14:03 , 09 ноября 2018

Коммунальный битвы и споры о долях в квартире

Как известно споры между жильцами одной квартиры порой переходят в такую стадию, что делают просто невыносимым совместное проживание. Это порой выливается в такие баталии, что представляют из себя целые бытовые драмы.

Как же реализовать свое правое на жилье в такой ситуации, когда соседи и жить не дают и размениваться добровольно не согласны. Понятное дело, что долю в таком случае продать очень трудно, потому как она не имеет индивидуализированного выражения, а является абстрактной величиной.

Одним из способов защиты своего жилищного права, как обстоятельно описал в своей статье юрист Бабкин М.А., является принудительный выкуп. Однако здесь надо понимать, что для того, чтобы обязать соседей выкупить вашу долю, или наоборот реализовать свое право на выкуп чей то доли, надо доказать в соответствии с требованиями закона, что ей невозможно пользоваться в соответствии с ее незначительностью. Это делает применение этой нормы закона в правовом исполнении довольно затруднительным и очень спорным, потому как оценка возможности ее использования по назначению остается на усмотрение судьи. А учитывая возможное самодурство, что не редкость в нашей судебной практике, это превращает судебный процесс в некую азартную игру, несмотря на имеющееся определение Верховного суда РФ, на которое сослался Бабкин М.А., где малозначительной суд признал 1/3. Так как практика у нас не прецендентная, а семейные обстоятельства просто пестрят многочисленными жизненными факторами, которые каждый может оценить по своему.

Знаю одно дело, где истец доказал возможность использования своей доли, хотя она в пересчет на квадратные метры составила всего каких-то два-три от общей площади, просто указав, что на них стоит его кровать, а жить ему негде.

В то же время, заставить выкупить свою долю порой бывает просто невозможно вследствие материального положения ответчика.

Остается только искать пути размена. Как в случае, которым я сейчас занимаюсь. При этом надо понимать, что выгодно продать свою долю, да и вообще продать кому-либо при таких обстоятельствах в абстрактном выражении очень трудно. Люди приобретают что-то конкретное, то есть квартиру или комнату, а не право. И если в квартире существуют изолированные комнаты, то есть возможность продать долю именно как комнату.

Здесь имеются два пути, один из которых, такой как выделение доли в натуре, практически не применим к квартирам в многоквартирных жилых домах. Хотя по закону, в соответствии с частью 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ: «3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.» такое право имеется. Но как не раз разъяснял Верховный суд РФ такое требование подлежит удовлетворению, только при наличии технической возможности. Под которой сейчас в правоприменительной практике, почему-то понимается только организация отдельного входа и отдельных инженерных коммуникацию, то есть туалета и кухни. Соответственно, в настоящий момент выделить долю в квартире можно только путем переоборудования квартиры в две другие самостоятельные квартиры. Что практически невозможно. Это делает актуальным такой вариант раздела собственности только для частных домовладений, при наличии опять же технической возможности.

Это связанно с тем, что после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году, законодатель исключил возможность возникновения права собственности как на самостоятельный объект недвижимости на комнаты. За исключением тех, которые уже были приватизированы в коммуналках, или которые еще могут быть приватизированы. Запретив заключение новых отдельных договоров соцнайма на комнаты и соответственно их приватизацию как самостоятельных объектов недвижимости. Здесь опрос по поводу адекватности этого.

Однако все же выход есть. Потому как законом, то есть статьей 247 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность определить порядок пользования квартирой в судебном порядке при не достижении согласия другой стороны. В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ, которые он дал в п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.»

То есть при заявлении такого иска необходимо соблюсти следующие условия:

-изолированные комнаты площадью соразмерные долям в квартире

-сложившийся порядок пользования

При этом если порядок пользования сложился, то площадь комнат, переданных в индивидуальное владение и пользование участникам общей долевой собственности, может незначительно отличаться. Если же определить порядок пользования, закрепив за собственниками права на какие то определенные комнаты, то распорядится своей долей становится гораздо проще и выгодней.

То есть, несмотря на явные законодательные преграды превратить многокомнатную квартиру в коммуналку все же возможно.

Комментарии

3

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

irinaapril 09 ноября 2018 | 14:48

Вы не можете продать свою долю как комнату, если в квартире имеются изолированные комнаты.Можно через суд установить режим пользования комнатами, а если доля продаётся, то этот режим снова следует определять через суд.Вообще долевая собственность в квартире- настоящий тихий ужас.


zlatoalex Алексей Златкин 09 ноября 2018 | 15:37

irinaapril: да, но если порядок определен, то спора уже нет


irinaapril 11 ноября 2018 | 02:02

zlatoalex: с каждым новым собственником порядок устанавливается заново.Вам, как юристу, не стоит писать о том, что вы не знаете точно.Любая смена собственника (любого из собственников) влечет прекращение ранее существовавшего порядка пользования, поскольку никакого правопреемства в данном случае закон не предусматривает, соглашение сторон никаких обязанностей для лиц, в нем не участвовавших, порождать не может.Можно договориться полюбовно.А лучше продать квартиру и разделить деньги, так можно выручить за квартиру больше.

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире