12:18 , 11 января 2016

Недвижимость, напоминание о катастрофе

Россия отпраздновала приход 2016 года. И тепер можно ожидать значительное падение курса рубля, которое зафиксирует еще большее падение цен на жилье. Зафиксирует в долларах. А затем цены продолжат идти вниз уже в рублях.

Оценивая перспективу, нельзя не вспомнить наш прогноз. Сделан он был еще в начале 2015 года. Мы в ИГСО предупреждали тогда, что долларовые цены на недвижимость в России упадут еще минимум в два раза, прежде чем рынок достигнет дна. «После падения цен на недвижимость, строительный сектор окажется в затяжной депрессии, если только государство не изменит своей социально-экономической политики и не обеспечит восстановление спроса». Оно не стремится это сделать, и порядка 30% застройщиков могут разориться в 2016 году. В столице и Подмосковье они задерживают зарплату, но держатся.

Застройщики пока держатся. Но рынок едва дышит. И после того, как еще раз упадет рубль (но не из-за этого) спрос в экономике вновь сожмется. На жилье он особенно уменьшится, и мы войдем в новый период кризиса. Фирмы одна за другой будут адаптироваться к нему, сокращая персонал.

В 2010-2011 годах одновременное стимулирование продаж недвижимости и строительства обеспечило внутреннюю основу для выхода экономики из первой волны кризиса. Ныне государство держится иной стратегии: о дешевой ипотеке никто больше не мечтает. Спад в экономике нарастает, а увольнения и риск увольнений после праздников это не основа для активизации кредитования. С учетом того, что вторая волна только поднимается и рубль пройдет еще ряд периодов ослабления, российская недвижимость еще значительно подешевеет.

Вторая волна кризиса, это не повторение событий 2008-2009 годов, а их развитие. Наш рынок недвижимости, согласно этой логике, еще долго будет эпицентром кризиса. В 2016 году здесь произойдет новый спад продаж. Этому поможет политика государства, направленная на перераспределение денег из кошельков россиян в пользу корпораций и особо привилегированных лиц.

В 2014 году произошло первичное — спрогнозированное ИГСО падение цен на жилую и коммерческую недвижимость. В Москве и крупных городах долларовые цены опустились в 1,5-2 раза. В сравнении с абсолютным максимумом 2007 года, по оценке приводимой Дни.ру, падение произошло в 2,5 раза. При этом пузырь на столичном рынке не лопнул, а лишь начал сдуваться. С учетом девальвации рубля и понижением доступности ипотечных кредитов, падение покупательной способности населения в 2015 году все сильнее давило на рынок жилья.

Для активизации продаж не доставало и рублевого снижения цен, там, где оно имело место. Правительство тоже старалось «помочь», определив, что без налога квартиру теперь можно продать лишь после пяти лет владения. В 2015 году еще действовало правило трех лет. Вряд ли эта политика поможет всем застройщикам, но продавцам она уже давно не по вкусу. Что же касается тех, кто относится к потенциальным покупателям, то их беда — нехватка денег.

Правило пяти лет вступило в силу с 1 января 2016 года, а кризис в силе уже несколько лет. От года к году он разворачивался все больше, и теперь власти пошли на новые меры. За ними последуют и другие. Очевидно, что относительно качественное новое жилье со вторичного рынка решено отсечь от покупателей, которые и без того тяготеют к новостройкам. Однако все это не спасет рынок как целое. Тенденция на нем определилась давно. И это тенденция катастрофы.


Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире