'Вопросы к интервью
30 ноября 2020
Z Интервью Все выпуски

О последних тенденциях на рынке недвижимости


Время выхода в эфир: 30 ноября 2020, 16:30

Михаил Викторов Уважаемые коллеги, здравствуйте! Сегодня у нас в гостях в нашей студии интересный гость, руководитель крупной компании, интересной компании, компании Росстройинвест, председатель совета директоров Туркин Федор Олегович. Федор Олегович, поприветствуйте наших радиослушателей!

Федор Туркин Здравствуйте, дорогие друзья! Надеюсь, что вы все здоровы. Ну а если кого-то коронавирус укусил немножко, чтобы быстрее выздороветь и быть в порядке!

Фёдор Туркин – председатель Совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). «РСТИ» (Росстройинвест) – одна из ведущих российских строительных компаний, которая реализует собственные инвестиционно-строительные проекты, а также успешно работает в рамках государственных контрактов. В составе холдинга более 10 предприятий, выполняющих весь спектр строительных работ. Холдинг «РСТИ» (РосСтройИнвест) строит дома, которые позволяют людям реализовать мечту о комфортном жилье и обеспечить счастливое будущее для себя и своих детей. В рамках государственных контрактов компания возводит новые детские сады, школы, медицинские учреждения, административные здания, спортивные объекты. «РСТИ» (Росстройинвест) строит ярко, надёжно и 100% в срок. За время работы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) построил более полутора миллионов квадратных метров жилой, коммерческой и социальной недвижимости. В 2019 году компания вышла на московский рынок. Фёдор Туркин рассказывает о последних тенденциях на рынке недвижимости.

Михаил Викторов Ну мы еще об этом поговорим! Поскольку эта тема касается очень многих, а в производственной сфере – и строителей. Ну, для начала, Федор Олегович, можно немножко о компании, потому что в Питере компания работает давно, её хорошо знают, отличнейшая репутация, такие брендовые объекты, но вот что интересно – вы сейчас вышли и в Москву. Это, я считаю, для любой питерской компании весьма значимый и репутационный шаг. Вот немножко о себе.

Федор Туркин Действительно, РСТИ, Росстройинвест, мы теперь так называемся, компания уже заметная на строительном рынке Санкт-Петербурга, мы накопили неплохие компетенции в строительстве жилья, строительстве медицинских объектов, школ, детских общеобразовательных учреждений, ну и другой «социалки» — здесь у нас очень богатый опыт. И действительно, мы вышли в Москву с очень таким ярким проектом, я чувствую, что у нас он удался — надеюсь, что все, кто будет жить в Eleven, будут довольны нашим проектом. Вкратце это так. Наши амбиции вышли за пределы Петербурга. Почему? Потому что в Москве строится много уникальных объектов, которые стремятся к мировому уровню, или достигают этого уровня – собственно, мы, как профессионалы, хотели бы тоже выйти на этот уровень, и вот наш первый проект – такая задача была поставлена, чтобы он соответствовал лучшим мировым образцам в своём классе, и мы сейчас его реализуем.

Михаил Викторов Хочу отметить, Фёдор Олегович, что, действительно, ваш «выход» в Москву в принципе совпал с таким кардинальным периодом, этапом для страны, для строительного рынка, но, наверно, с одной стороны, идёт, как бы сказать, расчистка, оздоровление рынка, можно и так выразиться, ну и, в принципе, сильные игроки занимают освобождающееся место, ну и в принципе, могу, наверно, подтвердить, что вот если по итогам 19-го года Москва вошла в пятерку городов по темпам развития инфраструктуры, запуская действительно такое количество новых объектов, ну и хочу отметить, как человек, двумя ногами стоящий и на строительном рынке Москвы и Петербурга, вообще, конечно, ваша площадка очень интересна. Район Красной Пресни, он вообще считается таким, творческим, бизнесовым, и с точки зрения разъездной логистики, ну и, надеюсь, действительно, ваш проект будет такой сразу яркой звездой, которая будет вам освещать этот рынок и дальше.

Но хотелось бы вас уже, как профессионала, как эксперта, хорошо знающего отрасль, скажем так, попытать для компетенции наших слушателей, вообще что происходит на рынке, и тем более вам, как специалисту, знающему тенденции Петербурга и Москвы, поскольку двадцатый год был годом весьма значимым: пандемия, торможение объёмов, в Москве стройка вообще на месяц остановилась, Питер работал. Реформа — эскроу-счета, теперь этот термин наверно знает уже каждая домохозяйка. Вот давайте начнем, наверно, с реформы. Вообще хорошо это или плохо? По сути дела, прошло уже два года с момента запуска этой реформы, была жесточайшая критика по качеству первых версий законопроекта, раз, были мощнейшие прогнозы по падению объёмов, по росту цен…Вот вообще, что в итоге сложилось, что мы имеем сейчас? Расскажите, пожалуйста.

Федор Туркин да, действительно, страна потихонечку, точнее, отрасль потихонечку переходит на новые правила игры, все-таки еще много жилья идет по старым формулам, вот, и ЭСКРОУ-счета – они только-только набирают обороты, но я так предполагаю, что через год-полтора уже все застройщики на всех своих проектах будут работать в соответствии…

Михаил Викторов Минстрой так и оценивает, такой прогноз.

Федор Туркин С новыми правилами. Причем у крупных застройщиков большие заделы, и они еще работают по старым правилам. Я бы конечно мог бы что-то конкретное сказать, как отразилось именно введение нового закона, но тут наложилось столько много всего в 2020-м году, что однозначно сказать, что вот это влияние только работы по новым правилам – я не могу. Всё-таки и пандемия, и такое ощутимое проседание рубля, цена на нефть, вот все эти факторы вместе взятые – они конечно существенно отразились на строительной отрасли. Вообще на всех отраслях. Но на нас…Мы это хорошо очень почувствовали.

Была такая формулировка два, полтора года назад, очень мягкая формулировка со стороны министерства нашего профильного, и со стороны Центробанка что какое-то количество строительных компаний не смогут получить проектное финансирование – такая очень мягкая формулировка была. Это подразумевает, что эти фирмы просто, так сказать… Вот сегодня она есть, а завтра – её просто нет. То есть до 30% компаний должно было уйти.

Михаил Викторов Вот хочу отметить, что, действительно, Минстрой сейчас корректирует постоянно количество вот этих зависших строек, условно-обманутых дольщиков, потому что, наверняка, есть тому примеры, там просто сознательных афер и обмана – но есть просто действительно, когда компания «не потянула» проект, и «заморозилась». Ну и вот есть прогноз, что количество таких объектов, замороженных, заторможенных, брошенных, будет расти. Является ли это последствием эскроу-реформы, или действительно пандемия, которая там ударила?..

Федор Туркин Все в совокупности. Если взять, допустим, новые правила игры, то многие застройщики оказались не готовы к ним по разным причинам. Не было необходимого финансового резерва — это одна сторона вопроса, другая сторона вопроса – не было подготовленных специалистов, особенно в финансовом блоке. До последних моментов сами банки не знали, как будет выглядеть вообще работа с застройщиком, вот, и я прекрасно понимаю те компании, которые не смогли подобрать нужных людей к себе в команду, чтобы плавно войти в работу. Потому что специалистов-то мало.

Михаил Викторов А вообще как вы оцениваете альянс строителей и банков? Все-таки это «брак по любви», или «брак поневоле», я бы сказал? Я вот добавлю – Федор Олегович, смотрите, ведь сейчас банки, особенно государственные, они являются акционерами очень многих компаний. То есть, фактически, они и так регулируют. Донстрой, Акционер-банк, ИНТЕКО – на 100% через «Открытие» принадлежат Центробанку. ПИК – акционер ВТБ, даже в ЛСР уже ВТБ есть. Вот это всё-таки желание банков влиять, регулировать, поднимать маржу – или это всё-таки некая ситуация, когда нечем возвращать, ты забираешь акции?

Федор Туркин Вы знаете, есть разные стратегии. Есть стратегии, когда изначально задумывается, что, допустим, банк должен контролировать всё от начала и до конца. И есть другая стратегия – вот есть ситуация, и её надо как-то разгребать. Я так предполагаю, что в нашем случае это какая-то стратегия из этих двух стратегий. Всё-таки было желание и у банков немножко больше «порулить» — нам ведь так и сказали представители крупнейших наших банков, когда консультировали по поводу новых правил игры, что, «ребята, вы теперь наши подрядчики. Теперь мы застройщики!»

*Смеются*

Я как бы не говорю про конкретных людей, но это люди всем известные, они позитивны, они говорят – «не мы придумали, нам сказали вот так работать – мы работаем». Ну а мы вынуждены работать в тех правилах, которые для нас созданы. Мы просто законопослушны, я сейчас говорю про РСТИ, Росстройинвест. Какие бы правила не были, мы работаем.

Я ещё не досказал про влияние других моментов. Вот смотрите, пандемия. У нас рабочих рук не хватает, причем если мы говорим про про города-миллионники, особенно Москву-Петербург, то как-то можно еще найти ресурсы. А если кто-то строит – я сейчас говорю, допустим, не про жилье, но все равно строительная отрасль, вот где-то в Сибири инфраструктурный проект, и из-за пандемии «бамс» — и не стало рабочих. Как им работать? Я знаю конкретных людей, которые руководят такими стройками, и у них просто беда. Мы еще ничего, мы хорошо живем!

Михаил Викторов Ну я хочу да, согласиться полностью, не зря месяц назад там десятка крупнейших застройщиков, холдингов, написали письмо в Белый Дом с просьбой «разрулить» эту миграционную проблему. Ну надо признать, что мы сидим на игле мигрантов, без них никак. И стройка в ряде случаев стопорится, а в ряде конкретных примеров там заказчик-застройщик меняет чуть ли не второго-третьего генподрядчика. Не тянет. Нет людей. Согласен.

Можно такой, знаете, Федор Олегович, бытовой вопрос, который мне часто задают. Вот вы уже упомянули, что в линейке проектов застройщика есть проекты по старой схеме – договора долевого участия, и по ЭСКРОУ. Предполагается, что ЭСКРОУ это некая «подушка безопасности», что деньги копятся на счетах в банке, и, соответственно, по окончании, застройщик их получает. А вот если выбирать сейчас на рынке, к примеру, Питера, что лучше – всё-таки покупать там, где объект идет по схеме долевого участия, или по эскроу? Может быть, где-то дешевле, вот как вы подскажете?

Федор Туркин Дешевле нигде нет, это если мы с точки зрения покупателя говорим, да?

Михаил Викторов Да. Вот я, допустим, инвестор, вот вы уже упомянули, что упали депозиты, надо спасать деньги, десять триллионов – может, даже больше – у людей средств населения, и почему сейчас активный интерес к квадратному метру в Москве и Питера, инвестиционный интерес? В том числе и компаний. Люди идут и к вам наверняка. Вот где лучше купить, защитить свои инвестиции?

Федор Туркин В первую очередь, это зависит от застройщика, к которому обращается за покупкой потенциальный покупатель. Всё-таки большинство застройщиков прекрасно работало и по старым правилам, и ничего у них не случалось. Я думаю, что будут и злоумышленники, и менее удачливые предприниматели, которые будут работать по схеме с эскроу-счетами, у них тоже не всё получится. И здесь что хорошо для покупателя? То, что его деньги защищены. Это хорошо. Но не будет снят с повестки дня у людей вопрос приобретения жилья, то есть надо будет потом как-то получить эти деньги, наверное, это тоже не так всё просто. Потом надо будет что-то делать… все-таки остается в первую голову вопрос «Что из себя представляет застройщик?», с моей точки зрения.

Михаил Викторов Понятно. То есть в принципе тогда ответ очень простой – неважно как, важно у кого покупать. Репутационная составляющая играет на рынке по-прежнему огромную роль.

Хорошо, можно вот еще остановиться на ряде таких проблемных моментов, которые вызывают много разговоров и в бизнесовой среде, и СМИ активно обсуждают – поддержка, в принципе, экономики и поддержка отрасли. Ну давайте сразу сделаем вывод, что дешевая ипотека – однозначно это фактор, который помог, вот. Скажите пожалуйста, что еще, на ваш взгляд, из действий наших властей помогло строителям?

Федор Туркин Знаете, я бы не говорил бы так – что «помогло строителям». Я бы, наверно, немножко по-другому бы сказал. Что должно вообще всегда быть?
Да.

Федор Туркин Должна быть дешевая ипотека, это для покупателя, и должно быть дешевое проектное финансирование. Тогда все с эскроу-счетами работает. Тогда есть экономика. А так извините, экономика есть у банка, и то, она же тоже достаточно напряженная. А у застройщика экономика очень скромная, ну совершенно скромная при таких рисках огромных и трудозатратах колоссальных. То есть нужен мощный финансовый допинг. Не временный, а навсегда.

Михаил Викторов Я хочу сказать, что у заммэра бывшего, Ресина, в Москве, была такая шутка: с деньгами построит любой дурак, а вы попробуйте без. Действительно, деньги – это, наверное, лучший стройматериал на стройке, и чем он дешевле, тем он лучше…

Федор Туркин Это мы говорим же про жилье, которое кто-то должен купить, да? Есть другие формы, это другая уже история. Ну как бы… Вообще опыт Петербурга показывает, что мы могли жить, существовать почти что без денег. Давайте вспомним начало нулевых.

Михаил Викторов Да, было.

Федор Туркин Так все и было! Был бартер. Москвичи даже и не подозревали, что такие схемы возможны. Потому что у них, все-таки, были деньги. А мы работали в этих условиях, и, в принципе, работали успешно.

Михаил Викторов Согласен, Питер, как это, «брал умом», изворотливостью.

Федор Туркин И все-таки, и еще я хочу сказать, не только умом – а еще вот, все-таки, бартер это такая вещь, когда люди должны доверять друг другу, это доверие – оно основывается на том, что люди изначально не строят каких-то планов «надуть» друг друга. У них есть цель решить вопрос положительно для всех. Это была основа успеха. Вот в этом мы, питерцы, неплохи, очень неплохи.

Михаил Викторов Вот еще такой вопрос в части поддержки. Вице-мэр Хуснуллин неоднократно говорил, и даже в ряде…И селекторных совещаниях всегда упирает на одно из составляющих – «время — деньги». Сроки. Сокращение сроков. Сроков выходов на строительство, сроков получения разрешения на ввод, приемки объектов…Вот так называемый «админбарьер», административные барьеры. Федор Олегович, на ваш взгляд за последние год-два, пять лет – есть изменения? Вот вы их почувствовали? В Питере, вот вы в Москву вышли, есть ли какая-то разница?

Федор Туркин Я про Москву ничего не могу сказать, что было до того, как мы соприкоснулись с работой по согласованиям. Поэтому скажу, что все было непросто, но вообще-то – а где просто? Наверное, нигде не просто.

Что могу сказать по поводу Петербурга, что было два года назад, и что сейчас. Я хочу сказать, что…Радиослушатели не видят, я перекрестился. Я счастлив, что у нас динамичный, современный губернатор, который понимает, что городу вообще-то надо развиваться, что надо закрывать…

Михаил Викторов По профессии строитель!

Федор Туркин вы понимаете, можно быть строителем, еще кем-то, но главное, что он реально ставит задачи и требует их выполнения, и находит ресурс для решения этих задач. Вот просто день и ночь.

(ПЕРЕРЫВ)

Михаил Викторов Вот буквально в сентябре этого года было большое совещание, и надо отдать должное Петербургу и вице-губернатору, Питер заявил о некоем таком хорошем прорыве, да? Когда социальный объект, детский садик был смоделирован в цифровой модели, то есть это не бумаги, это вот все на компьютере, 3-d с привязкой к соответствующим узлам, инженерии, и, что было впервые – прошел госэкспертизу. То есть первое: это говорит об определенной готовности высокой профессиональной органов надзора, ну и, собственно говоря, Госстройнадзор Санкт-Петербурга, вот экспертиза – часть подразделения этого органа – руководитель заявил, что «мы и надзор будем вести тоже в «цифре». То есть, соответственно, это можно делать дистанционно, что в условиях пандемии…И министр, который принимал данные доклады, конечно, высоко оценил достижения строителей-профессионалов, ну и чиновников. Минусы: Федор Олегович, проектирование BIM, или применение технологии информационного моделирования – это дорого. Ну, надо признать, что это примерно в два-два с половиной раза дороже, чем вот в привычном Autodesk’е… Вот с точки зрения Росстройинвеста, как вы оцениваете массовое внедрение этих подходов, как это будет, все-таки, сделано: путем чисто рыночного регулирования, когда вы сами решите, что это выгодно, нужно, или когда это будет административное давление – когда Госэкспертиза петербургская, или Стройнадзор скажут – «мы принимаем документы только в BIMах!». Вот оцените, пожалуйста.

Федор Туркин *смеется* Я думаю, что меня никто не будет спрашивать, когда господин Хуснуллин говорит, что он добьется в ближайшее время, чтобы было в обязательном порядке BIM-проектирование, и, значит, нам надо это дело осваивать, чтобы когда настанет час «икс», быть уже готовыми. С одной стороны, это может быть и не очень хорошо, когда что-то навязывается извне насильно, с другой стороны – это очень хорошо! Потому что пока мы раскачаемся, денег всегда не хватает, всегда есть, на что их потратить, потому что…Не балуют нас последние годы, так сказать. Нет никакого «жира» у строителей, нет его. Поэтому, конечно, чтобы перейти на BIM-проектирование, нужны, в общем-то, существенные затраты, и вообще перестройка мозгов, и так далее. Поэтому пусть будет насильно и «сверху», я согласен.

Михаил Викторов Ясно. Ну благодарю за такой честный, прямолинейный ответ, ну на стройке наверно много чего делалось со времен Петра Первого, из-под палки, но результат – вот он налицо, когда мы сидим в студии и видим эти здания, которые простояли уже несколько веков.
Большое спасибо за профессиональные ответы, еще раз хочу Федор Олегович, вам пожелать и развития, действительно чтобы там вирус не прицепился, и завоевать Москву!

Федор Туркин Спасибо, Михаил Юрьевич, завоевывать мы ничего не будем – мы будем стараться быть полезными, интересными и актуальными для москвичей и для всех россиян.

Михаил Викторов Спасибо!

Федор Туркин Всем здоровья!



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире