10:59 , 15 мая 2017

Почему программа реновации в Москве обречена на провал

Все вроде бы уже в курсе, что Правительство Москвы с упорством, достойным лучшего применения, пытается продавить свою программу реновации, связанную с необходимостью сноса многоквартирных домов. От разнонаправленных митингов уже не протолкнуться. Город «встал на уши».

Только ленивый не высказался о том, что законопроект о реновации содержит в себе положения, противоречащие Конституции, жилищному и гражданскому законодательству.
Всем также уже известно, что Правительство Москвы, осознав, что малость погорячилось, пытается что-то подкорректировать в законопроекте, в том числе, в части равноценного возмещения собственникам изымаемого в связи с предполагаемым сносом жилья имущества, денежных компенсаций, права на судебную защиту и прочих мелочей.

Правительство Москвы даже осознало, что учет голосов собственников должен производиться не по принципу простого большинства голосов и заявило, что теперь решение об участии в программе должны принять 23 голосов собственников многоквартирного дома, который пойдет под снос.

Но все это не решает проблемы.

Фактически снос дома с последующим расселением бывших собственников в другие, новые дома, означает отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности (общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Т.е. если условные 10 собственников владели в известных долях правом собственности на земельный участок, стены, перекрытия, фундамент, помещения общего пользования в своем доме, то после его сноса право общей долевой собственности у них прекращается.

Что эквивалентно уменьшению размера общего имущество до нулевого значения.

И тут-то кроется фундаментальное, на мой взгляд, непреодолимое препятствие.

Допустим за включение в программу (снос дома и расселение) проголосовали 9 собственников из 10 возможных. Квалифицированное большинство.
По мысли московского Правительства вопрос решен и можно подгонять экскаваторы к стенам вожделенного объекта недвижимости.
Что значит один человек против девяти? Один должен подчиниться воле девяти, ведь правда?
Как писал Маяковский: «Единица, кому она нужна? Голос единицы тоньше писка…»

Это так, но только не в этом случае.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Т.е. может быть 9, 90, 900 человек «За», а один «Против», но Основной закон стоит на страже его индивидуальных прав и свобод.
Ограничены эти права и свободы могут быть только федеральным законом, и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 ст. 55 Конституции РФ).

Моей персональной фантазии не хватает на то, чтобы придумать обоснование ограничения прав собственника, обусловленное желанием его соседей переехать в другой дом и другую квартиру.
На такое желание возражение простое: хотите — переезжайте. За свой счет и куда пожелаете. Препятствия отсутствуют. В Москве полно не проданных застройщиками квартир. Вам будут рады.
Про конституционный строй и безопасность государства говорить не стану, т.к. еще сложней представить себе пятиэтажку, угрожающую основам этого строя и безопасности страны.
Жизнь и здоровье — это святое. Эти права повесомее права собственности. Но для их обеспечения никаких реноваций выдумывать не надо. Все уже давно придумано. Правда, не так выгодно, как хотелось бы московскому Правительству.

Но, оставим Конституцию, в свете последних событий выясняется, что ее даже собраться и хором почитать нельзя. Надо сначала согласовать сие публичное мероприятие.

Но есть еще парочка препятствий.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанное право охраняется статьей 35 Конституции, о которой уже много говорили.
В соответствии с частью 1 статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Всех — это значит не девять из десяти, а всех десяти. И не меньше.
Изменение этой нормы Гражданского кодекса представляется невозможным, т.к. ведет к подрыву основополагающих норм вещного права.

Но и это не все.

Выше сказано, что снос ведет к уменьшению общего имущества. До нуля.
Часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса говорит, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Вот тут мы как раз получаем прямую взаимосвязь жилищного и упомянутого выше гражданского законодательства.
А часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса нам повествует о том, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Вот она, реконструкция, о которой многие говорили и которая, по мнению многих, в том числе, Сергея Семеновича Собянина, требует квалифицированного большинства в 2/3 голосов собственников.
Но реконструкция реконструкции рознь. Если реконструкция ведет к увеличению общего имущества, то за нее достаточно проголосовать 2/3, а в некоторых случаях (когда не реконструкция, а, к примеру, модернизация) и вовсе более 50% собственникам (точнее, их голосам, что часто путают).

Но когда речь идет ОБ УМЕНЬШЕНИИ общего имущества, закон требует согласия ВСЕХ собственников. Без исключения.

Единственный возможный вариант реновации, который можно придумать без изменения указанных норм конституционного, гражданского и жилищного законодательства — это вариант с переселением ВСЕХ собственников одного дома в квартиры не меньшие по размерам и стоимости, находящиеся ТОЖЕ В ОДНОМ доме. И при этом учитывать, что размер и стоимость доли каждого собственника в общем имуществе, включая долю в праве на земельный участок, в новом доме, должны быть не меньше, чем то же самое в старом доме.
Тогда можно обойтись теми 23 голосов, о которых в последнюю неделю вспомнили в Правительстве Москвы.

Но такой вариант представляется совершенно фантастическим и абсолютно не выгодным с экономической точки зрения.




Комментарии

25

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.
>
Не заполнено
Не заполнено

Не заполнено
Не заполнено минимум 6 символов
Не заполнено

На вашу почту придет письмо со ссылкой на страницу восстановления пароля

Войти через соцсети:

X Q / 0
Зарегистрируйтесь

Если нет своего аккаунта

Авторизируйтесь

Если у вас уже есть аккаунт


djuga 15 мая 2017 | 11:58

Да, "гладко было на бумаге, да забыли про овраги"...


rgd_5 15 мая 2017 | 12:02

Дмитрий Славин юрист: Почему программа реновации в Москве обречена на провал
***
Неплохой текст.

Но заглавие никак не соответствует содержанию поста.:)

На мой взгляд государственные воры ни за что не отступят от своей программы "реновации". - На кону многие сотни миллиардов рублей. - И нет такого преступления на которое они не пойдут чтобы продавить свою "реновацию".


dms67 Дмитрий Славин 15 мая 2017 | 12:37

rgd_5: Вопрос не в преступлениях, а в соблюдении фундаментальных норм вещного права. Если указанные положения законов будут нарушены, то любой собственник, не принимавший участия в голосовании (не на активном гражданине, а в порядке, предусмотренном ст.ст.45-48 ЖК РФ и ст.ст. 181.1-181.5 ГК РФ), может оспорить такое решение, даже если он будет единственным, кто не проголосовал.
Простенький запрос к судебной практике дает понять, что такие иски имеются и их немало. И я не нашел ни одного, который не был бы удовлетворен.
Но, допустим, что наша судебная система решит пойти, как обычно, на поводу у исполнительной власти.
В таком варианте мы имеем нарушение государством ст. 1 протокола 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Иск в ЕСПЧ по такому делу обречен на удовлетворение.
А если их будет много, то можно представить себе размер компенсаций, которые обяжут выплатить Российскую Федерацию.
Если такие иски будут массовыми, то возможна попытка не признать решения ЕСПЧ подлежащими исполнению, как уже пытаются сделать с некоторыми делами по ЮКОСу.
Но одно дело - это нехорошо, но Совет Европы может и пережить. А когда речь пойдет о десятках или сотнях, то можно ведь встать перед вопросом об исключении из Совета Европы. Не слишком ли дорогая цена?


rgd_5 15 мая 2017 | 12:42

dms67 Дмитрий Славин 15 мая 2017 | 12:37 rgd_5:
Вопрос не в преступлениях, а в соблюдении фундаментальных норм ...
***
Да плевали они на все фундаментальные нормы с любой башни Кремля.:)


dms67 Дмитрий Славин 15 мая 2017 | 12:46

rgd_5: Опять согласен. Но есть такая присказка: "Не плюй через плечо, когда кругом колодцы". Они ж не завтра помирать собрались? Им еще жить надо. А где и как - это может оказаться под вопросом. У нас народ терпеливый, но если у него отнимают последнее, то его реакция может быть вполне адекватной. Кому нечего терять, тот ни перед чем не останавливается.
Это уже проходили.


rgd_5 15 мая 2017 | 12:45

dms67: dms67: dms67 Дмитрий Славин 15 мая 2017 | 12:37 rgd_5:
... такие иски имеются и их немало. ...
***
Да, имеются. - Но скоро не будет.


rgd_5 15 мая 2017 | 12:47

dms67 Дмитрий Славин 15 мая 2017 | 12:37 rgd_5:
... Иск в ЕСПЧ по такому делу обречен на удовлетворение. ...
***
Вовсе нет. - Он застрянет ещё на подходе к ЕСПЧ.:)


rgd_5 15 мая 2017 | 12:57

dms67 Дмитрий Славин 15 мая 2017 | 12:37 rgd_5:
... Если такие иски будут массовыми ... встать перед вопросом об исключении из Совета Европы. Не слишком ли дорогая цена?
***
Даже если такие иски будут массовыми и встанет вопрос об исключении из Совета Европы - это ничего не изменит.

Поймите простую вещь - когда снесут Ваш дом, то у Вас не останется ничего физически и юридически. - Вообще ничего: ни жилья, ни собственности, ни земли под снесённым домом. - И Вы поедете туда куда Вам скажут - хоть за МКАД, хоть в Сибирь в юрту оленевода. - И ещё спасибо скажете.:)


alekseeyy 15 мая 2017 | 12:32

У нас законы можно или переписать или временно приостановить или выпустить поверх другой закон или наконец просто всех послать в наш суд.


vladimir1_57 15 мая 2017 | 12:34

Всех переселить!!! а кто откажется, отключить электричество, воду и отопление.


curhatuy6 15 мая 2017 | 12:41

Непонятна одна вещь. Почему перед выборами 18 года жителям решили намазать скипидаром одно место? Вместо тормоза нажали на газ? В чем свинья зарыта?:)))


sla93 15 мая 2017 | 13:09

curhatuy6: Свинья зарыта в том,что перед выборами Путин лично вмешается и заставить московскую власть соблюдать Конституцию(намек Путин уже дал) и тогда 2 миллиона москвичей как один проголосуют за него,как за единственого спасителя и защитника..


curhatuy6 15 мая 2017 | 13:46

sla93: Когда "лавочка" реновации заработает (а говорят осенью) её сможет остановить разве что всеобщий потоп. И уж не как переседент:)))


sla93 15 мая 2017 | 14:21

curhatuy6: Путин в России замещает Бога-для него остановить или точнее переформатировать снос ничего не стоит или вернее стоит закорючки в Указе.


curhatuy6 15 мая 2017 | 17:14

sla93: Переоцениваете. Когда пахнет ОЧЕНЬ большими деньгами даже заместитель бессилен:)))


sla93 15 мая 2017 | 17:38

curhatuy6: Для Путина власть важнее...Он все-равно всех кинет..но после 2018-го))


saamov Григорий Сомов 15 мая 2017 | 13:53

Начиная с коммунистических времён, наша власть врёт, что якобы всё для человека, для блага человека. Смотря, конечно, кто эти человеки? Вот именно! Именно для их блага всё и делается, а масса стерпит, как всегда.
Мы сами виноваты.


figure43 15 мая 2017 | 14:00

А слово "РЕНОВАЦИЯ" какое вообще отношение имеет ко всему этому?
Снос, расселение, новая застройка, уплотнение - понятно.
Так причем тут реновация?


yusu 16 мая 2017 | 00:24

figure43: "Так причем тут реновация?". Эвфемизм, вроде: аннексия Крыма - "возвращение в родную гавань".


15 мая 2017 | 15:24

Почему собственники дома и участка под домом не могут сговориться на собрании и сами продать свой участок застройщику, взяв в зачет оплаты квартиры в новом доме того же застройщика? Ведь участки в центре и у метро гораздо дороже домов, которые на них построены, да с дворами?


tcherkassbm 15 мая 2017 | 21:04

Что касается выигрыша для жителей сносимых домов. Как и в финансовых пирамидах в выигрыше будут жители первых десятков сносимых домов. В первую очередь будут сноситься дома, расположенные на участках, которые принесут наибольшую прибыль застройщикам. С помпой по всем правительственным каналам будут показаны переезды счастливых новоселов в новые квартиры, которые действительно будут очень даже неплохими. Возможно, как обещает Собянин, отказавшимся от переезда выплатят стоимость их жилья по реально рыночным ценам. Это будет в начале процесса. Затем все станет гораздо хуже. Внезапно обнаружится, что кончились деньги, выделенные на реновацию из городского бюджета, и необходимы новые вливания. Процесс замедлится, и на какой-то стадии вообще заглохнет.


akramar 13 июня 2017 | 15:34

tcherkassbm: Я сам живу в пятиэтажке 1960 г. п. Но она добротная, кирпичная, с просторными квартирами. И попала в программу. Я не знаю, почему, но на сайте мэрии указано, что на данный момент из 53% проголосовавших квартир "за" высказались 63%, а против - 37. Район престижным не является (хоть и около метро расположен), но я бы из этого дома в многоэтажный муравейник очень не хотел бы переезжать. Поэтому искренне надеюсь, что либо голосование не наберёт 2/3, либо до нашего дома руки мэрии не успеют дойти, тем более, что сейчас в нём проводится капитальный ремонт: заменяют электропроводку, также на текущий год запланирована замена труб водоснабжения и отопления. Ну а то, что московской власти не удастся реализовать эту программу в полной мере, думаю, очевидно и так: всё это похоже на МММ.


grosvaterchen 15 мая 2017 | 22:40

как обычно все через ж, при себестоимости возведения коробки в 30 т. руб за кв.м, и учитывая стоимость жилья в нерезиновой, собственники жилья тупо могут снять себе квартиры на пару лет, снести свой старый дом, построить на его месте новый, но на 1-2 этажа выше, а на деньги вырученные от продажи лишних квартир оплатить строительство коробки, да еще может хватит и на увеличение площади, строительства подземных паркингов, ландшафтный дизайн.... Только кто же им даст? А ведь могли бы, вышла бы очень хорошая программа, что через 10 лет нерезиновую было бы не узнать, количество качественного жилья увеличилось бы очень сильно.


yuretsky 16 мая 2017 | 16:37

А разве всё не ещё проще? Собрание собственников может решать судьбу общего имущества, но не может принимать решения относительно имущества личного. Квартира - личное имущество, никакое общее собрание не может ею распорядиться. Только собственник.


dms67 Дмитрий Славин 18 мая 2017 | 00:43

yuretsky: Это так. Но личное имущество может быть изъято для государственных нужд при условии предварительного и равноценного возмещения. А с общим имуществом сложнее. Поскольку доля в общем имуществе не может быть выделена в натуре в силу прямого законодательного запрета, то возмещение ее стоимости каждому конкретному собственнику не представляется возможным. Это и есть выделение доли в натуре. А значит нужно собрание, которое решает судьбу общего имущества. И при его уменьшении (ликвидации) оно должно быть единогласным с кворумом 100%. Иного варианта просто нет.

Самое обсуждаемое

Популярное за неделю

Сегодня в эфире