусский― Да, у нас в Сочи многие проекты позиционируются как премиальные, как элитные. Но на деле оказывается, что это в лучшем случае бизнес. Пару десятков ЖК может набраться, которые действительно соответствуют московским представлениям о такого уровня жилье. В правильном месте с авторской архитектурой, с дорогими материалами в отделке, крупным оператором, с управляющей компанией достойного уровня, если речь идет об апарт-отелях, у нас практически их по пальцам одной руки можно пересчитать. Местные застройщики агентства недвижимости не понимают, на какие параметры нужно ориентироваться при классификации. Также у нас есть другая проблема: распространенные сомнительные схемы реализации квартир и апартаментов. Здесь вполне нормально указать неполную стоимость сделки в договоре и при этом наличкой передать по списку остальную сумму. Также у нас в Сочи большое количество незаконных застроек. Дорогие ЖК и загородные дома не исключение. В последний год власти Краснодарского края, конечно, серьезно зачистили рынок. Они ужесточили надзор, провели ряд показательных сносов. Но все еще высоки риски купить квартиру или апартаменты в доме, который потом демонтируют по решению суда. По состоянию на июнь в перечне незаконных построек у нас наберется пару десятков многоквартирных домов. На наш взгляд в ближайшие годы в Сочи предстоит хорошая чистка недобросовестных и непрофессиональных игроков рынка. Здесь мы, компания Netasset, компания с московскими и даже международными корнями, хотим принести в рынок экспертизу и современный подход к работе. Вы можете узнать подробнее, обратиться в наш колл-центр в компанию Netasset по номеру 8-800-511-37-76. Или на сайт Netasset, чтобы получить услуги независимых профессионалов недвижимости, независимых экспертов.

А.Голубев― А можете, Роман, какую-то статистику привести, которая нам помогла бы понять ситуацию? Статистические данные, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости в Сочи?

Р.Милусский― Да, у нас в Сочи Росреестр ежемесячно регистрирует порядка 2,5 тыс. сделок. Эта цифра ежемесячно растет. Город становится более популярным. за эти 2,5 тыс. сделок борются у нас 6 тыс. риелторов. Представьте себе на секундочку. Им приходится закрывать глаза на некоторые факты, недоговаривать своим клиентам всю правду об объекте. Часто цель таких риелторов — просто заработать себе на хлеб. И многие из них, так как жили в квартирах всю жизнь, даже не представляют себе, не имеют понятия и не разбираются в специфике содержания и обслуживания загородной недвижимости. Тем более вилл, апарт-отелей и т.д. И тут на рынке появляемся мы. Мы предлагаем свои услуги. Компания Netasset. Отвечаем на все вопросы, которые могут возникнуть относительно объекта недвижимости, начиная от юридической чистоты сделки, заканчивая всеми рисками самыми мельчайшими в дальнейшей его эксплуатации ближайшей, чтобы приобретателю недвижимости, новому собственнику, не было сюрпризом какие-то траты, какие-то ближайшие возможные ЧП и форс-мажоры, связанные с эксплуатацией этого объекта. Также напоминаю, что вы можете обратиться более подробно в наш колл-центр 8-800-511-37-76. Также у нас инстаграм есть, ВК, по этим всем ссылкам можно с нами связаться, везде есть наши контактные данные.

А.Голубев― Вот вы сказали про сюрпризы. Неприятные сюрпризы, которые могут всплыть. Можете об этом чуть подробнее рассказать? Какие подводные камни у рынка элитной загородной недвижимости в Сочи? Вроде бы, человек готов заплатить хорошие, большие деньги, если мы говорим об объектах элитной недвижимости. И тут человека могут поджидать самые неприятные сюрпризы. Как вы помогаете их избежать?

Р.Милусский― Я хочу вам рассказать о некоторых сюрпризах. В ходе анализа рынка у нас был выявлен ряд нюансов, требующих внимания. Особенно — способы узаконения объектов. В Сочи распространена тактика так называемых судебных вводов в эксплуатацию. Зачастую это приводит к дальнейшим проблемам для будущих владельцев. Приобретая недвижимость, покупатель регистрирует сделку в Росреестре, он получает все документы. Вроде бы все прозрачно, все хорошо. Делает ремонт, начинает в ней жить. И через год, например, руки у администрации доходят до его дома, ЖК и т.д. А дом, оказывается, уже не соответствовал нормам застройки или еще каким-то нюансам. И попадает в список администрации, подлежащий сносу. Примеров таких очень много. Именно поэтому наша компания уделяет внимание объекта, истории земельного участка, всей истории на протяжении строительства до ввода в эксплуатацию и последующего его содержания и до дальнейшей жизни объекта.

А.Голубев― Мы говорим о недвижимости в Сочи и ее оценке. С нами на связи Роман Миусский, исполнительный директор компании Netasset, и Роман Василенко, технический директор компании Netasset. Роман, можете чуть подробнее рассказать о своей компании, чтобы мы понимали, как долго вы работаете на рынке и занимаетесь этой темой.

Р.Милусский― Наша компания Netasset уже более 5 лет занимается доверительным управлением и ремонтно-строительными работами. Объекты, с которыми мы работаем, это недвижимость премиального уровня. Она площадью от 150 квадратов. Стоимость на рынке ее не менее 50 млн рублей. Апартаменты, дома, коттеджи, виллы и даже коммерческие объекты. Работаем по таким направлениям, как аудит, обслуживание коммерческой загородной недвижимости и доверительное управление.

А.Голубев― И сейчас вы получается, если я правильно понимаю, входите на сочинский рынок?

Р.Милусский― Именно. Нам уже доверили сотни владельцев свои виллы. Состоятельные люди, имеющие собственность в Москве, регионах. Сейчас мы открываем двери для своего офиса в Сочи, так как рынок недвижимости этого города активно развивается, уровень жизни растет, город с претензией становится на такую мини-Москву. В общем государство в государстве, я бы так сказал. Особенно «Сириус», кластер, который сейчас у нас здесь развивается, вводится. И в городе уже скоро будет своя администрация в «Сириусе».

А.Голубев― Чтобы подытожить эту часть нашей передачи, я хочу уточнить у Романа Василенко, технического директора компании. Правильно ли я понимаю, что задача вашей компании — дать клиенту полное представление об объекте недвижимости, который удаленно находится, чтобы клиент понимал, с чем он имеет дело.

Р.Василенко― Вы абсолютно правы. Этим занимается как раз наше направление аудит, которое мы относительно недавно открыли для себя, потому что хотим этим помочь нашим заказчикам, клиентам, чтобы они были не обмануты. Чтобы они при приобретении того или иного объекта недвижимости были полностью застрахованы от обмана. Сейчас в Сочи знаете какая получается обстановка? Сочи является очень привлекательным в сфере инвестиций. И каждый, наверное, у кого есть финансы дополнительные, решил заниматься строительством. Начинают строить объекты на продажу. Те люди, которые далеко не занимались строительством. Они начинают экономить на диалоге, на проектировании, на строительстве. И по результату человек просто покупает объект, который технически неправильно, неграмотно построен. Просто в конце всей стройки туда загоняются бригады, которые делают ландшафтный дизайн, красивую посадку, бассейн. И вы покупаете красивый фантик. И чтобы вы не наступили на такие подводные камни, которые нельзя потом исправить, которые были с самого начала строительства (фундамент, стены), тут уже помогаем мы. И неважно, где вы находитесь, потому что в основном все наши клиенты иногородние, они не из Сочи. Многие даже вообще находятся не на территории РФ. И мы полностью ведем это дистанционно. Любой человек, любой наш клиент получает полный отчет, находясь в другом городе, по почте, по WhatsApp, на любой электронной платформе, которую он пожелает. Поэтому при приобретении объекта человек будет полностью введен в курс дела, что в нем происходит. Вы можете всегда обратиться в колл-центр 8-800-511-37-76 или на сайт Netasset и пообщаться уже конкретно со специалистом и задать дополнительные вопросы, которые вас заинтересуют.

А.Голубев― А вот что хочется уточнить. Я, допустим, присмотрел объект в Сочи. И мне важно, чтобы его оценили действительно эксперты. В вашем случае как это происходит? Это какой-то риелтор приходит фото, видео снимать? Кто эти люди, что за специалисты занимаются этой работой?

Р.Василенко― Тут немножко большое отличие происходит. У нас не риелторы, у нас приезжают инженеры, которые являются независимой экспертизой, которые не заинтересованы вам продать тот или иной объект. Они заинтересованы вам предоставить максимальный отчет, по которому вы уже сможете уже понять. Допустим, устраивает вас объект или нет. Приезжают специалисты, которые делают осмотр фасада, то, что можно осмотреть внешне, дворовой территории, сада, потом начинается… Инженеры заходят, смотрят, в каком состоянии, если есть, бассейн, кровля, эксплуатируемые, есть подтеки или нет. У нас есть такой пакет «Стандарт», в который входит внешний осмотр объекта: каждые замечания, каждый недостатки — все фотографируется, все это вбивается в программу. И по результату человек получает, заказчик, полный отчет об объекте. Допустим, мы с вами провели, несколько объектов проверили. И вы говорите: нам нравятся эти два. Тут уже выезжают специалисты немножко другого уровня, которые запускают систему. При приобретении дома, вы же понимаете, в каждом доме есть котельня. Внешне вы ее не поймете. И грамотно ли она сделана, вы тоже не сможете понять. А инженеры, которые приезжают, запускают, смотрят, в рабочем ли это состоянии, правильно ли все это сделано. Все. Все системы в доме должны соответствовать ценовой политике. Зачастую тут уже начинается экономия. И мы это все предоставляем, объясняем. Человек понимает: да, может ли он там находиться, можно ли его купить, достойно ли это этой ценовой политики и какие вообще в дальнейшем у него там будут НРЗБ. Может быть, это все не соответствует ценовой политике.

А.Голубев― Роман, вопрос опять-таки к вам. Расскажите, часто ли удается выявить какие-то незначительные недостатки домов, о которых, скажем так, в объявлении о продаже не говорится. Могли бы вы привести примеры?

Р.Василенко― Конечно. Вот смотрите: самые основные нарушения, которые могут быть при покупке дома, это даже не инженерные сети, которые внутри здания, которые можно потом исправить, заменить или еще что-то. Это начинается от фундамента. Город Сочи — здесь молодые горы, здесь большая сейсмика, здесь оползневая земля. И многие, кто здесь строит на продажу дома, они это не берут в оборот, строят и продают. Мы, приходя на объект, общаясь с заказчиком, общаясь с тем, кто продает, просим предоставить весь фотоотчет строительства этого дома, как он был с самого начала построен. Наши специалисты даже по фотографиям уже могут определить, грамотно ли забурены сваи, дошли ли они до НРЗБ, на что он поставлен. Вот это те проблемы, которые потом, можно сказать, не исправить. Это то, что остается уже за кадром. То есть вы купили кота в мешке. Если это все не проверять. А здесь такого, я вам скажу, очень-очень много. Это основные из строительных ошибок, которые здесь выявляются. Опять же это связано с тем, что многие застройщики экономят. Экономят на идеологии, на проектной документации, на бригадах где-то, на специалистах. И получают по окончании грубые нарушения.

Р.Милусский― Также очень важно подключение коммуникаций. Иногда коммуникации подключаются в садовых товариществах, на огромные дома, виллы. И их возможности этих коммуникаций на совпадают по техническим документам с объектом. И водоканал может отключить воду, канализацию могут тоже постановление вынести по канализации. То же самое может быть с электричеством и водой. Очень важно на это все обращать внимание. Мы этим занимаемся, наши специалисты это отслеживают, проверяют. И эти проблемы можно перед покупкой понять, что они есть либо их нет.

А.Голубев― А можете тогда рассказать о втором направлении вашей работы — обслуживание домов. Что в это самое обслуживание входит?

Р.Василенко― Да, конечно. Большое количество наших клиентов не находятся здесь. В году максимум приезжают на месяц отдохнуть. И все остальное время объекты недвижимости просто стоят не в эксплуатируемом состоянии. Все прекрасно понимают,что любой объект, если он не эксплуатируется, он стареет. Стареет, знаете, технически сказать — он разрушается. Сады зарастают. У нас климат довольно-таки жесткий. Если здание зимой не отапливается, оно сыреет, получаются грибки и все остальное. Что предлагает наша компания? Наша компания предлагает обслуживание. Летом и зимой у нас есть команда садовников, которая приезжает и занимается вашим садом. В любой момент, когда вы приедете, ваш сад будет в надлежащем состоянии. Это покос газонов, опрыскивание, уход, уборка. Точно так же у нас есть бригады, которые занимаются бассейном. Бассейны — это проверка работоспособности, химии, замены, чистка и все остальное. Также у нас есть бригада ремонтников, которые в случае чего могут, кончено, приехать, починить, отреставрировать, чтобы потом это все не повлекло более большие затраты финансовые. Также у нас инженеры IT-технологий, которые занимаются наблюдением, охранными системами. То есть находясь в другой стране, городе или еще что-то, вы всегда можете смотреть и следить за своим объектом. И приехать на свой объект в любое время. Вам не надо звонить заранее, что вы прилетели. И вы у себя в доме убранном, обслуженном, полностью подготовленном.

А.Голубев― Тогда еще одно направление вашей компании — доверительное управление. Вопрос к Роману Милусскому. Можете рассказать, какие есть плюсы по сравнению с самостоятельной сдачей жилья в аренду? Потому что сам сдаешь — ты сам себе хозяин. И все деньги с этой аренды ты себе сам забираешь. А вот доверительное управление? Можете рассказать, какие здесь плюсы?

Р.Милусский― Да, есть у нас значительные плюсы, как мы считаем. У нас 2 вида клиентов: одни хотят, чтобы их недвижимость содержалась в отличном состоянии, а другие, чтобы она приносила прибыль в момент их отсутствия. Для таких клиентов у нас есть услуга. Мы занимаемся доверительным управлением. В него входит и обслуживание, и полная сдача аренды. Полностью мы закрываем все нюансы, все моменты, о которых у нас болела голова у собственника. Теперь у нас болит у нас. У нас для этого есть специальные специалисты. Более подробно вы можете узнать о доверительном управлении, обратившись в наш колл-центр Netasset по номеру 8-800-511-37-76. Или на сайт Netasset.ru. Сайт простой, очень легко набирается и выпадает в поиске. Также дополню по доверительному управлению. Мы занимаемся оформлением всех документов, мы занимаемся клинингом, у нас есть аварийные бригады, которые могут приехать в любой момент и сразу же устранить какую-либо поломку, течь и т.д. И тем самым предотвратить более серьезные последствия.

А.Голубев― А можете сказать, на каких условиях происходит доверительное управление?

Р.Милусский― У нас условия стандартные для Сочи. Многие с нами рады сотрудничать на 30%. 30% доход от арендной платы. Когда мы занимаемся полным доверительным управлением, мы предоставляем отчетную документацию, где прозрачно видно, сколько было у нас заселено дней, сколько валовая выручка, сколько у нас остается нам, сколько остается собственнику. Собственник получает свои 70%. И у он может заниматься, своими делами, бизнесом, работой, семьей и не думать, у него не болит голова, добропорядочные ли у нас клиенты, кто там живет, потому что мы проверяем всех наших клиентов по судебным приставам, по исполнительным производствам, если это требуется. И также предварительно общаемся и берем на себя все нюансы, все риски мы берем на себя.

А.Голубев― А такой вопрос: если я собственник недвижимости в Сочи, но живу при этом в Москве, Новосибирске, на Урале — где угодно, сколько раз мне придется съездить в Сочи или куда — в московский офис? — чтобы с вами какие-то документы подписать, соглашение?

Р.Милусский― Вам не придется ездить никуда. Мы работаем удаленно. У нас работает прекрасно юридическая служба, у нас работает сайт Netasset.ru. Все консультации мы осуществляем онлайн, на все вопросы отвечаем онлайн. Также мы предоставляем фото-, видеоотчеты. Если нужно, видеонаблюдение устанавливаем на объектах. Все происходит полностью удаленно. Также вы можете, если возникнут дополнительные вопросы, обратиться к нам на сайт Netasset.ru. Либо по телефону горячей линии 8-800-511-37-76.

Р.Василенко― Я еще кое-что добавлю. Вот вы говорите, вы в другом городе находитесь. В любом случае какой-то один из ваших представителей должен все равно приехать, передать ключи. Вы должны принять все, что у вас находится в вашей квартире, апартаментах, доме, потому что дальше несем всю материальную ответственность мы.

А.Голубев― На вас ответственность, да, понятно, спасибо! Времям наше, к сожалению, закончилось. Я напомню: мы говорили о недвижимости в Сочи и ее оценке. С нами на связи были Роман Миусский, исполнительный директор компании Netasset, и Роман Василенко, технический директор компании Netasset. НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире