Минувший 2019 год был богат на события на рынке недвижимости. Изменения оказались настолько глобальными, что их последствия будут ощутимы ближайшие несколько нет. Однако какие же события стали ключевыми и окажут влияние на рынок в наступившем 2020 году?

Проектное финансирование и эскроу счета

Переход на проектное финансирование и работа с эскроу, безусловно, стали самыми главными событиями 2019 года. Жизнь дольщиков и застройщиков буквально разделилась на до и после 1 июля. По данным Правительства РФ, по новым правилам строится 25,3 из 109,6 млн кв. м жилья. Под проекты банки открыли кредитные линии на сумму свыше 820 млрд рублей.

Однако, чем дальше в регионы, тем сложнее происходит процесс перехода. К работе в новых условиях оказались не готовы как сами застройщики, так и банки. У последних попросту, не хватило кадрового резерва, чтобы оперативно перестроится. В результате часть застройщиков оказалась «за бортом» и ждут помощи от государства, а те, кто смог достраивать объекты по старым правилам находятся в подвешенном состоянии и не приняли окончательного решения, останутся ли в строительном бизнесе.

В целом, переход проходит при активной поддержке властей и в 2020 году он продолжится. Кроме того, в этом году завершится технически процесс заключения ДДУ по старой схеме финансирования. Такие объекты должны быть достроены в течение ближайших двух лет. Риск ухода компаний с рынка и работа с банковскими кредитами привели к удорожанию жилья. В среднем по стране цены выросли на 8%. В отдельных регионах на 12%-14%. Цифры оказались более оптимистичными, чем прогнозы экспертов. Однако подводить итоги рано, ведь большая часть проектов в стране достраивается по старым правилам.

Что касается введения эскроу счетов, то такая практика в будущем, по замыслу властей, должна искоренить такие явления как «обманутые дольщики». Теперь у застройщиков нет доступа к деньгам покупателей квартир по ДДУ. Однако сам механизм возврата денег дольщикам в случае недостройки объекта малопонятен. Сегодня сложно сказать, как и в каком объеме банки смогут возвращать средства. Непонятно какие именно издержки может понести дольщик. Ведь пока средства находятся на счетах и идет строительство, люди выплачивают ипотечные кредиты и проценты по ним.

Снижение ипотечных ставок

Ипотека в России остается одним из самых доступных инструментов при приобретении жилья. В декабре 2019 год средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях с учетом всех российских банков снизилась с 9,68% до 9,2%. Такие цифры привел Центробанк в бюллетене «О чем говорят тренды». Подобная динамика сложилась благодаря снижению ключевой ставки ЦБ, которая с июня 2019 года менялась 5 раз. В декабре она составила 6,25%. Всего за полгода ставка снизилась на 1,5 п.п., также установив новый исторический минимум. Банк России уже спрогнозировал, что к концу текущего года она может составить менее 4%. Таким образом, есть тенденции к снижению ставок по всем видам кредитов, в том числе, ипотечных.

Падающий спрос

Несмотря на снижение ставок на кредиты под жилье к концу 2019 года, бума на этот продукт не случилось. Так, например, в столице число заключенных ДДУ в III квартале сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Более того, падение спроса произошло и на рынке вторичного жилья. Свою роль в этом сыграли два фактора. Из-за повышения цен на жилье часть потенциальных покупателей просто не смогли взять нужную сумму в ипотеку. Другая часть отложила принятия решение о покупке квартиры в надежде на дальнейшее снижение ставок. Собственно, Центробанк подтверждает эти ожидания. Однако, в условиях существующей экономической ситуации и падения реальных доходов населения, вернуться к высоким показателям рынок сможет при ставке по ипотеке не более 5%. Сможет ли банковский сектор прийти к таким показателям? В ближайший год, вряд ли.

Брать или не брать

Вопрос, брать квартиру в ипотеку сейчас или подождать, бы одним из самых часто задаваемых в 2019 году. Эксперты не пришли к одному мнению. В первом полугодии всех тревожил переход на новые правила работы и возможное подорожание жилья. Во втором полугодии, люди взяли выжидательную позицию из-за снижения ключевой ставки и надежды на снижение стоимости ипотечных кредитов. В начале 2020 года, дать однозначный ответ все также сложно. Предсказать можно только то, что количество объектов в продаже сокращается. А после того, как будут сданы проекты, достраиваемые по старым правилам, предложение станет еще меньше. Покупатель рискует столкнуться с проблемой отсутствия выбора.

При этом определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования. Согласно постановлению правительства, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

«Он напомнил, что технически процесс заключения договоров долевого участия по старой схеме финансирования завершится в 2020 году, достройка объектов по ним продлится около полутора лет.


Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире