С начала 2019 года жилая недвижимость в большинстве городов России в среднем подорожала на 7 — 9%. При этом рост цен в двух столицах превышает общие показатели по стране: цена квадратного метра жилья массового сегмента в Москве увеличилась на 10.4%, а в Санкт-Петербурге — на 14,1%.

Закономерно высокий процент прироста цен показала недвижимость в городе-курорте Сочи — 18,5% за кв.м., который в общей статистике компенсирует, к примеру, Владивосток — там средняя цена квадратного метра жилой недвижимости ко второму полугодию 2019 года упала на 2.5%. Но даже при этом прослеживается четкая тенденция к росту стоимости жилья.

Наряду с традиционно высокими темпами инфляции 4-5% и увеличением НДС на 2%, которое отразилось на стоимость товаров и услуг, применяемых в строительстве, самый большой вклад в рост цен на новостройки внёс переход на новую схему работы. С 1 июля 2019 года застройщики не могут привлекать средства дольщиков для строительства новых объектов.

Деньги, которые покупатели вносят за свои будущие квартиры, заморожены на эскроу-счетах до наступления указанного в договоре события — до сдачи объекта в эксплуатацию. Это значит, что после полного перехода отрасли на «новые рельсы» предложение жилья на ранней стадии строительства по низкой цене окончательно исчезнет с рынка, оказав существенное влияние на общую статистику цен по России.

В сделке между покупателем и продавцом недвижимости появился третий участник — банк как гарант сохранности средств дольщика. Фактически выгоду от разницы в цене между строящейся и готовой недвижимостью банк берет на себя, выдавая девелоперам средства на строительство объектов под определенный процент. При новой схеме работы к себестоимости квадратного метра жилья, формирующейся в основном из расходов на строительные материалы и услуги, добавляется стоимость обслуживания банковского кредита.

При этом банки финансируют строительство по принципу не проектного, а инвестиционного кредитования. То есть, сегодня средняя ставка кредита под строительство составляет 11-14% в зависимости от надежности застройщика и при достижении 100% заемных средств снижается не до нуля, а только до 4-6%.

В первом полугодии застройщики наращивали темпы строительства и старались заключить необходимый для соответствия критериям Минфина объем договоров, чтобы продолжить работу по ДДУ. Для укрепления своей финансовой базы и повышения маржинальности проектов, девелоперы разрабатывали различные маркетинговые акции, привлекали покупателей бонусами и скидками.

В СМИ активно обсуждалась тема грядущего повышения цен, поэтому на «горящее» предложение покупатели отвечали повышенным спросом. Доля инвестиций в жилую недвижимость России за этот период стала максимальной за всю историю рынка и достигла 35%. Для сравнения, в первом полугодии 2018 года она составляла всего 18%.

В ближайшее время, когда проекты, реализуемые по старым правилам, будут сданы, всем застройщикам придется обратиться за проектным финансированием в банк или строить на собственные средства и продавать уже готовую недвижимость, а это под силу только компаниям с очень солидной финансовой базой.

Банки в свою очередь будут финансировать ограниченное число объектов с надежным обоснованием маржинальности проектов, опасаясь неспособности застройщиков отвечать по своим кредитным обязательствам. Такая картина ведет к серьезному риску ухода с рынка малого и среднего бизнеса, монополизации строительного сектора, сокращению предложения и росту цен на жилую недвижимость на 12-14%.

Ситуацию можно сбалансировать, обратившись к европейскому опыту и дать доступ девелоперам к деньгам дольщиков. Поэтапное раскрытие эксроу – реальная возможность стабилизировать шаткое положение в отрасли малого и среднего бизнеса. Но власть и, в частности, Банк России пока не готовы к такому развитию событий, опасаясь риска неплатежей по кредитам на строительство.



Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире