12:35 , 12 июня 2019

Тель-Авив, Нью-Йорк или Лондон: Где выгоднее вложиться в недвижимость

Недавно мы рассказывали о том, что тысячи миллионеров перевели свои капиталы в Израиль. Что они делают с этими деньгами внутри страны? Просто класть на деньги на счет не выгодно — в Израиле практически нулевые ставки по банковским депозитам.

Что остается? В первую очередь, конечно, приходят на ум инвестиции в израильские стартапы — один из самых быстро развивающихся рынков. Но это высокорисковый вариант вложения денег. Сегодня мы поговорим о более консервативных видах инвестиций, а именно, вложениях в недвижимость.

За прошедшее десятилетие рынок недвижимости в Израиле вырос более чем в 2 раза. Годовая доходность от сдачи в аренду квартир колеблется от 1% до 5%, а офисов — от 6% до 10%.

Почему бы израильским инвесторам не вложиться в квартиры в других популярных местах для жизни миллионеров, Нью-Йорке и в Лондоне? Давайте сравним рынки по ключевым параметрам. А для наглядности добавим Москву, так как большинство наших клиентов так или иначе связаны с Россией.

Примечание: данные ниже из Global Property Guide (GPG), где страны сравнивают по ключевым городам.

Цена за квадратный метр. Тель-Авив и Нью-Йорк наравне — квадратный метр обойдется примерно в $17 000. Москва, естественно, отстает: здесь можно купить квадратный метр за $14 000. А вот лондонские метры намного дороже — один стоит почти $30 000.

Сопутствующие покупке и продаже расходы. Это немаловажный показатель, который многие не учитывают в своих расчетах. Сюда могут войти пошлины, комиссии, регистрационные взносы за ипотеку и другие расходы. В Москве они в среднем составляют 23% от стоимости квартиры. В Лондоне и Нью-Йорке практически одинаково — около 10%. В Тель-Авиве — почти 7%.

Валовой доход от аренды для квартиры площадью 120 кв.м. Лидирует Москва (но мы помним, что сами квартиры стоят дешевле, а значит, процент будет от меньшей суммы) — 3,22%. Нью-Йорк, Лондон и Тель-Авив как устоявшиеся рынки практически не отличаются по доходности: 2,91%, 2,71% и 2,68% соответственно.

Налог на доход от аренды. Во всех странах налогообложение конкретной недвижимости может зависеть от множества условий: квартира это или офис, долгосрочная аренда или краткосрочная, есть ли у владельца другие виды недвижимости и т.д. GPG дает усредненное значение, которое тем не менее помогает понять потенциальную налоговую нагрузку. В Нью-Йорке он определяет ее как 30%. В Москве — 20%. В Тель-Авиве — 7,75%. (Данные по Лондону недоступны).

Итак, в сравнении с этими зрелыми и устойчивыми рынками Тель-Авив выигрывает сразу по двум параметрам — дополнительных расходах при вложениях в недвижимость и налогу на доходу от аренды. При этом цены на квадратный метр такие же или ниже.

Что еще нужно знать об израильском рынке недвижимости?

Типичный тель-авивский пейзаж: небоскребы вперемешку со старыми зданиями, подлежащими реновацииТипичный тель-авивский пейзаж: небоскребы вперемешку со старыми зданиями, подлежащими реновации

У него есть один несравненный плюс, который сложно проиллюстрировать только цифрами. Да, цены на израильскую недвижимость с каждым годом растут, но возникает резонное опасение — случиться может все, что угодно, и бум недвижимости всегда может так же резко прекратиться. Правда, мы считаем, что этого не произойдет, и вот почему.

Если территория Израиля изменится в результате соглашения с палестинцами, то она только уменьшится. А значит, всех израильтян придется расселить внутри «зеленой черты», что спровоцирует еще более высокий спрос на недвижимость.

Население Израиля, нуждающееся в жилье, будет расти с каждым годом. Это страна с самым большим приростом населения за счет рождаемости. А еще есть и значительный приток за счет репатриации — к 2024 году население страны должно вырасти до 10 млн человек.

Израильская недвижимость востребована у евреев всего мира. Кто-то покупает жилье в Израиле по сионистским или религиозным причинам, кто-то выгодно вкладывается в недвижимость и знает, что его не разлучат с собственностью, потому что у него уже есть израильский паспорт, а результат один: спрос, а соответственно цены на жилье, это повышает.

Местная реновация повышает стоимость квартир. Согласно плану «ТАМА 38», дома укрепляют от землетрясения или сносят и строят новые, устойчивые. В результате появляются либо обновленные дома, либо новые здания с более высокой стоимостью квадратного метра.

В Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы.Как мы упоминали в начале текста, положить деньги в банк и заработать на процентах не получится. А вот вложиться в недвижимость внутри страны и оставить свои капиталы тут — вполне.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире