В пылу борьбы с неуплатой налогов московские власти обнаружили скрытые резервы – «подпольную» сдачу жилья в аренду. И решили на борьбу с этим пагубным явлением бросить всех инспекторов: и налоговых из инспекций ФНС, и участковых из отделений полиции.

Но сначала хотелось бы разобраться, почему не платят налоги хозяева-арендодатели? Ведь сегодня есть по меньшей мере две законных схемы для уплаты налогов при сдаче в аренду жилья. Это обычный НДФЛ, когда все полученные доходы облагаются по ставке 13%, но в этом случае можно уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму расходов по поддержанию жилья в пристойном виде, на оплату коммунальных и других дополнительных услуг. Так можно заплатить гораздо меньше, чем 13 тыс. руб. с каждых 100 тыс. руб., полученных от сдачи жилья в аренду. Правда, тогда придется подавать декларацию, заполнить которую самостоятельно довольно затруднительно.

Второй способ, которым могут воспользоваться сегодня не только москвичи – патент. Согласно пп. 56 п. 2 ст. 346.25.1 Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения на основе патента возможно индивидуальным предпринимателем в отношении предпринимательской деятельности по передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

В этом случае вообще не имеет значения, на какую сумму арендной платы договорились стороны, и нет почти никаких вычетов (только страховые взносы). Ежегодно необходимо уплачивать налог в фиксированной сумме (сейчас чуть больше 40 тыс. руб. в год), зато отчетности вообще никакой нет.

В некоторых регионах или даже в отдельных муниципалитетах этот вид экономической деятельности может быть переведен на ЕНВД в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ, если предприниматель сдает в каждом объекте не более 500 кв. м. – это уже третий вариант налогообложения. Вмененный доход не зависит от суммы арендной платы, по ст. 346.29 Налогового кодекса РФ его получают из расчета 1 000 руб. в месяц за каждый кв.м. сдаваемой площади. С учетом коэффициентов и ставки налоговая нагрузка будет составлять приблизительно 2 700 руб./кв.м. в год.

Хлопотно? Да. Понятно? Не очень. Да и вообще платить налоги не хочется… При любом варианте сумма налога за год примерно равна среднему размеру месячной арендной платы, и не исключено, что арендодатели просто поднимут цены на этом рынке, чтобы компенсировать за счет арендаторов свои налоговые расходы.

По официальным данным в аренду сдается каждый десятый объект недвижимости, а в реальности гораздо больше, скорее всего каждый седьмой или даже каждый пятый. Поэтому можно представить, сколько налогов не доходит в московские инспекции, если в городе более 75 тыс. жилых домов. По оценке самих экономистов московского правительства город недополучает порядка 5 млрд. рублей в год. Во сколько обойдутся мероприятия по выявлению «серых арендодателей» — никто не подсчитывал, но вряд ли сумма будет много меньше.

Кроме того, сама вероятность того, что участковые инспекторы будут устраивать рейды вместе с налоговыми коллегами, крайне мала. Во-первых, у полиции достаточно своих дел, и особого улучшения от поимки нескольких неплательщиков налогов в их статистике не будет. Во-вторых, по ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно, и никто не вправе проникнуть в него против воли владельца и уж полиции это хорошо известно. Активность коммунальщиков может привести к тому, что вместо четкой и своевременной оплаты услуг арендаторами наступит рост сумм неоплаченных счетов по пустующим квартирам, а еще придется бесконечно разыскивать и совестить их собственников.

Противостоять этим действиям будут: привычка не платить налоги, в том числе и с аренды, недоверие к госслужащим и управляющим компаниям, а еще полное отсутствие мотивации граждан к добросовестности в налоговой сфере. Вместо разработки эффективных механизмов защиты прав собственников и арендаторов, удобных и понятных схем уплаты налогов, госорганы по старинке продолжают устрашать наказаниями за неисполнение обязанностей. Складывается впечатление, что вся эта кампания по борьбе с «серой» арендой – всего лишь очередная «страшилка». Похоже, прекращая «кошмарить» бизнес, инспекторы переходят на «кошмары» граждан.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире