10:32 , 26 июля 2015

Продавцы вторичного жилья снова упустят волну

Удивляет недальновидность продавцов на вторичном рынке жилья. Она, кажется, более всего проявляется в Москве и Подмосковье. Уже не раз было сказано: продавший дешевле сегодня заработает больше, чем тот, кто продаст дороже завтра. И сейчас, когда рубль вновь заколебался, это правило стоило бы усвоить и действовать. Ситуация-то уже не новая.

Продавцы вторичных квартир и домов привыкли за долгие «нулевые годы», что рынок все время повернут к ним лицом. Привыкли, что не нужно думать, а если бездействовать — если ждать, то можно выручить больше денег. Естественно на вторичном рынке у нас (до второй волны кризиса) господствовал мелкий продавец, бизнесмены и чиновники в квартиры инвестировали. Только теперь некоторые начинают их скидывать, убедившись на практике, до чего недвижимость ненадежное вложение. Но еще год назад у большинства продавцов «вторички» и держателей инвестиционных квартир была уверенность в бесконечном росте цен. Положение же переменилось.

В 2012-2013 годах наметился сдвиг на рынке недвижимости, о чем автор предупреждал. А впереди было падение цен, естественно исчисляемых в долларах. И вот настал 2014 год, а с ним наступил и крах старого рынка недвижимости (http://echo.msk.ru/blog/koltashov/1429282-echo/). И хотя затем ситуация улучшилась, укрепился рубль, подешевели и стали вновь (после зимней паники) выдаваться ипотечные кредиты, активизировались продажи — это не отменяет пропущенного продавцами со вторичного рынка урока. Кстати, не факт, что все продавцы нового жилья его тоже не прогуляли. Хотя, объективно они в лучшем положении.

Квартиры в новостройках продаются (с учетом недорогой отделки) дешевле, чем жилье в старых домах с отделкой по чужому вкусу. Фирмы-застройщики используют это свое старое преимущество. Потому дела у них не так плохи, как у тех кто сидит и ждет на вторичном рынке покупателя, который вдруг сметет все по любой цене. В сущности старое жилье не должно стоить дороже. Почему? Да потому, что квартиры чаще всего имеют плохую и неисправимую планировку, трубопроводы изношены, а сами дома зачастую просятся на снос. Отделка по чужому вкусу — тоже не преимущество. Но этого понять не в состоянии почти никто из продавцов «вторичнки». Поймут со временем. Рынок объяснит.

Может быть продавцы вторичных квартир надеются на удешевление ипотеки? Процесс этот нормален для кризисных условий, так было и в США после того как в 2006-2007 годах кредиты на жилье дорожали. Однако эту рыбку нужно еще уметь поймать в конкурентном потоке. Для этого же, требуется увидеть очевидное: те, кто в первой половине 2014 года сбыли свои квартиры и перевели деньги в доллары смогли позднее купить более хорошее жилье. Выражаясь языком экономики, они заработали. Но может быть правильнее сказать, что они поймали волну?

Сейчас надвигается еще одна такая волна. Нельзя гарантировать, что после нового провала курса рубля к доллару, российская валюта снова на время немного укрепится. Нельзя это и исключить. Однако мировые цены на нефть будут снижаться под давлением кризиса в экономиках БРИКС и ЕС, а также на малых «развивающихся рынках». Собственный российский спад продаж и производства также потянет рубль вниз, как тянет он вниз продажи жилья даже у застройщиков в ближнем Подмосковье. А именно туда сместился в 2014 году спрос; слишком дорогой стала столица.

Самое разумное, что могли бы сделать продавцы на вторичном рынке, это  перестать быть дополнением застройщиков. Для этого нужно начать играть на понижение — снижать цены и перехватывать тех немногих, покупателей, что имеются на рынке. Необходимо перетягивать всех, кто готов сделать покупку с рынка нового жилья. В этом случае можно быть уверенными, что вырученные деньги в долларах будут большими чем после того, как курс российской валюты вновь опустится.

А упасть рубль может сильно. Это тоже надо учитывать. Его укрепили за счет валютных интервенций ЦБ и входа на рынок облигаций иностранных спекулянтов. Весной 2015 года рубль оказался серьезно переоценен. Это положение уже начало меняться, и отток капиталов с фондового рынка можно ожидать. Приближаются и выплаты иностранным кредиторам по корпоративным долгам. Это повысит спрос на доллары и евро. Потому 90 рублей за доллар к концу года может оказаться нормальной ценой. И продавцы на вторичном рынке должны бы призадуматься. Но они не станут менять своего поведения, в этом можно быть уверенными.

Зато компании-застройщики могут оказаться более гибкими. Немалые скидки делаются сейчас на строящееся жилье. Однако основное оружие еще — дешевеющая ипотека. И здесь на стороне застройщиков играют не только неповоротливые и недальновидные продавцы вторичного рынка жилья, но и ЦБ РФ, а также коммерческие банки. Но нужно помнить, что за первое полугодие 2015 года, по данным министра строительства и ЖКХ, введено 33,9 млн кв метров жилья. Это на 24,6% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Предложение возрастает. Сдаются дома, строительство коих началось в условиях положительной динамики на рынке. Покупатель же стал более избирательным.

Застройщики не склонны сидеть на не проданной недвижимости, и успокаивать себя тем, что якобы скоро нефть будет опять стоить 110 долларов за баррель. Им нужно возвращать капитал. На их стороне банки, что не заинтересованы ни в коллапсе отрасли, ни в собственных убытках по ее итогам. Продавец на вторичном рынке одинок. И хотя у него опять есть возможность выгодно сыграть. Он ее снова упустит.


Загрузка комментариев...

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире