25 мая 2020
Z Интервью Все выпуски

Самострой – это приговор?


Время выхода в эфир: 25 мая 2020, 12:05

Я. Розова В студии Яна Розова. Здравствуйте! На связи со мной Роман Белобородов, кандидат экономических наук, генеральный директор компании «Бюро городского кадастра». Тема эфира: Самострой — это приговор?

Р. Белобородов Добрый день, уважаемые радиослушатели! Да, сегодня хотелось бы осветить вопрос по самострою, который до сих пор актуален в Москве. Как известно, последние 5 лет наблюдается явная тенденция по усилению борьбы властей с объектами самовольного строительства и ужесточению санкций в этом направлении. Эти меры постоянно освещаются в СМИ. Многие собственники недвижимости в Москве уже столкнулись с этим вопросом на своей практике.

Я. Розова Давайте начнем с того, какие объекты вообще подпадают под определение самостроя.

Р. Белобородов Понятие самостроя у нас определено Гражданским кодексом. Объект самовольного строительства — это объект недвижимости, возведенный на земельном участке, не предназначенном для строительства или реконструкции с нарушением градостроительных или строительных норм и правил. Градостроительным кодексом определен порядок сноса таких объектов.

Я. Розова Как вы считаете, чем вообще вызвана такая тенденция по ужесточению контроля со стороны властей?

Р. Белобородов Здесь я бы выделил две основные причины. Первая причина — это желание властей сохранить облик города и создать благоприятную городскую среду для жителей и туристов. Ни для кого не секрет, что 10 лет назад можно было строить практически всё и вся. Наследие тех лет мы сегодня встречаем в историческом центре города. Среди памятников архитектуры мы видим современные строения, которые либо не вписываются в исторический облик, либо были построены на месте бывших памятников, выведенных из статуса охраняемых объектов.

При этом поток туристов сегодня несоизмеримо вырос. Я связываю это с тем, что город действительно преобразился, как бы мы ни ругали власти за перекопанную Москву. Безусловно, Чемпионат мира по футболу дал здесь определенный стимул. Но это еще раз показывает как раз желание городских и федеральных властей сделать Москву одним из туристических центров Европы. Туризм — это деньги, которые необходимы для развития инфраструктуры и сферы услуг.

Вторая причина — это желание властей города создать понятные, прозрачные условия и правила игры для бизнес-среды, для застройщиков, для собственников объектов недвижимости и потенциальных покупателей, что крайне важно для здорового инвестиционного климата и инвестиций в коммерческую недвижимость в частности. Глобальная же цель властей в отдаленной перспективе — привлечь в город капитал за счет инвестиций в недвижимость и транспортную инфраструктуру, что невозможно без прозрачного законодательного регулирования.

Я. Розова Может быть, вы расскажете немного об истории вопроса? Как вводились ужесточения?

Р. Белобородов Всё началось после назначения мэром столицы Сергея Семеновича Собянина и утверждения новой программы по градостроительной политике. Ее итогом стало существенное обновление нормативно-правовой базы в области градостроительного регулирования.

Как известно, уже в октябре 2010 года по поручению Собянина было начато резкое сокращение числа объектов уличной торговли. Следом при правительстве Москвы была создана Градостроительно-земельная комиссия — специализированный орган для принятия вопросов в области градостроительства и земельных отношений. Чуть позже, по-моему, в апреле 2012 года, было утверждено положение Госинспекции по недвижимости в городе Москве, которая взяла на себя функции по выявлению и пресечению нецелевого использования земельных участков и сноса самовольных построек.

Далее, в 2013-2015 годах, правительством Москвы было принято два ключевых постановления по самострою. Это всем известные 819-е постановление «О взаимодействии органов власти по выявлению и пресечению нецелевого использования земельных участков», а также 829-е постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек». Также в сентябре 2015 года были внесены изменения в 222-ю статью Гражданского кодекса «О самовольных постройках». Именно эти нормативно-правовые акты позволили властям города, как следствие, начать снос самовольных построек в конце 2015 и в начале 2016 годов, что вызвало широкий общественный резонанс.

Я. Розова Москвичи называют это «ночью больших ковшей». В это время в СМИ многократно освещалась эта тема, как вы только что сказали. Кто больше всего пострадал?

Р. Белобородов Если исходить из отчетности московских властей, то за период с начала 2014 по август 2018 годов в Москве было снесено порядка 4 тыс. объектов общей площадью более 1 млн. кв. метров. В основном под снос в этот период попали объекты торговли и питания, размещенные возле станций метро, а также склады, автомойки, шиномонтажи. То есть объекты любого функционального назначения, которым Госстройнадзором разрешение на строительство не выдавалось.

Причем эти объекты можно разделить на две основные категории. Первая категория — это объекты, на которые было оформлено право собственности. Вторая категория — это объекты без права собственности, которые функционировали как временные некапитальные сооружения.

Как раз в основном в первую волну сноса попали нестационарные и некапитальные объекты. Сносились эти объекты больше с целью облагораживания городского облика. Поэтому эти меры властей в тот момент больше относились к благоустройству города, а не к градостроительной политике.

Я. Розова Если с объектами без зарегистрированного права собственности всё понятно, то насколько правомерными были действия властей в отношении объектов с оформленными свидетельствами о праве на сооружение?

Р. Белобородов Получается, что после утверждения 819-го и 829-го постановлений, а также внесения поправок в 222-ю статью Гражданского кодекса в 2015 году под критерии самостроя и в списки под снос попали все выделенные объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось, независимо от того, было оформлено на них право собственности или нет. Но после большого количества обращений в суд собственников сносимых объектов в августе 2018 года в очередной раз вносятся поправки в Гражданский и Градостроительный кодексы, как раз направленные на совершенствование правового урегулирования вопросов, связанных с самовольными постройками и защиту интересов собственников таких объектов.

Как раз с этого момента снос объектов властями может осуществляться только по решению суда. За снос объектов самовольного строительства городом была предусмотрена компенсация. Причем это мера распространялась только на объекты, зарегистрированные правами. В 2016 году мэрией был опубликован приказ № 99, дающий право на компенсацию в размере от 50 до 55 тыс. руб. за квадратный метр именно за добровольный снос незаконных построек, попавших под 819-е и 829-е постановление.

И здесь как раз больше всех пострадали добросовестные покупатели — те, кто приобрел недвижимость после ее строительства или реконструкции. Какие-то объекты были проданы и перепроданы уже по несколько раз. Соответственно, естественно, стоимость этой недвижимости при покупке была значительно выше выплаченной городом компенсации. Соответственно, такие инвесторы оказались в убытке. Никто тогда не имел понятия, что их объекты являются самостроем. Ведь многие объекты стояли на кадастровом учете, и на них были зарегистрированы права. Естественно, никому и в голову не приходило, что перед сделкой надо будет поднимать какие-то градостроительные архивы.

Я. Розова Таким образом, как вы сказали, в 2018 году появилась возможность сохранения самовольных построек. А значит, и решения проблемы всё-таки есть. Какие?

Р. Белобородов В Москве существует два основных варианта сохранения объектов самовольного строительства — в административном или в судебном порядке. После создания Градостроительно-земельной комиссии в Москве и принятия мэрией решения о рассмотрении вопросов о самострое на ГЗК нарушителям была предоставлена возможность сохранения и легализации самостроя в административном порядке через выплату штрафных санкций и подготовку ряда необходимых для прохождения этой процедуры документов.

В судебном же порядке собственники в основном отстаивают свои права не по своей инициативе, а когда уже являются ответчиками по иску исполнительных органов власти на самострой. Обычно это происходит в том случае, когда они либо отказываются приводить свои объекты в первоначальный вид (например, сносить объект), либо отказываются оплачивать административный штраф и проходить процедуру ГЗК.

Я. Розова Хорошо. А легализовать через суд или Градостроительно-земельную комиссию можно все объекты, или сегодня для этого существуют какие-то условия?

Р. Белобородов Исходя из нашей практики, объекты самовольного строительства, в отношении которых вопрос рассматривается в судебном порядке или на ГЗК, делятся на несколько основных категорий.

Первая категория — это, как уже говорилось ранее, отдельностоящие или реконструируемые объекты, права на которые не были зарегистрированы. Очень часто встречающийся пример в Москве — это переоборудование чердака в мансарду и использование появившейся площади в коммерческих целях.

Вторая категория — это как раз объекты недвижимости, права на которые были зарегистрированы. Здесь можно привести в пример то же самое переоборудование чердака в мансарду, права на которые были оформлены, но без соблюдения обязательной процедуры получения разрешения на строительство.

И третья категория — это объекты нового строительства, разрешение на строительство которых выдавалось, но они были построены с фактическим нарушением предельных параметров застройки по отношению к исходно-разрешительной документации. Например, при строительстве здания произошло увеличение площади за счет надстройки, пристройки или возведения в нем антресолей.

Причем пакет документов, необходимый нарушителям для защиты своих интересов как в судебном, так и в административном порядке, примерно одинаковый. Основным документом является экспертное техническое заключение, подтверждающее, что при строительстве или реконструкции объекта были соблюдены все строительные нормы и правила, а также, что не были нарушены права третьих лиц, и этот объект не несет опасности для жизнедеятельности.

При прохождении процедуры ГЗК по легализации самостроя, как уже говорилось, в обязательном порядке оплачивается административный штраф. В судебном порядке нет штрафных санкций, но обязательно назначается проведение судебной и строительно-технической экспертизы. Именно от мнения судебных экспертов в основном зависит решение судьи.

Получается, что защита интересов через суд — это кот в мешке, и надо быть на 100% уверенным в своей позиции. Поэтому шансы легализации самостроя через ГЗК мы оцениваем выше — примерно 50-60% от общего количества обращений, а шанс сохранения самостроя через суд — где-то 20-30%.

Я. Розова Получается, что объекты без прав могут попасть под снос, а те, что с правами, могут легализоваться. Здесь непонятно то, каким образом были зарегистрированы права на объекты самостроя в нарушение законодательства, если при государственной регистрации должна проводиться правовая экспертиза документации.

Р. Белобородов Это самый интересный вопрос, историю развития которого можно разделить на несколько этапов.

Собственно, первый этап — это период с начала 90-х годов после назначения мэром столицы Юрия Лужкова, при котором окружная префектура города была наделена определенными полномочиями. Например, механизм оформления права собственности на объект торговли и питания в тот период был следующий. Через Земельный комитет города Москвы оформлялся договор аренды земельного участка (как правило, сроком на 5 лет) под размещение некапитального павильона. В префектуре округа арендаторы получали разрешение на возведение некапитального сооружения.

Однако в дальнейшем на земельном участке возводилось капитальное строение на фундаменте, которое оборудовалось всеми необходимыми инженерными коммуникациями. После постройки здания префектом соответствующего округа Москвы утверждался акт приемки вновь построенного объекта. Далее на здание оформлялась техническая документация БТИ, и уже на основании акта приемки, выданного префектурой округа, и документов БТИ осуществлялась регистрация права собственности.

Почти по такой же схеме оформлялась реконструкция зданий. В префектуре округа собственники здания получали разрешение на проведение капитального ремонта или перепланировки объекта. По факту в объекте проводились реконструктивные работы по изменению фасада, надстройке, пристройке, возведению антресолей. То есть происходило изменение площади и конфигурации объекта, после чего собственники получали в префектуре акт приемки, далее оформляли техническую документацию БТИ и уже регистрировали права собственности объекта с учетом произведенных в нем изменений.

Второй этап начинается со вступлением в силу градостроительного кодекса 30 декабря 2004 года, в котором был регламентирован порядок получения разрешения на строительство как на объекты нового строительства, так и для реконструкции существующих зданий. Соответственно, с этого момента практически невозможно зарегистрировать право собственности на новые объекты без получения разрешения на строительство.

Новый порядок оформления незаконной реконструкции через капитальный ремонт остается прежним — через получение в префектуре акта приемки и оформления документов БТИ, так как в соответствии с новым Градостроительным кодексом на капитальный ремонт здания разрешения на строительство также не требуется.

Третий этап, который, в принципе, длится и по настоящее время, начинается с 1 января 2013 года после вступления в силу Закона о кадастре № 221-ФЗ. После принятия этого закона правила игры кардинально поменялись, так как функции кадастрового учета объектов капитального строительства с этого момента перешли от БТИ в Росреестр, а техническую документацию по объектам капитального строительства наравне с БТИ начали оформлять кадастровые инженеры.

После утверждения правил землепользования и застройки в Москве в марте 2017 года оформление незаконного строительства или реконструкции стало практически невозможно, так как для всей территории города Москвы были определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельные параметры разрешенной застройки и реконструкции, такие, как плотность застройки, предельная высота зданий и максимальный процент застройки в границах участка.

Получается, что в основном все объекты самовольного строительства были построены или реконструированы в период с начала 90-х до 2013 года. Далее Госинспекция по недвижимости начала выявлять и пресекать эти нарушения.

Я. Розова А каким образом Госинспекция выявляет факт самовольного строительства и незаконного оформления реконструкции?

Р. Белобородов Одной из функций Госинспекции по недвижимости как раз является плановая и внеплановая поверка объектов на выявление нецелевого использования земельных участков, а также признаков размещения на них объектов самовольного строительства. К тому же у Госинспекции по недвижимости есть доступ к архивным реестрам учета объектов недвижимости БТИ.

Если при сравнении площадь объекта по архивным данным сильно отличается от актуальных данных, содержащихся в Росреестре, Госинспекция по недвижимости делает запрос в Мосгосстройнадзор с целью выяснения, выдавалось ли разрешение на строительство или реконструкцию этого объекта. Если оно не выдавалось, то это как раз является поводом для проведения поверки и включения объекта в 819-е постановление.

Также специалисты Госинспекции по недвижимости выявляют нарушения на территории Москвы дистанционно — с помощью использования информации аэрофотосъемки за разные годы или съемки территории ограниченного доступа с квадрокоптеров.

Я. Розова Что грозит собственникам объектов с признаками самовольного строительства?

Р. Белобородов В основном это наложение запрета на регистрационные действия. Например, если Департаментом городского имущества по выявленным нарушениям был подан иск в суд, и судом был наложен запрет на регистрационные действия объекта, в данном случае собственники не могут ни продать свой объект, ни зарегистрировать долгосрочный договор аренды в нем, пока не решат свой вопрос.

Также Мосгосстройнадзор постоянно выявляет и пресекает нарушения. Соответственно, если Мосгосстройнадзором было выявлено незаконное строительство и реконструкция, объект могут опечатать и приостановить деятельность в нем.

Конечно же, существуют и штрафные санкции. При выявлении нецелевого использования земельного участка Госинспекцией по недвижимости правообладателю может быть выписан штраф в размере до 2% кадастровой стоимости земельного участка. В случае, если участок находится в аренде, за нарушение условий договора аренды арендатору светит штраф, равный годовой ставке арендной платы за участок.

Я. Розова В завершение что бы вы посоветовали тем, кто сегодня потенциально может столкнуться с этой проблемой?

Р. Белобородов Тем, кто планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, я рекомендовал бы тщательно анализировать риски при выходе на сделку. Это можно сделать как самостоятельно, так и с помощью профессиональных консультантов. К сожалению, сегодня только проверки общедоступных сведений из Госреестра становится недостаточно. У нас есть такие кейсы, когда объекты недвижимости, попавшие в 819-е постановление, были куплены у крупных игроков этого рынка, либо приобретены в ипотеку в ведущем банке, который перед выдачей кредита на покупку должен в обязательном порядке проводить правовую экспертизу всех правоустанавливающих документов. Однако спустя 2 года владения таким объектом неожиданно для всех этот объект попадает в списки по самострою.

Также есть кейсы, когда собственники с ипотекой отказывались выплачивать банку по обязательствам, и проблемный объект, попавший в 819-е постановление, переходил в силу закона банку, который был обязан оставить уже свои права на этот объект.

Что касается собственников объектов недвижимости, мы прогнозируем только ужесточение мер со стороны властей. Ранее Госинспекция в основном проверяла только крупных владельцев, а также спорные объекты в центральной исторической части Москвы или совсем откровенный самострой без каких-либо документов. Но уже сейчас внимание Госинспекции по недвижимости переключилось на более мелких собственников. Нужно понимать, что город в любом случае оказывается в позиции «выиграл-выиграл», так как за счет легализации самостроя в административном порядке пополняется бюджет города, а за счет сноса объектов происходит благоустройство.

Поэтому чтобы собственникам и арендаторам не оказаться в позиции «проиграл», мы рекомендуем уже сегодня задуматься о рисках и провести аудит своих объектов. Как показывает практика, многие просто не знают, что в их объектах есть проблемы, и не осознают возможные риски и последствия. Также собственникам объектов недвижимости мы рекомендуем наладить работу со своими арендаторами, не разрешать им проводить перепланировки без необходимых для этого согласований и вносить их в Единый государственный реестр недвижимости. В дальнейшем это может обернуться большими проблемами.

Я. Розова Роман Белобородов, кандидат экономических наук, генеральный директор компании «Бюро городского кадастра».

Р. Белобородов Спасибо за внимание!



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире