20 декабря 2018
Z Интервью Все выпуски

Актуальные вопросы строительной отрасли 2018 года


Время выхода в эфир: 20 декабря 2018, 11:06

Я. Розова В студии Яна Розова и Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей.

М. Викторов Добрый день.

Я. Розова В эфире программа о ключевых изменениях в строительной сфере, перспективах развития, и особенностях законодательства. Наш гость Владислав Преображенский, исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы».

В. Преображенский Добрый день.

ДЛЯ СПРАВКИ

Клуб инвесторов Москвы был создан 5 лет назад. Цель этой организации – наладить и обеспечить конструктивный диалог между властью и представителями бизнеса. Сейчас в работе клуба принимают участие более 40 компаний.

Я. Розова Тема эфира – проблема ближайшего будущего, то что нас ждет уже в следующем году, с учетом внесения новых поправок в закон о долевом строительстве.

М. Викторов Ну, хочу подчеркнуть, что не просто внесение поправок, а внесение поправок наверное уже третьей, а может быть даже четвертой волны. То есть, мы еще не вылечили больного, да, строительную отрасль, а в очередной раз так сказать вспарываем живот, и пытаемся что-то туда довнести, решить, добавить. Ну, давайте напомним суть закона, тем более, что буквально вот-вот президент России в диалоге с руководством (неразборчиво) России отметил, что строительной отрасли в ближайшее время будет уделено большое внимание и значение. И дополнительно Путин подчеркнул, что необходимо рыночный подход, рыночный взгляд. Два года назад были приняты первые поправки, трендом которых был переход от сложившейся классически за 20 наверное, 25 лет схемы долевого участия, уже к новой схеме проектного финансирования. Вот Владислав, расскажите пожалуйста уже может быть детали, что вступило в силу, и что еще ждет всех нас.

В. Преображенский Ну, на этом все это началось конечно… Переход на проектное финансирование наверное не 2 года назад, а чуть попозже. Ну первая историческая справка опять же, возникли проблемы, о которых стало известно общественности в Московской области, порядка 20 тысяч обманутых дольщиков. Этот вопрос был поднят губернатором Московской области. К сожалению, на тот момент не разобрались кто входит в состав этих обманутых дольщиков, то есть по каким договорам они принимали участие в долевом строительстве. А там были не только классическое договора долевого участия, многоквартирные жилые дома, а так же там присутствовали ЖСК, (неразборчиво) товарищества, и прочие разновидности ну скажем так суррогата, который к долевому строительству по большому счету не имеет…

М. Викторов По сути дела, обманных схем.

В. Преображенский Ну да, некие обходные схемы, и ну всех их к сожалению подвели, как обманутых дольщиков. Уже позже стали разбираться, что на самом деле они не все обманутые дольщики, по 214 ФЗ.

Я. Розова Ой, тогда мне кажется, надо сразу прямо дать определение, кто такие все-таки обманутые дольщики, и дальше продолжить уже разговор о законе.

М. Викторов Ну, я наверное из собственной практики отмечу следующее: 214 ФЗ уже наверное 13 лет ввел соответствующие требования по регистрации договора долевого участия, где прописаны цены, сроки, обязательства сторон. Имея в том числе опыт и чиновника-контролера застройщиков, хочу отметить следующее, что конечно гражданин попадает в реестр обмануты, при наличии договора, где истек срок, и соответственно есть регистрация в росреестре. Вот это классический, юридически подтвержденный статус.

В. Преображенский Многоквартирного жилого дома.

М. Викторов Да, многоквартирного жилого дома. Иные схемы, кадастровые какие-то…

Я. Розова То есть, например владелец прошу прощения какого-то участка, в каком-то кооперативе, он не является в данном случае обманутым дольщиком?

М. Викторов Он является обманутым.

Я. Розова Но не дольщиком.

М. Викторов Но не дольщиком.

В. Преображенский Но не по 214 ФЗ.

Я. Розова Вот теперь все понятно.

М. Викторов Да, и крайне важно, что есть законодательное поле. Если ты им пользуешься, то ты снимаешь существенные риски. К примеру, вот я специально изучал статистику. Если где-то начало 2000-х годов, двойные продажи, это был основной обман. Со вступлением в силу 214-го, в 2005-6 году, этот вид обмана упал до нуля. Двойных продаж нет, просто росррестр защищает всех нас. Но появились другие формы, действительно как вот Владислав правильно отметил, те или иные схемы привлечения средств, которые как бы демонстрируют долевое участие, но по своей сути не дают правовой защиты. Руководству это надоело, потому что за все расплачивается в конце концов бюджет областной, допустим как Московская область его масштабными объемами, либо федеральный. Ну в конце концов, я тоже должен признать как эксперт, часто привлекаемый к работе тех или иных групп в Думе, что схема устарела, и конечно она не модернизировалась в последние 2-3 года. Но вопрос при разработке новых схем, Владислав. Рыночные условия, практика рынка все-таки была учтена, дает ли новые схемы стопроцентную защиту людям?

В. Преображенский Ну, стопроцентной защиты людям конечно же дать ни одна схема не может, это показывает мировая практика. В банкротствах…

М. Викторов Ну, (неразборчиво) Ильф и Петров, вспомните.

В. Преображенский Да.

М. Викторов Даже страховой плис.

В. Преображенский Банкротство любых крупнейших и старейших компаний, поэтому к сожалению избежать этого не возможно. Даже новые поправки принятые, они опять же не защищают. И сколько их не принимай, все равно факт банкротства может наступить в силу рыночных обстоятельств, в каких угодно. К сожалению поправки, которые были приняты после разбирательств в Московской области, не успели отработать на практике, да? Не успели посмотреть, как результат…

М. Викторов Ну, год прошел, по сути…

В. Преображенский Да, а строительство любого объекта занимает… Многоквартирного жилого дома.

Я. Розова Да, если мы говорим все-таки об обманутых дольщиках.

В. Преображенский Да, занимает все-таки не менее двух лет, а в больших проектах это очереди и 4, и 5, и 6 лет может быть. Соответственно, посмотреть на результаты пока не удалось. При этом были приняты следующие поправки, и был введен компенсационный фонд, взамен страховых компаний. Ну, наверное норма совершенно правильная, и мы ее в свое время поддерживали безусловно, потому что…

Я. Розова Я прошу прощения, это как (неразборчиво) для банков, да? В случае с банками.

В. Преображенский Почти, да. Страховые компании к сожалению находили способы, и находят способы как уклониться от уплаты, ну и закон им это позволяет. И изначально когда эта схема вводилась, мы об этом не раз говорили что наверное это не совсем удобная схема.

М. Викторов Не просчитанное предложение.

В. Преображенский До конца не просчитанное, да. Когда было принято решение о создании (неразборчиво) фонда государственного, (неразборчиво) было правильное решение, чтобы посмотреть на результаты его работы, требуется по крайней мере, хотя бы 3 года.

Я. Розова А прошел один год.

В. Преображенский Да. То есть, результатов мы пока не видим, но мы приняли к сожалению новые поправки, эти новые поправки переводят работу застройщиков на СКРОУ счета, значит фонд фактически прекращает свое существование. На СКРОУ счетах будут содержаться деньги дольщиков, в данном случае застрахованные.

Я. Розова Которые застройщик получит только тогда, когда дом будет сдан.

В. Преображенский Дом будет полностью сдан, да. И первое право будет зарегистрировано. Страховая премия в пределах 10 миллионов, то есть для Москвы это достаточно мало, средняя квартира в Москве, она стоит дороже 10 миллионов. Но…

М. Викторов Но это ниже, чем (неразборчиво) комнатная квартира.

В. Преображенский Да. Дольщик получит максимум 10 миллионов. И в этой схеме, к сожалению у нас еще появился банк. А банки как известно, в процентном отношении к застройщикам, у нас гораздо чаще теряют свои лицензии, и банкротятся. Но в данной схеме которая введена, в случае банкротства банка, у нас неизменно наступает банкротство застройщика. В связи с тем, что СКРОУ счета понятно, они переходят АСВ, в распоряжение, а застройщик обязан вернуть денежные средства АСВ опять же по кредиту, и еще должен исполнить свои обязательства по достройке дома, за что предусмотрена собственно говоря, уголовная ответственность.

Я. Розова То есть, если не сдаст, ждет наказание.

В. Преображенский Да. В случае банкротства банка, у него получаются такие условия, что он не в состоянии исполнить свои обязательства. Ну, если конечно же у него нет своих денежных средств на достройку всего…

М. Викторов Ну, я хочу еще что спросить. Есть Москва, а есть еще вся Россия. Вот как эта схема будет работать?

В. Преображенский Ну, во-первых да, у нас ограниченное количество банков, которые смогут обеспечивать проектные финансирования. Сбербанк наверное конечно представлен во всех регионах, а вот все остальные из списка, у кого это не профильная деятельность, они наверное никогда этим заниматься не будут. Сейчас список достаточно ограничен. Во-вторых, так или иначе получается денежные средства дольщиков, они будут располагаться на СКРОУ счетах, в отличии от предыдущей схемы, по которой застройщик пользовался этими денежными средствами при строительстве беспроцентно, то в данном случае, он проценты будет в любом случае платить банку. То есть а понятно, что любые проценты, которые платятся сверх того что было, они так или иначе лягут на плечи потребителей.

М. Викторов Тут хочу задать вопрос, который конечно волнует всех на бытовом уровне. То есть, если вводится что-то новое, то россияне интуитивно чувствуют, что это не приведет к удешевлению. Это приведет только к удорожанию, и конечно все задают вопрос: на ваш взгляд, все-таки 19-й год, впереди новый год, все значит думают, что значит купить там, новый мобильный телефон, или все-таки новый квадратный метр жилья. Насколько вся вот эта схема, нововведение, моет повлиять на себестоимость, и соответственно рост цен в 19-м году?

В. Преображенский Пока до конца не очень понятно, и не уверен, что это отразится именно в 19-м году, так как большинство застройщиков, ну особенно крупных запаслись разрешением на строительство до 1 июля этого года, и на них не распространяются нововведения, то есть они будут достраивать еще по старым правилам.

М. Викторов Запас прочности есть.

В. Преображенский Этот запас прочности достаточно большой, но вот по окончанию 19-го года, там так или иначе пойдут получать новое разрешение.

М. Викторов Хорошо…

В. Преображенский Да, и хотелось бы отметить, я говорю опять же про крупных застройщиков. А более мелкие и средние, они наверное в большинстве своем не имели возможности запастись этими разрешениями.

М. Викторов Вот, еще один важный момент. Идут прогнозы, связанные с закрытием массовым застройщиков. Ну, говорят малых и средних, да? Что собственно говоря, повлечет на объемы вводимого жилья. Если объемы падают, то как правило по закону рынка, цены растут. Если посмотреть статистику последних трех лет, объемы постоянно падали. За 3 квартала этого года, объемы по вводу многоквартирных домов упали почти на 18%. Так все-таки, что будет в 19-м году?

В. Преображенский Опять же, это сложно спрогнозировать, что будет в 19-м году. На мой взгляд, они должны остаться хотя бы на том же уровне, или даже подрасти.

М. Викторов Ну, за Москву я кстати говорю, не беспокоюсь. Москва, это…

В. Преображенский Ну понятно, крупные регионы, да, вполне себя более-менее будут чувствовать не плохо. Вот что касается более отдаленных регионов от центра и малых городов, то там конечно, возможно возникнут проблемы. Потому, что решение по проектному финансированию теперь принимает исключительно банк, и далеко не факт, что банк будет финансировать стройки. И все банки про это говорят что да, это наш коммерческий так сказать виски, поэтому будем рассматривать каждый проект. И на прямые вопросы тому же уважаемому Сбербанку, будете ли вы во всех регионах кредитовать… Конечно же они говорят да, но будем смотреть каждый проект.

Я. Розова А я не могу избавиться, вот пока мы беседуем, меня преследует мысль. Как-то я для себя как для обывателя, не могу понять, а банк что-нибудь может делать с моими деньгами как дольщика, пока они хранятся?

В. Преображенский Нет, не может.

Я. Розова То есть, они просто лежат там мертвым грузом.

В. Преображенский Да.

Я. Розова И у меня гарантировано, что эти деньги, если с банком будет все в порядке, с ними ничего не произойдет.

В. Преображенский Да.

Я. Розова А я их могу изъять?

В. Преображенский Нет.

Я. Розова То есть, если я уже как дольщик внесла, то они уже там остаются до тех пор, пока объект не будет сдан, и я получаю или квартиру…

В. Преображенский Совершенно верно. Тут еще есть одна, тоже не приятная часть. В том, что у нас до 80% продается в ипотеку, до 80% в квартирных жилых домах, оставшиеся там 20% продаются, в том числе с рассрочкой платежа. К сожалению, в новой схеме этой рассрочки платежа не предусмотрено. То есть, так или иначе, если застройщик мог пойти покупателю на встречу, и 30-40% оставшейся суммы дать ему в рассрочку на год до окончания строительства грубо говоря, то сейчас это не возможно, и дольщик будет обязан не хватающую сумму дозанять у банка, взять ипотечный кредит, и опять же…

Я. Розова В общем, страдают все: и застройщики, и дольщики.

М. Викторов Ну, получается за надежность, за безопасность надо платить.

В. Преображенский За надежность надо платить, Чем надежнее, тем…

М. Викторов Можно сказать, даже расплачиваться.

В. Преображенский Хотя есть во многих странах, например в Германии, да? Поэтапное раскрытие СКРОУ счетов. Сколько построено, столько и денежных средств открывается.

М. Викторов Да, насколько я читал, это один из тезисов, которые сейчас предлагаются отраслевому руководству, и даже руководству страны все-таки рассмотреть возможность имеющейся практики европейской, которая работает, и не превращает СКРОУ счета, в так называемые денежные консервы. Хорошо, 120 миллионов. Вот эта планка сейчас как некая там заветная мечта, прописанная в нормах национального проекта, жилье…

Я. Розова 120 миллионов квадратных метров?

М. Викторов Ежегодно, на которые надо выйти. Насколько вот мы смотрели цифры, в том числе на парламентских слушаниях, сейчас доля многоквартирных квартирных домов, примерно где-то там около 40 миллионов. То есть получается, надо сделать рывок чуть ли не в 2-2,5 раза. Насколько это реально, Владислав?

В. Преображенский Ну, безусловно и застройщики, и девелоперы готовы это делать, но в данной ситуации они в том числе зависят от банков. Вопрос, хватит ли денежных средств на замещение денежных средств дольщиков у банков, ну и банки и ЦБ говорит, что хватит. Вопрос дадут ли они, ну наверное этот вопрос к ним. Застройщики и девелоперы с удовольствием построят и 120 миллионов квадратных метров.

М. Викторов То есть, производственный потенциал есть, но как меня учили в институте строительственном, что лучший строительный материал на стройке, это деньги. И вот проблема только одна, надо найти этот строительный материал гарантировано, чтобы он все-таки на рынке был.

В. Преображенский Совершенно верно.

М. Викторов Хорошо, не маловажный вопрос, вот мы немножко коснулись по ценам. Вообще, себестоимость метра жилья, естественно в Москве, в Подмосковье, в Питере. Это такой интимный вопрос, как правило руководители крупный компаний уходят от прямых ответов. Можно с учетом вот этих перспектив Владислав, немного рассказать, все-таки структура, из чего она складывается? Во всяком случае, по Москве.

В. Преображенский По Москве имеется такой вид доплаты, как за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Он включается в арендную плату, но он составляет очень весомую долю в инвестиционной…

М. Викторов По сути, это стоимость земли.

В. Преображенский Да, в инвестиционную стоимость любого проекта, просто львиную долю. Помимо этого регионы, у которых отсутствуют денежные средства на строительство социальных объектов…

М. Викторов А сейчас у всех они отсутствуют.

В. Преображенский Обязывают застройщиков, хочешь строить что-то, строй детский сад, школу, медицинское учреждение, а в некоторых случаях это и пожарные части, встречаются к примеру даже кладбища, ну вот как-то так.

М. Викторов Ну с кладбищами, то оригинально, я бы сказал, заботливо.

Я. Розова Про в крупных регионах, соответственно считается, что раз застройщик строит в крупной регионе, значит он в состоянии и социалку построить. Поэтому, в крупных регионах строят социалку тоже застройщики. Все это безусловно, входит в себестоимость квадратного метра жилья.

М. Викторов Я смотрел статистику, которую клуб инвесторов Москвы готовил в свое время, и очень интересная картинка складывается, что если вот Калининград, стоимость строительно-монтажных работ себестоимости метра ну, примерно 70-73%, там стоимость земли 6%, то уже как такой другой полис город Москва, стоимость строительно-монтажных работ уже где-то 51-53, а доля вот этих всех навесных составляющих… Ну, к примеру там земля действительно там, порядка 15-17%, это очень серьезный уже аргумент, который вот идет туда, в конечную стоимость. И соответственно растет инфраструктура, стоимость садика, школы, поликлиники. Вопрос…

В. Преображенский Подключение к сетям не забывайте.

М. Викторов К сетям, да. И действительно, посмотришь на смету застройщика, и становится понятно, что нелегко отрасли на данный момент, тем более я для сравнения посмотрел нормы рентабельности, и стройка сейчас чуть-чуть опередила почту России. 1,8% норма рентабельности строительных предприятий в среднем. Ну, наверное в Москве она чуть повыше, а где-то она там нулевая, или даже минусовая. Что будет драйвером развития отрасли, что может обсуждаться в правительстве Минстроя президента? До сих пор, мы молились на ипотеку. Ипотека сейчас драйвер?

В. Преображенский Ипотека безусловно драйвер, и видимо будет драйвером. Вопрос, опять же ее стоимость, и относительная стоимость к доходам населения, наверное. Хотя, если взять общемировую практику, стоимость квадратного метра относительно доходов населения, у нас даже достаточно высокие показатели. Хорошие, положительные показатели, по отношению ко всему миру. Конечно же, стоимость ипотеки у нас достаточно высокая. К сожалению, она опять же привязана к ключевой ставке.

М. Викторов Последние месяцы, по сути дела, ставки подросли. Опять-таки, тенденция роста будет дальше. Может надо сейчас всем говорить коллеги, слушатели, берите ипотечный кредит пока дешево, пока квадратный метр относительно дешев.

В. Преображенский Безусловно, с достаточно низкой степенью рентабельности отрасли на данный момент, безусловно каждые вот эти вот дополнительные, на обременение которые добавляются застройщику, в том числе законодателям, конечно же они отражаются на себестоимости, и безусловно, конечно цена будет подрастать.

М. Викторов Понятно.

В. Преображенский Опять же, все достаточно просто, там если ранее деньги дольщиков, ты получал и тратил их непосредственно сразу на стройку, то сейчас они лежат в банке, а ты кредитуешься под эти деньги у банка. Понятно, что ставку банки обещают под те деньги, которые обеспечены, а денежные средства на исковых счетах обещают сделать более-менее приемлемую, но это все обещания, а посмотрим, что будет в реальности.

Я. Розова Нет, ну а потом понятно, пока они лежат, да? А застройщик строит, прошу прощения за тавтологию. Деньги же никак не индексируются, а инфляция съедает какую-то часть.

М. Викторов Ну, я предполагаю, что конечно решение принято, его надо выполнять, хотя конечно есть еще полгода с небольшим…

В. Преображенский Но есть нюансы.

М. Викторов 1 июля 19 года, и конечно надо это время наверное потратить не зря, и прежде всего клуб инвесторов Москвы, чтобы эта схема, она действительно стала для людей не какой-то там страшным названием (неразборчиво), а понятной, удобной, доступной. На одной из встреч я услышал даже такую вещь, что материнский капитал, а таких семей у нас десятки тысяч, оказывается не возможно перечислить на счета СКРО. Потому, что вот пенсионный фонд их не видит, нет соответствующих изменений в соответствующее законодательство. Время еще есть, но видимо надо что-то поправит не только с материнским капиталом. Я хочу задать тоже важный вопрос, который наверное и профессионалов волнует, и на бытовом уровне. Мы вот немножко начали про обманутых дольщиков. Хорошо, никто не хочет стать обманутым. А вообще, вот надежный застройщик, они есть? Кто они, как их выбрать? Буквально вот опять пошла информация, что министр внутренних дел Колокольцев сказал что за полгода еще 20 тысяч обманутых дольщиков. (Неразборчиво) как считали. Как не стать, кто они надежные застройщики, в нынешней системе законодательных координат?

В. Преображенский Безусловно те, кто застрахованы в фонде, чьи стройки застрахованы в государственном фонде, безусловно мне кажется можно считать, что эти дома точно совершенно будут достроены, так или иначе деньги граждан будут защищены. Во-вторых, надо безусловно смотреть на самого застройщика. Если это крупная компания, которая десятилетие работает на рынке, ну наверное это тоже дает некую гарантию того, что все-таки дом будет достроен. Ежели эта компания, которая только появилась, и ее акционеры там или участники непонятные лица, и непонятные юридические лица, которые на рынке никогда не появлялись, наверное стоит задуматься, стоит ли с этой компанией работать.

Я. Розова Михаил Викторов, председатель комитета по строительству московской конфедерации промышленников и предпринимателей, Владислав Преображенский, исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» были в студии «Эха», спасибо.

М. Викторов Спасибо.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире